租房市场需要金融创新吗？

王梓辉

中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大

进入2018年暑期之后，随着毕业潮与换工潮的到来，全国一、二线主要城市的房租价格出现了明显的上涨现象，引发了舆论风波，而这场风波在不久之后以部分长租公寓资金链断裂而导致的“爆雷”现象达到了顶峰。

一边是国家近几年针对租房市场推出的“租售并举”“租购同权”的积极政策，另一边却是租房市场出现的种种乱象，针对这些问题，本刊记者采访了中国人民大学财务与金融系教授况伟大。作为中国人民大学不动产研究中心的执行主任，况伟大的研究领域长期集中在房地产金融与房地产经济方向，他同时也是亚洲房地产学会（AsRES）理事及中国市场学会房地产专家委员。

他表示，要发展租赁市场，目前来说最关键的不是采用各种各样的金融创新手段，而是必须健全和完善租赁相关的法律法规，能够做到保护租客的利益及其租赁权利。

政策利好之后，租房市场变好了吗？

三联生活周刊：去年7月，广州率先在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出“租购同权”，随后重庆、南京、武汉等多地也推出相应举措。一年多时间过去了，这些相关政策实施的情况如何？

况伟大：其实从2016年开始，已经有相关的一些政策出来了。在我看来，这些城市实施新政这一年多来，好的方面是，它确实在规范和促进市场方面起到了一些作用，让部分居民的住房问题得到了解决或缓解。但经过我们的调查，发现问题可能主要在两个方面：

第一个方面是，国家提出“租购同权”来推动和发展租赁市场，这面临着比较大的阻力和困难。实际上，如果要实现租购同权，它会要求一个城市或地区的城市服务均等化，特别是优质的公共服务，比如说优质的教育资源、优质的医疗服务，然而这些优质的服务是很难做到租购同权的。那么像广州市推出的一些项目，很多都是位置比较偏远的项目，离市中心很远，这些都影响了租赁市场的发展。所以从目前来说，主要是因为公共服务的不均等，导致了很难在大范围内进行租购同权条件下的租赁市场的发展。

第二个方面是，目前我国发展租赁市场，特别强调多供给主体的参与。在推动多供给主体的过程中，我们国家前段时间主要推动的是机构投资者或租赁机构来发展租赁市场。那么专业化的机构在推动过程中也会有两个问题：

第一是目前全国都面临一个租售比过低的问题，即租金相对于房价过低，导致了这些机构租赁者的投资回报率比较低。在这种情况下，他可能一是通过市场的手段来解决租赁回报率比较低的问题，另外就是通过垄断市场来解决，包括前段时间很多租赁机构搞的“抢房大战”，毕竟垄断了房源就可以拥有定价权。而租金提高之后，就导致租赁市场很難有效地大力发展起来。

第二个问题就是金融乱象，比如租金贷。那为什么租金贷的风险比较高呢？因为目前这些租赁机构基本上没有或很少拥有自己的长租公寓，都是所谓的“二房东”，所以说他们偿还租金贷的能力和资金的来源主要靠的是价差，靠的是未来市场的资金与需要支付给一房东的租金之间的价差。而一旦未来的租赁市场发生波动，就会使这些机构的租金贷偿还能力受到很大的挑战。再加上目前很多租金贷发放的时间非常长，有的甚至达到了20年的时间，而租赁机构会拿着这些租客一次性支付的资金去投融资，一旦投资或融资失败，这些资金大部分不是机构自有的，这样就存在较大的金融风险问题。

三联生活周刊：这些政策利好也导致过去一年多时间内，国内房租价格似乎出现了比较快的上涨，不知道您是不是这么判断的？为什么相比房价，租金价格的上涨引起了这么大的社会反应？

况伟大：房价问题主要是关于金融泡沫风险，但租金问题更关系到普通人的住房消费问题。

实际上，我国的住房租赁市场主要存在于一线城市和一些二线城市，三、四线城市的租赁住房是非常小的一部分，问题也不突出。一线城市在租赁市场所占的比重比较高，问题比较突出。我认为确实是，近期像北京这样的一线城市，租金上涨比较快，而北京特别突出。

原因一是总的租赁房的供给在减少，像北京因为非首都功能的疏解，对一些中低端住房进行了清理，而这些中低端住房原本关系的就是中低收入者的住房问题。所以在这种情况下，总体的租金又在上涨，就对中低收入者的住房问题造成了比较大的压力。第二个原因就是这些租赁机构的介入，他们哄抢房源导致资本的介入，有了充足的资金之后就把房租拉高了。虽然这些长租公寓的量不大，但是当它上涨个百分之三四，就起到了一个推波助澜的作用。

三联生活周刊：您刚才也提到了租房和卖房这两个市场的倒挂现象。在您看来，租金价格相比于房价过低的这种现象，是我国现在租房市场面临的一个主要问题吗？

况伟大：因为房价反映的不是住房消费，它是一个资产价格，是一个投资价格;而租金反映的是经济基本面的情况，它是消费品的价格。因此，租金才是决定房地产基本价值的指标，如果房价严重偏离了由租金所决定的房价，就表明住房的基本价值发生了泡沫。国内目前的这种情况就是房地产市场的泡沫比较严重。

因此，我认为现状正常反映了中国目前的租赁市场和买卖市场之间的关系，这个租售比就是这样，你想提高房租也很难，因为目前租金反映了当前中国居民的收入水平，反映了我国经济的基本面，再高是不可支付的。

三联生活周刊：从某个角度来说，国内租房市场此前的发展程度较低，当它开始快速发展后，租房市场越来越发达，租金也开始变得越来越高。您觉得这是一种必然现象吗？

况伟大：我认为不能把租金高低的原因归结为市场发达或不发达。当然，市场会有“价格发现”的功能，比如说之前的租金被低估了，但是被低估的原因会有很多，有的是因为收入的原因，有的是因为整个市场的信息不透明，所以有好多原因。而房租价格主要取决于收入水平、需求和供给这三个要素，所以我们不能说是因为市场发达了才导致的租金价格上涨。

那么在我看来，目前中国租赁市场的问题不在于租金过高，也不在租赁机构身上，也不是租金贷，关键的问题是什么呢？是我们的租赁法不完善，尤其是租赁法不完善所导致的租客的利益得不到有效的保护，没有让租客的租赁权得到有效的保护。如果房东可以随便调价，随便撵人，随便不提供服务，租赁市场怎么发展？所以租客都望而却步，就都买房去了，反正自己说了算。所以下面一个重点，我认为是对租赁市场进行规范，特别是要保护租客的权益。

当然还有一个问题是税收。我们的租赁收入，在“营改增”之后，一般增值税税率都是6%到18%这么一个水平。我觉得应该对租赁市场降低或减免税收，否则有的房东一看我要交这么多的税，那我就不出租了。

一位年轻人站在广州自己租住的公寓天台上。随着租房市场的快速发展，越来越多的租房平台出现在年轻人的选择里

租房市场的金融化尝试，利弊如何衡量？

三联生活周刊：从去年开始，像建行这种国有的大型金融机构都推出了相似的房租贷款项目，为什么在今年突然出现了多起“长租公寓爆雷”事件？

况伟大：根本原因就是我国目前租赁市场不稳定，直接因素则是因为目前租赁市场的租金不稳定。

实际上，我们目前的租赁市场很不规范，租赁机构所占的比重都比较低，所以你不能通过租赁机构的租金变动来预测未来，因为目前我们整个租赁市场有1000多家租赁机构，但占整个租赁市场的比重是2%，而98%左右的房屋租赁方是散户，这就使未来租金的波动趋势具有很大的不确定性。另外，未来租房市场的政策怎么变化，这也存在很大的不确定性。这些不确定性都让租金变化难以预测，一旦租金下跌，身为“二房东”的租赁机构在偿还租金贷时的违约风险就比较大。

三联生活周刊：所以您个人如何评价这种租金贷款项目在目前租房市场中的利弊得失？

况伟大：我认为应该是在一个非常规范、非常成熟的租赁市场中，才能去发展这种特别商业的、目前来看风险比较大的租赁贷款项目。

如上述所说，目前国内的租房市场是非常不规范的一个市场，租金的变化非常频繁，你会发现每隔几个月房东就要调整租金，所以非常不稳定。在这种情况下，这种租赁机构所占的市场比重又不高，对整个的租赁市场都没有预测作用。所以这些放款机构就会面临比较大的不确定性风险。我认为不能说因为国家政策支持就弄这些项目，也要考虑到风险和回报的问题。实际上这种租房贷款项目的回报并不高，他们主要是基于国家政策的考虑就放款了，但基于这种考虑而放款的话，可能就会有较大的商业风险。

三联生活周刊：目前來看，以“自如”为代表的租赁中介，他们大都将传统的房产中介业务和借贷业务捆绑，甚至将它设计成一种金融服务。从安全的角度讲，这种捆绑的模式是否风险较大？这两种业务是否有必要独立开来？

况伟大：这种业务的多元化让这些中介已经不仅是一个房屋经纪人了，也是一个金融经纪人。在这种情况下，我认为这种“二合一”的风险会比分开的那种，即一个租赁机构和一个金融机构合作的风险更小一点。因为当机构把款贷给租客之后，如果是二合一的模式，这些钱就变成了他们的自有资金，而他们对自有资金的风险管理就会比较好一些。此外，他们对租赁市场未来的发展和变动趋势也有更好的预测能力，毕竟他们也是专业人士和专业机构。如果是商业机构放款，这些商业银行毕竟不是搞房地产租赁市场的，他们对这个市场未来的发展趋势就没有房屋租赁机构那么了解。

但目前这些机构最大的问题在监管上。作为具有金融属性的放款机构，他们其实面临很大的金融风险，比如说对他们的资本充足率的监管有没有？对他们所制定的房屋贷款利率与期限的监管有没有？对他们的存款准备金是否达到要求有没有监管？他们的账户是不是得在人民银行有专门的账户进行监管？这些都是比较大的问题。而目前的现状是，因为他们不是金融机构，所以金融监管部门很难对他们进行监管。像我们讲的，现在有好多租客，把钱一次性交到租赁机构的账户上，这就是我们说的“影子银行”（Shadow Banks），游离于我们的监管之外。

而无论是谁来做这些事，都必须接受金融监管，那么哪些机构具备了这种金融业务的能力国家是有规定的，如果你不具备，你还要发放贷款，那就不行了。

三联生活周刊：除了租金贷之外，在舆论“资本推高租金”的指责下，国内众多租赁机构“资产证券化”（Asset-backed Securities，以下简称“ABS”）的尝试也被广泛质疑。2017年，长租公寓ABS产品成立数不超过4单，而截至今年上半年，我国市场上已成功发行或已获交易所审批通过的住房租赁ABS产品就达14单，涉及融资规模达786.40亿元。如果从金融学理论层面分析，ABS作为长租公寓融资的方式之一，是一种很正常的资本运作方式，但您怎么看它引起的争议？

况伟大：出现这么多金融问题，我们肯定要问，为什么要进行资产证券化？资产证券化是要解决一个什么问题？不能别人搞资产证券化我也搞。资产证券化可能有好几个目的，有的可能是解决投资问题，比如房地产，一个中低收入者，你要去买一个实物，那你买不起，搞个证券化的房产股票，这下你就买得起了吧，相当于你间接地投资。

但目前来看，现在这些租赁机构搞资产证券化，它不是要解决投资者的问题，它是要解决自己的资金流动性问题，甚至是融资问题。这些机构一看自己需要钱来发展，就赶快把自持的项目和经营的长租公寓未来的租金打包出售，以证券化的形式卖给投资者，来解决他们自己的融资问题和资金流动性问题。这些我们研究金融的都清楚，但投资者知道吗？老百姓知道吗？在我国租赁市场如此不成熟的情况下，一旦租赁市场发展不好，出现了所谓的“爆雷”，这些损失就被传递给那些投资者。这样搞了之后，将来不是损害租赁市场的发展吗？

包括媒体上一直问的“中国为什么现在没有REITs（房地产信托投资基金，房地产证券化的一种重要手段）”，它是有原因的，因为你不具备这样的条件。REITs是为了解决中小投资者投资房地产市场的一个重要工具，知道了它的目的，你就明白它要有一些基本要求：第一，它要减税，因为中小投资者收入还是很低;第二，作为一种股票，我们的证券法就必须对这种股票的交易做出相关的规定;第三，它的股权结构必须分散，必须保护中小投资者的利益，不允许有机构投资者。而我们的现状是什么呢？股权分散，这个跟我们中国的股市格格不入;减税有吗？也没有。所以我感觉，目前中国不具备发展这些房地产证券化工具的条件，如果硬要搞，很可能不伦不类。

所以说，我也不是不支持这些金融工具的使用，如果条件具备了，当然可以啊。但目前的状态就是，你什么条件都不具备，为什么要发展呢？

2017年12月29日，房产租赁公司员工整理供租住的公寓，其目标客户是那些刚刚进入社会的年轻人

租房市场需要怎样的金融工具？

三联生活周刊：由此也延伸出两种观点：一种观点认为，让整个租房市场更好更快发展的最好办法就是应该开放更多的金融工具的使用;还有一种观点认为，应该趁租房市场这种“炒”的金融属性的势头刚起来，就迅速遏制。在您看来，租房市场到底该怎么样应对这种金融工具的介入？

况伟大：你还是得问到底这个工具是要解决什么问题。从目前来说，为什么需要金融工具？是要解决出租者的投融资问题，还是解决租客的借贷？而任何金融工具都有风险，都有投资失败的风险，怎么防范？这些都要搞明白。

现在的问题是，我们很多的金融创新都是由这些开发商或租赁机构搞的，他们肯定是朝有利于自己的方向去做。想要有利于租客和消费者，肯定得靠政府去做，而政府目前在这一块做得还很少。租赁机构做的金融工具很少是有利于消费者的，那种能够双赢的金融工具是很少的。

我们会把租赁市场分为公共的租赁市场和私人的租赁市场。靠市场和私人租赁解决不了的问题，就得靠政府。不能说把东西全部都推给市场来解决，有些就解决不了。所以政府部门不能缺位，要补位。

三联生活周刊：目前国家也在整顿租金贷等相关金融问题，您如何判断这类租金贷业务之后的发展方向？

况伟大：我认为我们要坚持两个原则：第一，要坚持宏观审慎的原则，就是说对租赁市场未来的发展、它的偿还能力，我们要有一个非常好的预测和评估;第二，要坚持逆经济周期管理的原则，具体来说，就是提高这些放贷机构的资本充足率及缓冲资本。否则的话，租金贷很容易就会变成一个高风险的金融产品，这对金融机构及整个租赁市场来说都是灾难性的。

三联生活周刊：目前国内租房市场面向普通消费者的金融产品还是以租房贷款项目为主，您觉得我们还应该在其他哪些金融方面加大一些力度或是多做一些举措？

况伟大：目前国内的租赁市场在我看来，主要是租赁机构有这种金融方面的需求，租客们基本上会根据自己的收入来租房，选择去贷款租房的很少，当然也有，但是从业务量来说不是很大。所以我觉得在未来的租赁市场上，对那些租不起房的中低收入者，我们目前有住房公积金，可以发放住房公积金，将来，我们还可以成立中国的国家住房银行，帮助那些租客去融资来支付租金。因为有的中低收入者可能一下子付不起那么多钱，就可以通过国家的支持，比如说无息或低息的一些租赁贷款，帮助他们解决租赁住房问题。

但就像我刚才讲的，还要加强监管，嚴格按照宏观审慎和逆经济周期管理的原则来进行。

三联生活周刊：从监管的角度讲，您认为我们现在怎样才能既发挥出金融创新的能力，又降低风险？

况伟大：除了上面提到的两项原则外，要发展租赁市场，最关键的是必须健全和完善租赁法，必须保护租客的利益和租赁的权利，目前来说这方面还是缺位的。我们有一个租赁办法，那是2010年住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》，但是远远不够。我们的现状就是监管缺位、法律缺位，导致这个市场的发展不那么规范化，不那么专业化。但是我们还要发展，不是说因为有问题就不发展。只是要记住两样东西，一个是规范，一个是防范。规范这个市场，并防范它的风险。