借名买房的法律风险

张丽琼

摘 要：借名买房有两个重要的合同，一个是内部协议，是指借名人和被借名人之间意思自治达成的借名协议，另一个是被借名人与房屋出卖人之间签订的房屋买卖合同。借名协议与房屋买卖合同是否有效，直接关系到房屋所有权的归属问题，借名买房往往跟当事人为了规避国家政策，钻法律空子有关，因此借名买房合同可能会被认定无效，面临着极大的法律风险。

关键词：借名买房；借名协议；法律风险；效力

李某与王某系男女朋友关系，李某想新购一套房，觉得现住房太旧了，打算结婚，买一套新房，恰又遇到该市政策限购一套房。因此李某与自己的未婚女友王某私下以口头商量形式达成共识：“以王某的名义买房并贷款，由李某首付并偿还每月按揭贷款，等李某将旧屋卖出，便将房屋转移登记至李某名下”。接下来，李某便将选中的房屋登记在王某名下，并且以王某名义贷款享受优惠政策。一切都进行得很顺利，李某把旧房卖出，并且眼看着房屋按揭贷款就要还清了，但是好景不长，李某与王某因性格不合闹分手，双方互不相让，李某要求王某返还房屋，转移登记，而王某声称房屋乃是李某的赠与，遂不配合转移登记。双方因房屋所有权对簿公堂。

一、借名买房成“赠与”

李某称自己为实际出资人，诉请法院将涉案房屋转移登记于自己名下。而王某称自己才是房屋所有权人，李某出资是赠与行为。本案一审李某无法提供借名协议有关证据，王某否认与李某达成借名买房的口头协议，遂一审以证据不足为由，裁定驳回李某的诉讼请求。

过了一个月，李某以重新掌握新证据，足以推翻原判决为由申请再审，提交一份录音证据，该录音证明李某为实际出资人，而王某系出名人，由于该市“限购令”政策，李某便利用女友王某的名义买房，新房暂时登记在王某名下，等李某将旧房卖出后，再过户到李某名下。该录音证据证明了李某与王某系借名买房关系，而非赠与。据此，李某为实际出资人，王某系出名人，进而针对本案借名协议是否有效问题进行分析。

二、规避政策合同无效

2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》，该意见第18条明确规定：“依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”该意见规范统一了裁判标准，即对于借名买房规避国家购房政策的，合同无效。根据《合同法》有关合同无效的规定，并未将规避政策纳入合同无效范围，但是基于政策是维护公共利益，损害社会公共利益的合同无效。在规避政策是否损害社会公共利益的问题上，法官享有自由裁量权。

该案，由于李某规避国家购房政策，因此借名协议无效，房屋归被借名人王某所有。又以“债权说”的观点，李某与王某系债权债务关系。关于“物权说”的观点，与“债权说”不同之处在于，如果借名协议有效，则房屋所有权归实际出资人，但是此观点的最大问题在于违背了“物权法定”的原则。借名协议不能确认物权，如果以借名协议确认物的所有权为诉请，法院不予支持。但是，以借名协议请求变更所有权的诉请，法院予以支持。笔者认为，“债权说”保护交易安全，维护市场稳定，更符合客观社会要求。

关于本案房屋所有权归属问题。由于李某与王某间借名协议无效，而买卖合同有效，当然，如若买卖合同的效力有瑕疵，法院遵从不告不理原则，无利害关系人主张买卖合同效力问题的，本案判决房屋归被借名人王某所有，李某系王某债权人，李某有权以实际出资为限，请求王某予以偿还。

三、借名买房的其他法律风险

借名买房风险很大，就前面案例所述，王某反悔，不承认口头协议，反驳是赠与关系，而李某在一审的时候缺乏证据，而败诉。不仅如此，现实生活中，被借名人反悔的屡见不鲜，所以笔者建议，不管是什么关系，为了避免以后纠纷，当事人最好达成书面协议。另一方面，如果银行查明实际购房人与贷款人不是同一个人，也可能依据贷款合同相关规定，提前解除合同，一旦无法取得贷款，房屋购买就会出现困难。

还需注意的是，善意第三人取得房屋所有权情况。如果被借名人提前把房屋买给不知情的第三人，支付合理对价，并办理了过户登记，基于信赖利益保护，善意第三人取得房屋所有权，借名人无权要求善意第三人返还房屋。

四、结语

借名买房合同效力直接关系房屋所有权的归属，当借名协议无效，房屋买卖合同有效的时候，房屋所有权归被借名人。当借名协议与买卖合同均无效的时候，房屋所有权归出卖人。现实生活中，借名买房往往伴随着规避法律，政策，从而谋取利益或贪图便利，但也有情势所迫，情有可原的情况，法官在这方面有较大的自由裁量空间。但无論如何，借名买房需谨慎，随着社会的发展，新的法律风险也随社会发展而出现，在法律滞后的情况下，公共政策成为引导，规制社会不可忽视的一部分。

参考文献：

[1]王利明.民法学[M].法律出版社.2017.

[2]王利明，房绍坤、王轶.合同法[M].中国人民大学出版社.2009.

[3]杨立新.物权法[M].中国人民大学出版社.2016.

[4]彭宇明.“借名买房”，法律风险知多少[N].中国妇女报，2016.