新形势下物业管理参与社区安全管理的几点思考

2018-12-06

商品与质量 2018年39期

中国石油天然气管道局矿区事业部河北廊坊 065000

社区物业消防安全管理，是物业部门为了保障居民的消防安全，而建立的管理框架体系，以确保人们的生命财产安全。随着城市化进程的加快，社区居民数量不断增加，对消防安全管理工作提出了更高要求。以下对此进行深入探讨。

1 当前社区小区消防安全管理现状的主要隐患

①新建小区采用封闭式管理，不少消防车道的出入口被取消。有的为了住宅小区符合环境安静的要求，阻止各种车辆进入小区噪声扰民，将小区入口处的通道人为地设置路桩、栅栏；有些小区内的建筑物因隶属于不同的使用单位，这些单位又将属于自己的那一部分用围墙等圈起来，形成小区内又有小区，使消防车无法迅速到达起火部位。②消防给水系统不完善。有些小区室外消防管网没有形成环状，消火栓数量不够，位置布局不合理，供水管管径过小，压力偏低，并有被损坏和埋压圈占现象。③消防设施和灭火器材严重不足。有的物业管理单位甚至连最基本的消防桶、沙箱、铁锹、灭火器材等消防设施都未配置；有的对器材缺乏保养，形同虚设。

2 物业服务企业消防安全管理存在问题的原因分析

2.1 物业服务行业整体发展水平不高

开发商连带发展物业服务公司，在新房交房时候物业服务企业已经存在，而很多小区根本没有成立业主大会，以业主大会名义与物业服务企业签订物业服务合同非常少见，这种权利主体缺位、双方地位不对等、被服务者成了被管理者的现状是物业服务水平不高的最基本、最深层次原因。

2.2 建设和管理不分

大部分物业管理单位是从房地产开发企业派生出来的，这种体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，重销售、轻管理的问题得不到根本解决。在规划、设计等方面留下深重的多层面的问题，加之物业管理中消防安全管理上的种种弊端，使消防安全隐患剧增[1]。

2.3 法律责任解决渠道不畅通

基于管理水平和收费标准不统一等各种问题，小区居民和物业服务企业的关系经常呈现紧张态势，同时物业服务企业对存在的消防隐患也仅仅能调解了事，如果出现例如小区内建筑消防设施损坏、占用消防车通道、堵塞封闭楼梯、擅自改变建筑物使用性质等较为严重的问题时，从行政法律关系来说，违反了消防法律法规，应当追究行政责任。但很多行为确实不是物业服务企业直接所为，物业服务企业也进行了劝阻、制止，最多也就是管理责任，只处罚物业服务企业似乎不尽合理；笔者在实际工作中还了解到，个别业主为了自身方便擅自占用楼道堆放杂物，甚至封闭自家门前的楼道改为自用，物业人员上门劝阻和提出整改时业主拒不整改隐患，请求消防部门处罚。而执法部门如果要对众多的业主或者物业使用者直接实施处罚又谈何容易。

3 加强物业消防管理的几点措施

3.1 明确物业服务企业消防管理的职责与标准

在现行消防法律法规规定的基础上，可以由公安部门、住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，明确物业服务企业消防管理的具体职责和责任追究办法；制定行业强制性或指导性标准，确定物业服务企业消防管理的具体标准，包括各岗位消防安全职责、消防组织机构、消防制度、消防宣传与演练、消防设施管理、消防通道与安全出口管理、消防巡查检查、火灾隐患督促整改、火灾报警与处置等都应当细化、便于操作；制定物业服务消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中专节或专条列入消防管理范围和质量的内容[2]。

3.2 发展专业化管理的物业管理企业

发展扶持独立经营、拥有专业人才队伍、具备先进管理和服务经验的物业管理企业，并引入市场公平竞争机制，充分发挥行政监督职能，引导其合法、规范经营。督促物业管理单位建立企业消防安全管理制度，并通过一系列的学习和培训，使物业管理人员增强消防安全观念，树立起消防安全责任主体意识。要保证建成小区内各类固定消防设施及配套设施的完整有效并定期维护保养，一旦出现火灾，物业管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初期火灾。

3.3 切实加强物业服务企业消防管理质量监督检查

以高层、地下、商用、人员密集、自动消防设施为关键要素，将相应的物业服务企业作为被检查对象和责任主体，列入监督抽查范围，随机抽查，防止产生失控漏管。在建筑消防设施、疏散通道、安全出口、消防车通道为重点内容，严格查处物业服务企业在公共消防管理中的消防违法行为，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质，以及其他因故意或重大过失形成火灾隐患的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主或物业使用者的无理阻挠、拒不配合行为，要对相关责任人履行消防宣传教育、监督执法等职责，支持物业服务企业的服务与管理，同时对公众进行教育和警示[3]。