房地产行业走势对中国宏观经济的影响探讨

吴宝合

【摘 要】本文将主要针对我国宏观经济和房地产行业现状进行阐述，最后重点说明房地产行业走势对中国宏观经济的影响。

【关键词】房地产；宏观经济；影响

房地产行业涉及面比较广，并且关联性也比较多，对于中国宏观经济的发展有着重要的作用。但目前随着房地产的快速发展，市场上的竞争力也日益激烈，不免存在着很多不足之处。

一、中国宏观经济现状

中国改革开放40年来，一直没有在本土爆发过严重的金融危机，发展所带来的风险一直在积聚。原因也是国家一直在管控经济，在宏观调控，但是总会出现即使调控也无法解决问题的时候，现在就接近那个时点。经过2008年的 4 万亿后，中国经济的杠杆率一直攀升，无论是我国的房地产行业还是金融行业，都存在着不小的泡沫。尽管目前政府在大规模降杠杆，为的就是将泡沫缩小，而不是挤破。而挤泡沫的过程必然伴随着经济的下滑，实体经济其实早已经在危机之中，人口红利所带来的福利效应也在逐渐减小，中国经济问题面临着种种挑战。国家搞“一带一路”都是在为中国经济找新的增长点，因为经济增速不能下来，中国必须保持较高的经济增速，人民的生活才不会发生大的改变，社会才不会动荡。

二、房地产行业分析

中国经济由投资升级向消费升级转变的过程当中，房地产行业将以提升住房品质为目标，住宅个性化、多元化将成为房地产行业的新趋势；黄金十年房地产行业主要解决的是从无到有的问题，现阶段大家都有了房子以后，主要更多的是想提升居住品质，因而改善需求的房产会越来越受欢迎。目前小户型换大户型，高层换洋房，洋房换别墅换大平层的需求是很大的。此外，二胎逐步放开，会加剧人们的改善性需求释放。

同时，我们也应当意识到行业并购大潮来临，在地价高企、库存高企的背景下，很多中小开发商将难以为继，大开发商吞并小开发商的趋势加强，行业垄断也进一步加强。目前行业内现实的情况是一线城市长期看涨、核心二线城市看涨、普通二线城市有涨有跌、三四线城市集体洗牌。在过往的房地产市场交易记录中不乏见到很多小房企在2011年、2012年市场大好的情况下高价拿了土地，然而2014 年市场价格急剧下跌，土地砸在手里，每年上千万上亿的资金成本让本来抗风险能力就极低的小企业喘不过气来，损失惨重。这也是从2015年开始至今，出现了一大波的土地收购、企业收并购事件的重要原因。

三、房地产行业走势对中国宏观经济的影响

1.房地产经济的波动会对社会经济稳定发展带来一定消极影响

因各种因素导致的房价过快上涨，房地产市场过热，造成房地产市场经济的膨胀，产生一定的泡沫经济，为经济的正常运行埋下风险的种子。同时不正常的房价涨幅会产生一定的虚假繁荣的景象，对正常经济形势的判断造成误导。房地产市场的过热，也会过多的吸收投资资金，影响其他行业经济的发展，对社会资源的不合理分配，不利于社会经济的平衡发展。

2.过热的房地产市场造成投资者和消费者的不理性判断

一方面，过快的房价上涨让投资者尝到了房地产市场的红利，但这种利润是不平衡的、不理性的，不利于房地产市场的健康稳定发展。但在巨大的市场利益的诱惑下，更多的热钱流入，对房地产市场经济的波动造成进一步冲击，加剧了房地产市场的泡沫；另一方面，房价的过快增长在消费者中造成恐慌，消费者因害怕房价的继续增长而加快购房，造成房源吃紧，内需不足，更加速了房地产市场经济的波动。市场具有一定的投机性，这给投机者一定机会，炒房热出现，这加大影响了房地产市场的正常发展和社会经济的稳定。

3.房地产业的过热造成了银行坏账率过高，容易引发金融风险

在房地产市场发展初期，地方政府为了当地业绩干预地方银行的信贷业务，银行盲目的向房地产开发商提供资金支持，没有有效的监管措施，引发了不良贷款的产生。房地产商因经营不善或退出市场或宣告破产，无一不把风险转嫁到了银行身上。这极大地造成了银行的损失，致使经营困难。在贷款之初质押或抵押的物品因时间因素或市场的变动，其价值难以保证。这加大了银行的经营风险，造成了金融风险加剧，金融风险一旦触发，银行体系将受到极大的冲击，由此引发的社会经济危机后果严重。房地产经济波动对银行业来讲具有极大威胁性。

四、在宏观调控下房地产经济发展的建议

1.加强政府调控力度

为了促进房地产业的健康稳定发展，强化对房地产市场的全面控制能力，应当提高政府的宏观调控水平，在充分尊重房地产市场的基础上，使用宏观经济调控政策。首先，注重分析价格情况变化，科学分析房地产市场出现的波动情况，在建立起完善市场监控体系的基础上，全面提高出台政策的社会适应性。其次，当前政府调控房地产业的政策主要落实在有效遏制房价过快上涨问题上，运用稳健的货币政策、限购政策，充分发挥银行等机构的调控作用，全面加强房地产市场的管理与调控，从而有效防止出现房价大规模波动的现象。再次，加快构建房产税体系，着力运用房产税方式对房地产市场进行调控，从而防止出现市场激烈竞争导致的房地产价格波动问题。只有从市场出发，实现市场与宏观政策综合运用，才能提高房地产经营管理的效率，解决房地产经营中的问题，全面提高房地产经营有效性。

2.建立健全房地產市场信息披露制度

房地产经济在发展的过程中不仅推动着国家经济的和谐发展，同时还提高了人们的消费水平，提高了人们的生活质量。为了推动房地产行业的整体健康发展，提高房地产业的经济效益，完善房地产市场信息的披露制度是重要一环。比如，加强对房地产商的行为监管力度，保证房地产市场信息的公开化、透明化，为需要购房人群提供更加真实、客观、准确的市场信息。 地方政府也要及时向社会、 向公众公布住房的建设计划以及住房用地年度的供应计划等，而且还要加强房地产商在购地、融资以及商品房销售等环节的监管力度，有效防范各种形式的房地产金融投机活动现象的发生，为后续各项管理活动奠定基础，为推动房地产经济在合理的范围内波动做好充分准备，更好地带动房地产行业经济的全面发展。

3.加强房地产投资引导

为了有效地遏制房价的过快上涨，促进我国房地产业的健康发展，使宝贵的土地资源更好地满足人民群眾的需求，应当加强房地产投资引导，注重合理配置改善性住房与保障住房投资比例，在相关政策的引导下，实现科学合理的配置房地产市场投资。首先，明确投资主体的责任与义务，全面提高投资主体的风险控制水平，着力加强对房地产投资企业的资质审核，保证房地产业理性和优质投资，实现投资层次的优化配置。其次，加强房地产业过剩产能的调控，注重及时淘汰僵尸企业，做到合理优化重组产能，从而制定完善的企业准入与退出机制。再次，加强对投资规模的引导，控制银行贷款规模，加强银行放贷监管，通过银行手段来遏制房地产投资规模增长速度较快的问题，切实促进经济与房地产经济的协调发展，达到健康稳定投资房地产目标。

4.进一步规范土地市场

加强规范土地市场的工作有重要的价值，只有不断地实现对土地市场的规范引导，合理地控制土地供给，才能根据地区经济发展形势有效控制好房地产业的规模，着力通过房地产业促进地方经济的快速发展。首先，注重控制好房地产业的土地供给总量，保证土地供给与住户需求相适应，同时在土地供给时落实好国家相关政策，注重加强土地资源的管理权，明确制定可行的土地供给计划，从而保证我国土地供给的科学合理性。其次，加强土地供给的规范管理，注重严格履行必要的土地市场交易程序，完善国家土地的转让方式，降低行政性土地的出让比例，有效防止出现违规操作土地的现象，实现对土地项目的优化管理。再次，完善土地市场供应机制，在坚决执行招拍挂制度的基础上，运用行政监督手段保证土地出让的合理规范，符合国家的相关法律法规。

总之，我国的宏观经济对于多种行业都存在影响，房地产领域同样也会受到房价的影响，同时房地产行业走势也会影响到宏观经济的平稳发展。因此无论是房地产的经销商，还是政府的经济管理部门都应当对宏观经济与房地产行业走势之间的关系进行把握，通过调整房价、合理的调控宏观经济来稳定我国的房地产市场。

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