共享式房屋租赁模式研究

2018-12-08李小卓李映璇

商品与质量 2018年41期

李小卓李映璇

辽宁对外经贸学院辽宁大连 116052

共享经济是以信息技术为基础，弱化资源所有制、强调资源使用权的消费理念，基于信任的共享经济发展模式。随着共享经济的深入发展和广泛应用，共享经济的经营模式和形式趋于多样化。共享充电宝、共享自行车等共享形式吸引了大量的社会资本、资本流入，凸显了共享经济具有强大的生命力和吸引力，资源共享也是近年来经济领域的一个热门话题。

1 新形势下房屋租赁管理面临的问题

1.1 层层转租，提高了租金价格

一些投机者利用繁忙的城市地区的商店、房屋和转租来获利是一个公开的秘密。在许多城市，经过几层转租和几层加码，一些商店的租金一直在稳步上涨，上层租户要交纳几千到几万元的转移费，几十万元甚至更高。

1.2 增加了社会保障控制的难度

由于分租的层次性，在许多城市，出租房屋，尤其是分租房屋，已经成为一个收集污物的地方。数据显示，近年来，约70%的城市刑事案件与出租房屋有关。许多“黄色、赌博和毒品”罪犯，如抢劫、贩毒和赌博，使用转租房屋作为窝和犯罪场所。计划生育工作者也使用出租或转租的住房来逃避管理。

2 房屋租赁管理中滋生种种问题的根源探析

房屋租赁过程中的问题直接导致房屋租赁价格信息不真实，导致决策失误，以及承租人负担过重、追求短期利益、租赁纠纷频发、国家税收优惠严重损失等异常现象。

2.1 公共房屋租赁的“暗箱操作”

目前，全国大多数公共住房和公共商店都在小圈子里进行协商和出租。由于缺乏有效的监管，一些投资者往往通过各种渠道，疏通关系，低价买入，高价卖出公有住房使用权，无形中造成国有资产流失，也为行政权力腐败提供了温床[1]。

2.2 市场监管滞后

相当多的地方建设管理部门难以管理，但是对地方房屋租赁市场，特别是房屋转租市场研究不够，情况不明确，监管不严，违法查处不力，没有有效的双关语。在一些城市，房屋租赁登记手续繁琐，要求众多，工作效率不高。建设、公安、工商、税务、计划生育等部门是独立的，多头管理，缺乏统一协调，不能形成合力，登记、备案、出租税率等住房相关政策不能根据市场情况及时调整，效率低下。

2.3 公共住房租赁市场

在许多大城市，租金转租有着巨大的市场需求，但许多政策框架制约着转租市场，尤其是公共住房转租市场的健康发展。一些城市明确规定，公共住房转租对象只能是当地居民。有些单位负责公共住房，甚至不允许转租或转让。有些地方规定，公共房屋转租应当向有关主管部门支付相当大的转让和转租收入。在一些地方，是否可以转租公共住房仍有争议。这些限制导致转租市场门槛较高，缺乏合法市场。许多需求者不得不求助于黑市中介或“黑市”，地下转租市场正在泛滥。

2.4 法规建设滞后

虽然全国各地都颁布了一些关于住房租赁市场管理的具体法律、法规，但对于住房转租市场的管理却鲜有详细的规定。据了解，目前大多数城市还没有制定有偿转让和转租公有住房使用权的管理规定。有的已经制定，但只有住房管理部门的内部文件或操作规程，立法水平不高，法律效果不强[2]。

3 发展房屋租赁市场的必要性

3.1 房屋租赁市场是未来我国房地产市场发展的关键

任何健康完整的住房市场都应该由买卖和租赁构成。如果没有租房市场的支持，必然导致市场只能由消费性房地产支撑，这给房地产市场带来不稳定的因素，最终对住房市场造成破坏性的破坏。大力发展住房租赁市场是满足房地产市场有效需求，提高人民生活水平的必然选择。在房地产租赁市场需求上升后，整个房地产市场将在市场机制的看不见的手下自动生成房地产股票市场，然后增量市场将导致土地市场的均衡，最终改善存量住房的供应。因此，激活房地产租赁市场是促进房地产市场可持续发展的关键。

3.2 租赁是解决居民住房问题的第二条途径

目前，中国主要城市的租户比例只有18%-25%。但总的来说，中国居民的平均生活水平不是很高，很多家庭都买不起房子。此外，大城市的流动人口不稳定、暂时，已成为区域住房租赁市场的主要需求。中国加入世贸组织后，国外流动人口大幅度增加，对高档租赁住房的需求增加。国外流动人口住房租赁业务的兴起，为中国住房租赁市场注入了新鲜血液。因此，随着城市流动人口的不断增加，再加上本地区部分居民对租赁住房的需求，租赁住房已成为居民解决住房问题不可或缺的途径[3]。

3.3 房屋租赁作为一种新型的投资方式，受到投资者的青睐

随着中国加入WTO，海外房地产投资者，尤其是欧美发达国家的房地产投资者，逐步进入我国房地产行业。他们通常期待稳定的投资项目，如办公楼、酒店和服务公寓。国内开发商也开始注意到住房租赁市场的巨大潜力。在开发商品房时，他们专门开发出租房屋，如白领单人公寓、酒店式出租公寓或学生公寓，以满足不同群体的租房需求。除了开发商，对于有资本余额的小投资者，他们也开始选择一种更稳定的方式通过先买房再出租来获得收益。从当前住房租赁市场发展的大趋势来看，买卖、租赁、待售已成为投资者青睐的一种新型投资方式。

4 共享房屋模式转变策略

4.1 构建完善的信用记录与关联体系，扩大信用的社会功能

在指导社会信用档案及相关制度建设的同时，政府需要积极推动相关配套法律法规的制定，为信用制度的运行提供法律支持和保障；信用记录的积累，每一种信用行为的积极强化，以及鼓励人们积极形成和遵守社会。同时，应建立多层次、全方位的社会信用应用体系，增强信用的社会功能，促进信用“第二身份证”的作用，构建完善的信用关联体系，为信用经济的可持续发展奠定坚实的社会基础。

4.2 构建利益共同体

利益是实现个体合作、实现具体目标的桥梁和纽带。在任何社会形态中，为了更好地实现个人利益和群体间的共同利益，人们通常形成某些利益集团，如社团、公司、联合会等。在相同的利益群体中，存在相同或相似的利益目标；每个群体都会受到个人利益的驱动，凝聚群体力量，实现共同利益。在传统的经济发展形式中，各种利益集团往往表现为利益冲突。其结果是，共同利益几乎完全蒸发，参与者无法享受到真正的最大利益。云共享是基于协作产生的共同利益的剩余。它把参与者的个人利益转化为群体利益，形成利益共同体，最大限度地实现多方利益的平衡和最大化。共享者将从使用其他用户中获得好处。使用频率越高，他们就能获得越多的收入。这将鼓励资源共享者提供高质量、差异化和多样化的优质资源。用户可以立即获得所需的资源，并创建多个剩余好处。构建利益共同体，不仅有利于减少利益冲突，实现利益多元化，而且有利于构建和谐社会。

4.3 建立畅通的信息渠道

减少信息传递的中介，建立畅通的信息渠道。信息价值的时效性非常明显。信息传输的水平往往决定着信息传输的及时性和真实性。级别越高，信息传输越慢，就越容易扭曲甚至扭曲信息。随着互联网时代的深入发展，一方面，它为信息的即时通信提供了技术支持。信息发布和信息接收几乎同时完成。信息缓存时间趋于无穷零，保证了信息的及时性。另一方面，它可以满足信息多样化的需求，缩短信息传输的时间，为传输更多的信息创造必要的条件。建立畅通的信息通道不仅降低了信息传递水平和信息传递时间，而且建立了综合信息计量标准体系和快速响应的信息评价体系，保证了共享信息的质量[4]。

4.4 促进价值信息即时共享

在互联网时代，信息共享的呼声越来越强烈。促进信息共享，提高资源配置的合理效率，降低资源使用成本，创造社会资源的优质价值，增加社会整体物质财富；信息即时共享也是提高信息资源利用率的重要手段。在信息收集、存储和管理过程中，避免重复浪费和信息缺失造成的不必要的损失。其基础是信息标准化、标准化、门槛低，并有法律法规保障。信息共享的效率取决于信息系统技术的发展和传输技术的提高。随着5G通信和即时社交网络时代的到来，信息共享行为将大大加强。然而，信息共享必须在严格的信息安全和保密条件下实现。信息共享必须遵循信息的科学性、系统性、动态性和开放性原则，科学性原则主要是指信息共享必须符合客观实际，以科学的测量方法和理论基础为依托，尊重客观事实；动态性要求从整体的角度考虑信息各要素之间的关系，使信息共享的效益最大化；动态性和开放性原则是信息共享的首要原则。信息的价值在于时间和内容的价值。动态性原理要求在信息共享的过程中，必须及时更新信息，传输最新的信息内容，不断实现信息的迭代，保持信息的动态价值。开放性原则是信息表达的主体和内容的普遍性和多样性。降低信息共享的门槛，丰富信息内容，提高信息共享的质量和信息共享的普遍性，不仅有利于调动参与者的积极性，而且有利于展示信息的科学性。在信息的广泛碰撞和交换中，应从动态和广泛两个方面消除虚假信息和劣质信息，保证信息质量的价值。