城中村改造的衢江新做法

文 护国

伴随着城市化进程推进，征地拆迁成为一道难以回避的难关，往往是上访、暴力和群体性事件的关联词。然而，在浙江省衢州市衢江区“城市村”搬迁项目中，他们以民意为导向，创新性地推出预征迁、“房票”安置等模式，整个搬迁改造过程无一上访事件和群体性事件。“把百姓当作自己亲人，有法依法、没法按章、没章协商，把大家期盼多年但一家一户干不了的事情干好干实，难事就不再难。”衢江区委书记吴江平如是说。

“预征迁”：让“民意自主”先行一步

浙江省衢州市衢江区是个古城新区，前身为衢县，2001年12月经国务院批准撤县设区，区政府驻在樟潭镇。经过10多年的发展，樟潭镇成为了樟潭街道，衢江区也建设出如今的衢江新城。然而，由于城市规划控制的原因，原本居住在樟潭镇上的卢家、樟树潭、茶埠、沈家四个村1600多户村民自1998年开始停止审批农民建房，城中村危房户、住房困难户较多。

为加快衢江区城市化进程，改善城中村居民生活环境，提升城市品位，拓展城市发展空间，使城中村居民共享城市发展成果。2013年12月，衢江区正式启动城中村整体搬迁改造工作，对城区规划范围内樟潭街道所辖的卢家、樟树潭、茶埠、沈家四个城中村分期实施、连片改造，按照“突出重点、服务项目、沿江成片、由东向西”的原则推进城中村改造工作。整个城中村改造计划用时三年完成。

为了让老百姓能够顺利搬迁并安居下来，衢江区创新思维采用了货币、产权、迁建三种安置方式，重点创造性实现了“房票”安置，同时开创了“预征迁”模式。

在城中村整体搬迁改造初期，衢江区就一直在思考创新征收模式，探索以“民意自主”为核心的“预征迁”方式，改变以往惯例，让被征收人处于“主动”地位，把征收的主动权和选择权交给被征收人，实行人性化征收，征与不征真正由被征收人做主。

樟潭街道卢家村是实施城中村搬迁改造项目的首个村。2013年12月，卢家村率先实施“预征迁”。“整个‘预征迁’的过程分五步实施。”衢江区城改办相关负责人介绍：“在征迁之前，由卢家村村两委班子统一征迁意见后，召开全村党员、村民代表会议，会议通过征迁意见后，经村委会向樟潭街道办事处提出改造申请，经樟潭街道办事处审查同意后，报区政府审核。”

在此基础上，区政府派出工作组，进村入户做好民意调查工作，以书面形式征询群众征收意见，宣传房屋征收政策，规定时间内有95%以上被征收户同意并自愿申请征收时，方可启动房屋征收。之后，由区政府根据城中村的申请情况和年度用地计划，编制城中村改造总体计划和分年度计划，合理控制规模。再由区政府根据改造计划和专项规划，编制好城中村改造项目的具体实施方案。城中村改造实施方案经市政府批准后，最终由区城改办负责具体实施。

区城改办负责人说，“预征迁”的实施真正做到了将被征收人从“要我征收”变为“我要征收”。按照该模式，当大多数群众期望改造的自愿申请达到相应比例时，政府才启动征收，体现以人为本，充分尊重民意，实现了城中村改造依法征收、有序征收、阳光征收、和谐征收的目标。

“选房超市”：“民意为先”尽显阳光温暖

“拆迁从开始到现在，没有捂着盖着，村干部家赔偿了多少，村民赔偿了多少，每个村民都清清楚楚，我们心服口服。”54岁的卢家村村民卢雪泉说。

坚持公正、公平、公开的原则，严格依法依规办事，让被征迁群众参与征迁全过程，保障被征迁群众的知情权、参与权和监督权，是衢江区和谐拆迁的另一“法宝”。

放心农产品

在城中村改造政策出台前，衢江区召开党员代表、群众代表参加座谈会20余次，反复征求意见，使政策充分体现民意。凡涉及拆迁安置的重大问题，都由村支部提议、两委会商议、党员大会审议、村民代表大会决议，决议结果向全体村民公示，接受群众监督。

每项工作开展前，工作组都要通过在村醒目位置张贴公告和广播宣传等方式，提前告知村民。指挥部将拆迁补偿安置方案印发至每户群众，做到一户一册，让群众全面了解拆迁安置政策。

卢雪泉在缪家安置小区的安置房就位于道路边上，交通十分便利，采光也很好。“以前有些村里选地造房子，村干部的地段总是最好。这次不一样，我们村的村干部，在选地块的时候，也和我们普通村民一样，抽签决定，没有搞特殊化，这样的安置，我们很信服。”卢雪泉说。

确保每户群众自愿征迁，不搞一户强制征迁。衢江区城中村改造征收工作组成员把群众的事当成自己的事来办，时时处处为被征收户着想，用行动温暖百姓心。

选房环节牵系民心，衢江区利用1000多平方米的闲置厂房建起集选房、交易、签约于一体的“选房超市”，邀请符合条件的21家房产企业和部分房产中介入驻，每天为农户选房安置提供信息咨询。同时精心制作阳光新屋里和龙潭嘉苑两个安置小区的动画宣传片和《选房指南》进行播送，给群众创造一站式、一条龙的星级服务平台。

在整个城中村改造过程中，工作组的成员帮助群众找过渡房、搬家，甚至解决工作、生活困难，群众感动至深。通过亲情服务，获得群众的支持，让整个征迁变得更加和谐顺利。

据统计，衢江区城中村整体搬迁改造一期共涉及2个村540户，签约期内共签约538户，签约率为99.63%；二期共涉及沈家、茶埠2个村200户，自2014年8月1日开始签约，40天内所涉及的200户村民100%完成签约，并全部腾空移交拆除。

“房票”安置：村民也享“私人定制”

城中村改造如何体现“为民利民惠民”？衢江区大胆提出了“政策最好、服务最好、地段最好、配套最好、规划最好”的理念。按吴江平的说法，在安置上给出最好地段，进行最优规划，确保配套齐全，这一切就是为了让村民早日融入城市，共享发展成果。

阳光新屋里小区地处城区中段，西临宾港北路，北靠东迹大道，与绿色产业集聚区只有几里之遥，生活工作都十分方便。小区总占地面积约400亩，共有42幢建筑，可提供1000余套安置房，其中还有一个可容纳12个班的幼儿园，配套设施完善。

为了更好更快地建设这批保障房，衢江区引入BT模式，引入市场主体，以开发的形式带动城中村改造。BT是英文Build（建设）和Transfer（转让）缩写形式，意即“建设―转让”，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。这种模式在欧美发达国家是一种成熟的通行做法，在国内也是鼓励推行的。“以前建设是找施工单位，现在是找投资方，解决了政府融资难题，同时也可以发挥BT单位在管理等方面的经验优势，更好地建设保障安置房”。

另一安置小区龙潭嘉苑位于新城区核心位置，学校、医院、政府以及衢江水系近在咫尺。小区还设立养老医疗用房、卫生服务站、物业管理服务中心、幼儿园、治安警务室等。尤其龙潭嘉苑小区，面向全国公开征集设计方案，共有10余家单位开展设计竞赛，村民代表和专家一起全程参与方案评审。

“小区还在主轴两侧建筑底层部分做架空处理，设置居民交流中心，方便邻里之间的交流沟通，这种超前设计目前在全市也是唯一的。”区城改办综合科科长童斌说。政府创造条件，群众也盼早日融入城市生活。“原先房屋老旧，道路破损，住进新房后，楼下有公园，卫生有人搞，进出更方便。”茶埠村村民程林建，工作之余喜欢到新小区里走走看看。

安置，是城中村改造中的另一大难题。传统的安置模式主要有货币安置、产权置换和迁建安置三种模式。这些传统的安置方式却存在着一定的缺陷：首先，政府提供的安置点，有时不符合被征收户的要求，部分群众因不满安置点位置而拒签拆迁协议的现象时有发生。其次，政府征收后面临大量安置房建设、管理等复杂问题，会分散和牵制政府推进房屋征收的精力。再次，完全采用货币补偿安置后，部分被征收户对资金管理不善，出现将拆迁款用于放高利贷甚至赌博等情况，容易出现社会问题。

同时，由于安置后困难群体又重新集中了起来，物业管理、社会管理、文明创建都存在问题，极易形成新的“城中村”，也是社会不稳定的重要源头。而因为安置用地导致大量经营性用地被划拨供地，影响了政府整体出让布局和收入。大量建设安置房，还会对商品房市场形成重大冲击。

土地整理

综合考虑，衢江区在城中村改造实施之初，创新推出了“房票”安置模式。“房票”是用于房屋被征收人在衢州市城市总体规划用地范围内购买商品住宅结算的特定票据，被征收人可使用‘房票’购买由房产主管部门监管的商品住宅和市场上的二手房来解决安置住房。“‘房票’安置，让村民也得到了‘私人定制’的需求，根据不同的意愿，实现安置。”区城改办副主任饶根良说。

衢江区“房票”安置办法一推出，立即受到了被征收户的欢迎。对于被征收户而言，增加了安置渠道，缩短了周转房时间，改善了居住条件，满足了被征收户的个人需求；同时房地产企业增加了商品房销售量，减少了存量房产，有利于房地产市场的平稳健康发展。对政府而言，“房票”安置方式满足了被征收户的实际需求，实现了现房安置，赢得了民心，有力助推了城中村整体搬迁改造进度。“房票”安置方式，使百姓、企业、政府三方受益，实现了共赢。

据了解，衢江区前两期城中村改造中选择“房票”安置的有343户，发放“房票”面积共45539.61平方米，实际已支付房款13716万元，占产权置换总面积的50.54%，减少衢江区各房地产近30000平方米的库存量。第三期城中村改造由于选择房票有3%的奖励，选择房票的征收户比例更高，占总安置面积的85%以上。

衢江的检验证明，只要党和政府各级干部真正从人民利益出发，都能认真地实事求是地为人民群众考虑，解决各种困难，完全可以取得人民的信任和支持。