地产横盘期房企的出路

宋慧芳

最新的中央政治局会议全文并未提及房地产以及去杠杆相关内容，可见横盘已来，但企稳是关键。

10月31日，中央政治局会议指出：“当前经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。对此要高度重视，增强预见性，及时采取对策。”

“要切实办好自己的事情，坚定不移推动高质量发展，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，有效应对外部經济环境变化，确保经济平稳运行。要坚持“两个毫不动摇”，促进多种所有制经济共同发展，研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。围绕资本市场改革，加强制度建设，激发市场活力，促进资本市场长期健康发展。继续积极有效利用外资，维护在华外资企业合法权益。”全文未提及房地产以及去杠杆。

地产稳定更为关键

7月31日的中央政治局会议中对房地产行业表态“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，而10月31日会议中未提及房地产。

10月31日，中央政治局会议中需继7月31日中央政治局会议之后再一次强调当前经济运行稳中有变、并要求对风险高度重视并及时采取对策，同时再一次强调实施积极的财政政策和稳健的货币政策，另外也再一次强调六个稳定、确保经济平稳运行，而我国房地产产业链（房地产行业+上下游+带动消费（如购车、购买家电等））贡献GDP占比约30-40%，因而稳经济诉求之下也隐含着房地产行业的稳定。

10月29日，易居研究院发布的《100城住宅价格报告》中显示，2018年9月全国100个城市新建商品住宅成交均价为13082元/平方米，目前已保持连续14个月的同比增幅收窄态势。并且今年1-9月份，100个城市中房价下跌的城市数量分别为39、28、34、31、23、26、20、24和31个，这说明近期两个月房价下跌的城市数量有所增加。

易居房地产研究院11月2日发布《2018年10月40城土地市场报告》显示，10月，40个典型城市土地成交建筑面积环比减少22%，年初累计土地出让金收入同比减少0.5%，2016年初以来同比首次转负。土地出让均价连续7个月同比下跌，土地成交溢价率持续下降，再创2012年以来新低，多项指标增幅有所收窄。

易居房地产研究院11月6日发布《10月全国40城住宅成交报告》显示，10月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少6%，同比增长11%。2018年1-10月份，40城累计成交面积同比增长7%，虽小幅反弹，仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降9%，二线城市累计同比微涨2%；三四线城市累计同比增长24%。

通过近期的这些行业数据可以清楚发现目前房地产市场中住宅成交和土地成交均有所走弱，房价也已经出现小幅下降，投资虽然还处于高位但下行趋势已经较为明确，可见目前调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济也遭遇下行压力、目前形势下稳定或更为关键。

横盘期如何发展

“楼市正在更加接近我们预判的‘零增长区间。”10月19日，第十四届中国地产金融年会上，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，虽然市场进入秋凉，但总体量平价稳，依然是横盘景象。短期楼市还会有震荡，大面积、大幅度降价的概率很低。

在欧阳捷看来，降价促销结束可能提前于市场预期，回温或在三个节点：最早于春节。大部分房企完成全年业绩，支付掉工程款项和工资奖金，无需继续降价促销，明年伺机而动。明年两会之后，地方政府将真正启动大基建，可以带动地市、楼市有所回温。最迟在明年年底。外部变化有所缓和，中国经济走势明朗，楼市博弈将见分晓，调控政策稳中有松，地价房价趋于稳定，客户信心逐渐恢复。

就在10月31日的中央政治局会议中欧阳捷的说法得到了验证。全文并未提及关于房地产以及去杠杆。自2016年“930”新政以来，历届政治局会议均有提到房地产调控而本次未提及，结合经济下行压力较大的表述，可见房地产调控政策可能会边际松动以对冲经济下行的风险。

当然，指望回暖到2016、2017年的高速增长时代已不现实了。但是楼市回温是指价格还是成交？其实，在欧阳捷看来，回温不再是过去意义上的量价关系，楼市回温要看两个指标：一是市场形成平和心态。不应再指望火爆的楼市，不应再有量升价涨的幻想。我们需要回归平常心态，回归生意本质，回归有质量的平稳发展。二是土地流拍、房企降价促销、二手房降价明显减少，价格微幅调整、自然涨跌，回归市场自然法则。换言之，楼市横盘有托底，量平价稳新常态。

横盘时间有多久？欧阳捷表示，从中长期上看，未来五年都将是“零增长区间”的横盘时代。过去楼市是经济增长的火车头，当经济不好时，需要刺激楼市。但楼市一刺激就火爆，只能调控减速，力度掌握不好，接着就是冰封，反而拖累经济，政策再次进入刺激，形成三年的调控小周期。

现在房地产的定位已不再是火车头，而是中国经济巨轮的压舱石。在外部变化越发恶劣之际，中国只能打好太极拳、见招拆招，站稳脚跟，才能应对内外不确定性的挑战。在市场过火的时候，应当泼泼冷水；在市场不好的时候，更要鼓舞信心。稳定的市场才是理性的选择，才能让政府从容布局、企业匠心营造、市场房住不炒、国民安居乐业。横盘是楼市必然的选择，这不仅是政策诉求，也是形势使然。其实，横盘是仅次于牛市的次好时代。

在欧阳捷看来，横盘时代意味着楼市长期处于“零增长区间”，众多房企不能再享受市场蛋糕增长的红利，大房企势必继续争夺老蛋糕，同时寻找新蛋糕。换言之，继续住宅市场规模增长与加速相关产业多元化试水将成为横盘时代的房企双引擎。

继续规模增长，也意味着现金流是唯一策略。房地产行业已经进入资本驱动的时代，现金为王、土地拓展、收购兼并，没有资本就没有规模。

继续规模增长，就意味着高周转是唯一模式。轻言放弃高周转显然为时过早，我们预判，直到大多数房企退出地产江湖，大房企市场份额基本固化，大家才会放慢节奏，而这也许还有10年左右时间。

继续规模增长，更意味着三四线是唯一增量。过去我们说过，固守在无量无价的一二线城市显然无法获得业绩增长，动辄几十亿的投资，销售门槛越来越高，资金回收周期越拉越长。虽然三四线城市不再是去库存的政策市，未来进入城市要精挑细选，但三四线城市面广量大，机会显然更多，而且也越发考验土地拓展的内功。

继续规模增长，拿好地是唯一逻辑。何谓好地？符合高周转、现金流、房价地价差标准，三四线、小地块、低地价、低总价，可以快进快出，提高拿地预期利润率，本质上也是避免拿地的误判，掉入慢周转的陷阱。

继续规模增长，控节奏是唯一要领。房企需要控开工以节省工程前期投入，控拿地以优选好项目，控投资以降低资金沉淀。只有控住节奏，才能沉下心来寻找更好的项目机会。与此同时，房企应当卸下两个包袱、轻装上阵。一是大盘模式已然失效。大规模土储或许不再是资本增值，反而可能成为尾大不掉的累赘，减缓去化速度，降低资金效率。二是高端产品面临滞销。虽然价值凸显，但在限价令之下，产品难以溢价，资金沉淀、成本高昂、难以快速去化。未来，在多元化之路上，房企还有更多的课题要做.