新常态下我国房地产去库存探析

2018-12-05王荻

北方经贸 2018年1期

王荻

（江西财经大学会计学院，南昌330013）

一、新常态下我国房地产的基本现状

（一）房价居高不下

房价持续上涨、居高不下是我国房地产行业面临的重大问题。房产界四大“名嘴”之一的戴欣明先生通过以收入为基准的对比测算发现中国的房价几乎是美国的50倍，可见中国的房价已处于异常水平。形成“天价房”的因素错综复杂，包括快速城镇化下国人过旺的购房刚需，地方政府索取的高昂地价，房地产商追求的黑心暴利，政府强硬的行政干预，不健全的金融体制和经济结构以及一些人联合炒房的投机行为。过高的房价已经严重违背了市场价值规律，成为影响人们生活质量的沉重负担。

（二）产品需求差异化

经济新常态下，我国房产行业表现出了多元化的房地产产品需求，主要分为住宅物业和非住宅物业。随着城镇化步伐的加快，大规模涌入的农村人口对住房的需求与原本的城市居民对休闲娱乐房产产品的需求都表现出明显的差异。在地域方面，我国发达的一线城市和三四线城市在房地产产品的开发思路上也存在区别。

（三）房产库存规模居高不下

中国社会科学院城市与竞争力研究中心认为，房地产库存去化周期的合理区间在6～18个月。自2000年至2016年，全国累计商品房待售面积为55.37亿平方米，即使按照2013年最快的销售速度，也需要4.24年的时间周期来消化库存。近年来，房地产企业的盲目投资扩建，但经营管理水平却未能同步提升。政府调控政策接连出台，对房价降低的预期使得群众对楼盘保持观望态度。以上种种，均导致房地产库存量巨大，流动资金无法收缩，众多房地产企业面临破产危机。

（四）地区分化明显

房地产地区分化，主要指不同类型城市对商品房需求的差异较大。一线城市的库存压力较小，原因在于经济发达地区人们对住房需求仍然巨大，住房量和房价依然保持上升态势，房地产行业充满活力。然而，多数三四线欠发达地区的房地产企业持续疲软，库存规模远超合理水平，面临沉重的消化压力。另一方面，发达地区居民对于房产类型，物业管理、居住环境、配套设施等有着较高且多样化的要求，而欠发达地区房产同质化严重，相关服务也有相当程度的欠缺。

（五）房地产交易市场有待规范

我国三四线城市存在大量违规建筑和无证销售的现象，部分政府官员与房地产商勾搭成奸，从中牟利，刻意放松监管或从轻处罚。另外，大多数开发商利用捂盘惜售等手段欺骗消费者，房地产实际构造与先前规划存在众多不一致，严重损害消费者合法权益。房地产交易市场的不规范性将很大程度制约房地产行业的健康可持续发展。

二、房地产去库存的必要性

（一）有助于我国经济的平稳运行

房地产是我国长久以来的支柱型产业。第一，截至2017年，我国的城市化率仅为56%，与多数西方国家80%的城镇化水平相距甚远，因此，我国实现高水平的城镇化仍需较长时间，由城镇化进程带来的住房需求是巨大的，房地产产业的发展后劲强盛。第二，房地产与建筑、运输、餐饮业等20多个产业有直接关系，上下游共覆盖50多个行业，房地产业的繁荣将在诸多领域产生辐射带动效应，对国民经济的影响至关重大。经济新常态下，GDP增速放缓，产业结构急需转型升级，而我国的水泥、钢铁行业正是“产能过剩”的重灾区。通过房地产去库存扩大需求，刺激房地产周边建筑、建材产业的整合重组，加快产业结构调整，淘汰落后产能，促进国民经济平稳运行。

（二）有助于防范系统性风险的发生

据中国经济网2015年12月18日报道，美国著名杂志《福布斯》评选全球七大金融泡沫，中国房地产泡沫仅次于金价泡沫位居第二位。2016年1月25日，国际信贷评级机构穆迪投资发表报告指出，中国是推动亚太地区经济增长的主要动力，但资产泡沫可能使中国进入下一个盛衰周期，对亚太经济前景带来风险。一方面，如果任由房地产商盲目扩建，库存持续增加，泡沫不断膨胀势必走向破灭，首当其冲的是金融业，由于众多购房者都选择银行按揭贷款，一旦房价猛跌，房产现值低于应还款金额，贷款者往往停止支付月供，银行坏账率陡然升高，产生金融危机。另一方面，土地出让金是财政收入的重要来源以及地方债务的质押资产。房价预期决定地价，房产库存滞销严重，地价成本高而房价预期下跌，其导致的直接后果即地方偿债能力下降，出现债务风险。因此，房地产去库存可以有效防范系统性风险，为国民经济发展营造健康稳定的金融环境。

（三）减少社会不稳定因素

房地产库存量持续走高，使得资金密集型的房地产企业面临资金链断裂的危机。许多中小房地产商，由于实力薄弱，抗风险能力差，生命周期短，致使其融资渠道受到诸多制约，融资成本居高。结合目前国内房地产发展形势严峻，很多房地产企业半路停工，出现大面积“烂尾楼”。“烂尾楼”的出现，极大激化了购房者与地产商的矛盾，各地集体上访、示威游行的事件急剧攀升，一些房地产商的不负责任与政府官员的不作为也促成了一幕幕流血悲剧。“烂尾楼”“豆腐渣”工程的泛滥，增加了社会不稳定因素，加快房地产去库存有助于减轻社会负担，提升人民幸福指数，维护社会的和谐美好。

三、去库存途径的可行性分析

（一）加强政府引导

对于库存量巨大，去库存周期长的欠发达地区，政府理应严格把控，减少或停止土地供应。在税收方面，由于政府部门制定的相关政策缺乏长期性考虑和有效引导，外加税收监管不力，导致地产企业偷税漏税，建造成本推高房价，库存难以消化等现象频发。解决房地产去库存问题，政府首先要制定和完善地产行业的法律规章，坚持短期性政策和长效机制相结合。对于人口流入的一线城市，当地政府要结合实际情况，采取对策缓冲去库存的影响，继续实施限购，平抑房价，遏制房价增速。房地产去库存压力最大的是人口流出的三四线城市，政府部门在加大力度去库存的基础上，要限制新出让土地数量，遏制地产商盲目涨价，引导房价回归正常水平，在购买者角度，政府可以采取购房减税降息、加大购房补贴力度等组合拳来分担购房成本，增强群众购买力，从而扩大内需，促进房地产市场健康运转。

（二）推动房地产业转型升级

房地产开发商应时刻把握市场动向，精准定位房地产产品需求，优化房地产的品质和服务管理，切实提升“硬实力”。作为国民经济重要引擎的大型房地产企业，应当主动承担社会责任，加快住房保障方式的转变。可采取政府集中购买在建或已建成普通商品住房作为棚户区改造安置房的方式消化库存，但始终以待售的普通商品住房为主，且价格严格控制在当地房产均价以下。也可以从租赁市场收集房源信息，努力将存量商品房改造成为公共租赁房，让收入微薄的家庭享受应有的社会保障。对于中小房地产商，应当加强合作，优化资源配置，找准自身定位，克服同质化倾向，充分挖掘房地产品牌效应，增强供给创新，从而适应市民多样化、个性化的需求，建造消费者满意的房产产品。

（三）落实住房租赁市场发展政策

我国住房自有化率高达89%，远超美英法等发达国家的平均水平。我国的住房自有化率折射出我国住房租赁市场的相对落后。一方面，住房租赁可以满足多元化的住房需求。目前我国仍然处于社会主义初级阶段，中低收入群体占比较大，房地产自身的价值特性和人们收入水平的差距决定了购房压力不是每个人都能承受的。租售并举住房体系的形成，可以极大程度的满足我国低收入群体的住房需求，并在此基础上培育未来购房者，这对于国民经济的增长和社会的和谐稳定都有着积极的影响。另一方面，住房租赁市场的发展能很好地遏制房价。在租售并举的体系下，供给结构得到优化，需求走向多元，供求逐渐达到平衡状态，房价将回落到合理水平，库存压力将大大缓解。在推动住房租赁市场发展进程中，不但要给予租赁机构优惠政策，完善融资方式，积极引入资金，还要注重房地产中介机构的规范化，通过强有力的法律法规保障承租人的权益，严厉打击部分中介机构提供虚假房源等不法行为，促进住房租赁市场的健康可持续发展。

（四）强化房地产市场监管

政府必须履行监管职责，深化房地产市场分析判断，健全房地产市场信息公开和监管机制，及时掌握市场动态。加大对房地产商违规建筑、无证销售、捂盘惜售等行为的惩击力度，加强对资金链风险的排查力度，高度关注重点地区和重点企业。强化对房地产预售的监管，争取对所有在建的商品住房项目进行一次清理和整治。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开。