建设海南自由贸易区（港）对房地产企业资金活动内部控制的影响研究

文/秦亚琳

一、房地产开发企业资金活动内部控制的内涵、目标及特点

（一）资金活动的内涵

《企业内部控制应用指引第6号——资金活动》指出，资金活动是指涵盖企业筹资活动、投资活动及营运活动的总称。

筹资活动是企业为了满足日常生产经营的需要，通过不同来源与渠道筹措资金的过程；投资活动是指企业将资金通过购买资产获得资本增值的过程；营运活动是指企业在日常生产经营过程中所发生的资金的支付与收入活动。

（二）资金活动内部控制的目标

企业进行资金活动内部控制，旨在通过识别企业筹资活动、投资活动及营运活动中的关键的风险控制点，保证资金的安全和完整，防范和控制资金风险，提高资金的使用效益，促进企业生产经营活动的顺利开展，从而使企业获得更为长久的发展。

（三）房地产开发企业资金活动内部控制的特点

1.资金需求量大，开发周期长

房产的建设与地产是不可分割的，房地产开发活动从购置土地，缴纳土地出让金开始，聘请土地评估专家进行评估，然后经过规划设计、拆迁安置、土地开发、建筑施工、工程验收等层层环节，在开发前期需要巨大的资金投入，经历一个漫长的开发周期，每一个环节均承受着不同程度的财务风险，在资金链上的任一环节出现问题，均会对房地产开发企业带来巨大的影响，同时由于资金需求量过大，难以由企业自身所积累资金去平衡资金缺口，通常需要外部资金的支持。

2.资金回笼慢

在我们的传统观念中，年轻人结婚是需要有一套属于自己的房子的。虽然近年来，伴随年轻人裸婚的出现，这种观念也稍稍有些改变，但是房子仍然属于年轻人的刚需范畴。对于房地产开发企业而言，这种现象使得其销售房产的资金回笼周期变长，资金到位更慢。假如你在海南省海口市购买住房，如果采用商业贷款方式购房，全部资金到位大概需要三个月到半年的时间；如果你采用住房公积金贷款，那么经过层层审批，大概需要半年到一年的时间，房地产开发企业才能获得房产的全额销售款，销售资金回笼慢对房地产开发企业带来了巨大的财务风险。

3.开发市场具有地域性和分散性

房地产的位置固定性决定了房地产市场开发的地域性和分散性，不同城市的房地产市场存在地区价格差异性，一线城市与二线城市价格差异非常大，对于同一城市不同地区不同位置的房地产价格差异也非常明显。房地产市场作为不完全竞争市场，各地区市场自成体系，市场信息流通不充分，房地产成交价格在某一范围内具有不确定性。房地产开发企业能否获得预期利润，关键在于实际销售价格与预期价格的差异。

4.关联性强，政策敏感度高

房地产开发活动涉及诸如土地管理部门，土地评估机构，施工企业等等多个方面、多个部门，行业关联性极强；当国家或地方出台任何一项相关的法律、法规与政策，对其均能产生极大的影响，政策敏感度很高，在国家新一轮的房价调控政策引导下，一线二线城市房价均有不同幅度的下跌，当修订后的《房产税》政策出台后，必将产生更大的影响。

二、建设海南自贸区（港）对房地产开发企业资金活动内部控制的影响

（一）对筹资活动的影响

由于房地产开发企业自有资本积累难以满足企业生产经营、开发建设所需资金，目前房地产开发通常需要外部融资，最常用的融资方式一般分为两类，即债权融资与股权融资。

1.银行贷款趋向偏紧的货币政策

债权融资方式的首要选择即为向银行借款。伴随海南建设自由贸易区（港），海南出现了史无前例的最严格的限购政策，信贷机构的资金不再是过于宽松的货币政策，而是趋向于偏紧的货币政策，贷款利率自2017年年末开始上涨，向银行贷款的资金成本越来越高，企业筹资压力逐步加大。

2.股市波动影响股权融资

2018年股票市场表现不尽如人意，整体处于下跌的态势，很多股民退出了股票市场。对于房地产企业而言，如果其采用股权方式融资，由于其价格普遍处于下降的趋势，要融入一定量的资金，需要更多股民的参与才能完成，融资难度越来越大，难以满足土地开发、房产建设的资金需求。

（二）对运营活动的影响

1.土地审批难度增大

2018年4月13日，习近平主席在海南建省30周年大会上宣布海南建设自由贸易区（港）这一重大决策。4月22日，海南省政府召开《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（下称“通知”）新闻发布会，公布了最新的房地产调控政策。在会上提出将实行最严格的节约用地制度，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。上述规定的出台，表明海南房地产开发企业将面临土地审批愈加严格，获得土地的资金成本越来越高的局面。无法取得土地，进一步限制了房地产的开发与建设，对房地产开发企业的运营活动产生了重大的影响。

2.限购政策影响房地产的成交量

在海南省政府公布的最新房地产调控政策中，对商品房提出了新的要求：

第一，加强各市县商品住宅用地出让、规划报建和预售管控。根据最新的规定，商品房必须在房屋封顶时才能开始预售，改变了以往房企在打下地基、楼体建造过程中，就开始一边建房一边卖房的情况，由此导致了商品房销售时点后移，在开发前期投入的巨大资金需要更长的时间才能慢慢回笼，但是外部融通的资金，比如银行贷款、发行的企业债券等仍须承担还本付息的压力，增大了企业的财务风险。

第二，实行严格的限购政策。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。其他区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。由此导致海口市商品房的成交量一度停滞不前，甚至出现个别房主由于不符合条件，无法购买原已订好的住房的现象。对房地产开发企业商品房的销售及其成交量产生了巨大的影响。据统计，2018年上半年，海南省全省成交面积857万㎡，同比减少31%；其中海口上半年成交205万㎡，占比全省成交24%。

第三，限制居民已购商品房转让年限。根据规定，居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，需在取得不动产权证满5年后方可转让。由此对于以房产作为短期投资、并拟在近期出售的炒房者而言，从经济和心理上都遭受了沉重的打击，同时对于二手房的成交量也产生了较大的影响。

第四，对于已取得预售许可证的商品房，房地产开发企业应公开全部房源，按照备案价格一次性对外销售，6个月内不得调高价格，有效的限制了房地产开发企业商品房的销售价格，有力地遏制了房价的飙升。

（三）对投资活动的影响

海南省在颁布新一轮的房地产调控政策后，加大了商品房建设项目的审查力度，抑制了商品房项目的申请与开发，许多房地产开发企业减少了对相关项目的投资，有些地区因为破坏海南岛的生态环境，已经被政府要求停止建设。

三、房地产开发企业新形势下对资金活动内部控制的对策

（一）加快商品房销售的资金回笼速度

房地产开发企业应加快商品房销售的资金回笼速度。第一，在海南省严格限购政策的指引下，可以采用适当降低价格的方式去库存，加快商品房的销售速度、增加成交量以尽快完成资金的回笼；第二，准确把控在建商品房的建设工期，预估封顶时间，尽早争取商品房的预售许可证，进入商品房的销售阶段；第三，加强对于购房者的资信评估。认真审核购房者的资信状况，及早发现购房者的资信问题，以避免由于银行信贷审核不通过所造成的时间浪费，使商品房销售价款能够尽快从银行流向企业。

（二）严格控制成本费用支出，减少资金浪费

房地产开发企业应实行全面预算管理制度，准确规划资金预算。同时应建立准确高效的成本费用控制体系，配套严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。在资金使用过程中，密切关注资金超支情况，并及时对差异进行分析，查找原因，予以改进，提高资金的使用效率。

（三）研究国家政策，防止盲目投资

深入研究国家的房地产调控政策，密切关注建设海南自贸区（港）以及江东新区的总体建设规划，将投资方向转向自贸区（港）与江东新区的建设。将投资眼光向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，将已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。