房地产企业资金管理现状与应对策略分析

文/管培龙，烟台阳光骊臻房地产开发有限公司

1 房地产企业资金管理现状

1.1 资金预算的执行效率较低

房地产企业的预算关系重大，但是目前来看，许多房企内部预算执行却成效欠佳，预算执行效率堪忧，资金预算与最终的资金使用情况明显不相符合，预算在实际工作中形同虚设。众所周知，房地产企业是资金密集型企业，对资金预算的要求非常高，制定合理的预算并且严格贯彻执行不但是企业投资决策的重要保障，还能够提高资金使用效率，保证企业资金安全。究其原因，房地产企业当中资金管理工作的体系性问题首当其冲，导致预算准确度欠佳，预算方案与实际的开发进程和需要不一致。这种情况在当前房地产企业当中较为普遍，对房地产企业的健康发展构成了严重威胁。

1.2 房地产企业融资渠道较少

对于房地产企业来说，资金流是企业正常运营和发展的重要保障，没有稳定的资金来源企业发展势必难以维持。当前，房地产企业的融资方式主要有三种：其一，自有资金，依靠企业自有的现金资产投入企业开发投资和运营；其二，股权融资，这种融资方式对企业资质和规模要求较高，一般只有上市的大型房地产公司才能采用这种方式，对于众多的中小型企业并不适用；其三，银行贷款，目前这是大多数房地产企业的主要融资方式。但是随着国家房地产政策和市场的变化，银行对房地产企业贷款的审核力度更大，贷款额度降低，许多企业无法获得银行贷款只能转而向民间融资，但是这种融资方式并不为法律认可，且成本较高，风险较大。作为对资金高度依赖的行业，房地产企业的融资无疑是重中之重，当前房地产企业融资渠道的匮乏也在很大程度上限制了企业的扩大再生产，甚至引发了许多中小型房企濒临破产之绝境或者面临被其他企业收购之风险。

1.3 资金运营风险管理能力较低

在激烈的市场竞争中，收益与风险并存，收益越高相应的投资风险也就越大。房地产企业鉴于其投资规模较大，受到市场和政策影响非常明显，企业运营风险比较高。在此背景下，房地产企业在资金管理当中的风险管理工作就显得尤为重要，通过科学合理的风险管理措施保障资金使用的安全，促进企业资金流的安全，避免企业因外部或者内部风险引起资金流断裂，使得企业走向绝境。当前，我国房地产企业在资金运营风险管理方面缺乏有效的经验，许多房地产企业甚至对资金运营风险树立正确的意识，导致资金风险处于高发状态，严重危及企业生存与发展。

2 房地产企业资金管理应对策略

2.1 加强企业资金的风险管控意识

房地产企业要建立资金风险管控制度，在企业内部全面宣贯资金风险管控体系，不断加强员工的资金风险管控意识。在预算制定阶段相关部门负责人必须全面了解项目情况，充分考虑各种因素，保证资金预算满足项目开发与企业运营的实际需要。同时在实际资金使用过程中，建立合理的制度和流程体系确保资金管理的风险责任落实到具体的责任人，避免风险事故爆发后出现追责无人的困境。还应当将资金预算的执行情况作为有关部门考核指标之一，确保资金预算执行到位。只有企业内部各部门树立良好的资金风险管控意识，房地产企业的资金管理工作才可能得到进一步地推进和落实。

2.2 充分利用外部融资

房地产企业对资金的依赖程度非常之高，一旦资金流断裂企业势必走向衰亡。在当前的房地产市场条件下，房地产企业应当充分拓展外部融资渠道，并且在同等条件下选择去融资成本最低的融资方式。例如在开发前期，可以将国有土地使用权作为抵押物，从银行获取抵押贷款；在开发进程中，则可以将在建工对于信托这类融资方式，由于成本较高、手续复杂，除非确实没有其他融资渠道，一般房地产企业不将其作为首选融资方式。此外，在满足条件时，房地产企业还可以通过发行债券的方式获得资金。

2.3 加强监督，完善项目资金监控

资金安全需要企业建立并落实资金安全监控管理制度，房地产企业可以建立规范的资金使用情况检查制度，通过定期的检查及时发现在各个阶段企业资金的真实情况，从而做出有效应对；此外，还可以建立不定期检查制度，针对某些问题较为突出的资金问题开展专项检查，从而实现资金监控的全方位覆盖。房地产企业还应当制度应收款回款速度和资金数量与有关负责人的绩效直接挂钩的奖惩机制，激发企业内部员工主动回笼资金的积极性和主动性。与此同时，房地产企业资金管理中还应重视内部审计，通过全面的事前预防、事中监控制度来进一步确保资金安全。在全面的资金管控和监督体系下，房地产企业的资金使用安全才有最基本的保障，这也是我国房地产企业需要着力去完善的一方面工作。

2.4 加强房地产企业的预算管理

房地产企业要想在激烈的市场竞争中占得一席之地，就必须重视预算管理工作，这是企业健康运营发展之重要保障。为合理的实现企业投资风险与收益的平衡，确保资金安全，企业应当建立科学的预算管理工作体制，避免资金使用的风险与收益不对称。在房地产项目前期，资金预算编制工作必须充分考虑项目的实际情况，对所有能够影响后期预算的因素都要加以考量。在制定好科学合理的资金预算编制后，其他部门要严格执行，确保资金使用符合企业投资运营的既定规划，保证房地产企业对资金使用的把握能够掌握主动权。通过建立并落实的完善预算管理工作机制，使得房地产企业资金预算工作能够最大程度地反映企业的资金使用需求和实际使用状况，从而更好地作出投资决策。