厦门房价：调控挤破泡沫

刘畅

房价已跃升准一线水平的厦门，高楼拔地而起

“买房联系我”

白鹭郡是一处扎进厦门北郊农村的楼盘。10月底的一个上午，我坐车从市中心来到这个以房价“腰斩”闻名的楼盘。近一小时车程里，沿途的办公楼、购物中心退去，铺筑中的公路和未动工楼盘取而代之。终点处，村民自建的错落小楼间，徽式外观的中式别墅坐落半山腰处，许多仍裹着“绿衣”，正在兴建。

单套产权面积89至110平方米的别墅从每套500万元降到每套300万元左右，看似如此巨大的跌幅，此前被视为厦门房价崩盘的标志。但吊车没有停工，周边的滴滴司机每天中午都能在售楼处门口接到看房回城的人。售楼处内，看房客有七八组，多是夫妇俩或五六个人的老年团。每位售楼人员负责一组，全程陪同。据售楼人员讲，原先的价位包括车库、精装修，以及入室的温泉，如今需另付款。价格确实降了，但幅度没有外界看起来的夸张，每套大约降了100万元左右。那是地产商的营销策略。五层的别墅地下有两层，尚有赠送的露台和花园，使用面积有300平方米。实际每平方米的降幅不大，更为重要的是，每平方米1万多元的价格买别墅，在厦门这样房价居全国前五的城市，极具吸引力。

这是它仍能有三五成群买家的原因。那里位置偏僻，自然环境一般，不适合投资，看房的人多把它当作退休后养老的处所。但在我回到市中心的路上，另一个在全厦门知名、面向年轻人等更广泛人群的东南府，却几乎成了人迹罕至的所在。

相比白鹭郡，东南府的位置更靠近厦门岛。厦门市分为岛内、岛外两部分，岛内面积小，但优质资源都集中在岛内，而岛内基本已经开发殆尽，多年内没有新楼盘。因而，厦门的房价由岛内向岛外递减。截至今年10月，厦门岛内最繁华的思明区均价每平方米5万多元，而白鹭郡和东南府所在的翔安区均价每平方米2万元有余。

因岛内已几乎无大面积地块开发，翔安区是厦门市近年着力开发的区域。白鹭郡位于翔安区的北部边缘，而东南府正处在翔安新城的核心地带，距离通往岛内的隧道仅2公里，四通八达，规划中楼盘周围被购物中心和商务楼环绕。它的楼盘里，中高层住宅、别墅都有，均在兴建。其中的高层每套95平方米左右，目前每平方米3万元左右。但这个楼盘在业内闻名的原因在于，它每平方米3.7万元的地价，是当时岛外最贵的地块之一。即使在这样的潜力地段，又如此“赔本赚吆喝”，自今年4月开盘以来，100余套高层仍未卖完。当我在售楼处看盘时，售楼人员比看房客多。他们告诉我，看房客多是想落户厦门的年轻人。而我离开时，售楼人员反复说，“买房联系我”。

“去年在新盘看房可不是这样。”在厦门学习、工作十余年的李彤在岛内有自己的房子，平时喜欢打高尔夫，曾经想在毗邻厦门的漳州买一套有高尔夫球场的海景房，后因“打扫太麻烦”而告终，也曾在岛外的楼盘排过号。如今看来，两次错过并未造成多大遗憾。她向本刊回忆排队买房的“惨痛经历”，她早上5点多出发，到楼盘时，外面都停满了车。“排队、领表格、摇号，一直折腾到下午一两点。售楼人员忙不过来，态度冷漠，不但没有饭吃，连口水也没有。”

李彤最终没有摇上号，免去第二天再一早交定金、挑户型的折磨，她是单身贵族，向往更为自我的生活，虽然在银行工作，对金融市场的敏感，令她觉得公积金留在手里是巨大的浪费，但她对于房子并无过多执念。虽然未曾在价格低位抄底，但她幸运地躲过了一场疯狂。

高鹏房产總经理、厦门房地产经纪人协会会长傅强

炽热厦门岛

李彤曾在2012年时换过一次房。“之前的房子恨不得老鼠满地跑，环境实在太差。那套房子买的时候每平方米8000元，我卖了每平方米1.2万元。前年偶然再看到那个小区的房价，那样破败的房子竟然卖到每平方米6万多元。”

她感受到的房价上涨，源于2015年初，厦门在全岛放开了维持3年有余的限购令，本市户籍家庭限制买两套商品房，连续缴纳一年社保的外籍家庭限制买一套商品房的政策松绑。那是这个截至去年，常住人口不过400余万的二线城市房价飞涨至全国前五的开始。

“起初的上涨与去库存有关，之后便越来越与刚需相分离。”厦门均和房地产土地评估有限公司董事长王崎从事地产土地评估工作20余年，他向本刊回忆，当时开发商在限购令解除后，同时推楼盘，积压的房子涌入市场。不过当时股市稳健，房价相对平稳。但在去库存过程中，未来城市建设的叠加宣传吸引外地炒房团前来购房。而在厦门房地产经纪人协会会长傅强看来，半数厦门的房子都是外地人在购买，“不光因为厦门作为旅游城市适合投资，每年也有许多大学生落户，更是因为在福建省内，各大企业会把总部设在厦门，周边城市更是以在厦门买房为荣”。

据安居客提供的数据，自限购令全面解除的20个月间，厦门房价每平方米最少上涨1万元，而开发力度最大的翔安区涨幅最大，由每平方米1.7万元，暴涨至3万元。王崎告诉本刊，厦门作为一个几乎没有工业和大型产业的二线城市，相比于北京、上海、深圳等一线城市的GDP体量，外地人购房导致的房价高涨，潜在风险极大。2016年10月，新一轮限购接踵而至。不但限购房数恢复到一年前，首付比例和贷款比例也限定最低标准。

但限购令形同虚设，房价越限越涨，尤其在2016年底时愈演愈烈。王崎记得，房子一周一个价，即使户型小、年代久、没电梯的“老破小”，也转眼从每平方米1.6万元，变成3.5万元，当时就能成交，最终形成自岛内优质学区等核心地带，至普通地区，至岛外，依次8万元、5万元、3万元的价格格局，最贵的楼盘能达到每平方米近10万元。

投资客的招数层出不穷。“除了用亲戚的身份之外，还发明出公证买房的办法，不办理过户，而是通过卖家到公证处办理房屋所有权和买卖过户的委托公证书来完成交易。”58安居客房产研究院分析师吴寅向本刊介绍他见过的无数实例，“甚至有些倒房的人本身没有资格，也不需要资格，他们在向中介买房的同时，已经找好了有资格的下家，只是从中倒手，赚取几十万的差价”。

“就像之前的粮票、布票，越限制购房，人们越会认为房子稀缺不可能贬值，而买的人越多，价格越高，越会引起恐慌，造成哄抢。”王崎认为，从原理上看，单纯的限购难以成功。而之前的一轮房价上涨属全国范围。在傅强看来，2016年8月深圳的房价上涨是一个拐点，制造业低迷，股市下跌，使大量资金涌入房市。但厦门房价能够超过体量比它大得多的天津、成都、武汉等城市，却与它的土地供应量有关。“5年来，岛内今年才批了一块地，岛外也是东一块、西一块，零碎地批地。”王崎说，随着房价的增长，地价也会增长。“打个比方，卖四块地获得财政收入的数额目标，卖两块地就可以完成，另外两块地便留到下一年卖。”

58安居客房产研究院分析师吴寅

“饥饿营销”的策略加剧了供需关系的紧张，寸土寸金。“我记得2016年4月岛外的一块地卖出了1平方米近2.5万元，当时觉得不可思议。之后匪夷所思的事却接踵而来。”在房价最疯狂的时期，吴寅一直忙着接待客户，他曾在拍地现场听见开发商一边喃喃自语“都疯了”，一边在岛外拍下每平方米3万多元的地。

“每平方米3万多元的地，房子得卖多少钱？能有谁来接这个盘？”吴寅说，“当时包括卖家在内，市场里所有人都吓蒙了。心中隐隐知道总归要下行，但谁也顾不得反应。”

翔安新城

紧攥铁拳，挤破地产泡沫

2017年春节过后，全国范围内的调控如约而至。厦门的新政从3月24日开始集中出台，在3月28日达到顶峰。此一轮新政中，除了180平方米以上，付全款的富豪不受限制外，在之前限购的基础上，特意将离异计入单身家庭的限购中，堵住离婚买房的漏洞。限购同时提出限售的约束，新买的住房两年后才能出售。“认房又认贷”是最后一道枷锁，买家不论名下是否仍有房，只要贷款卖过房，都算二套。而二套房的首付比例，公积金贷款、商业贷款的利率均大幅提高。

“‘认房又认贷砍掉金融杠杆，而限售政策又把变现的时间拉长。”王崎、傅强等人向本刊分析这套“组合拳”的功效，但降价并没有马上到来，直到2017年10月份。

市场的惯性是一方面，购房者的预期是更重要的因素，若购房者认为调控政策会松动，砸锅卖铁也会买。这正是吴寅作为市场内的一位观察者所担心的。他虽然在搜集、提供房地产信息的单位工作，掌握大量信息，但他只有一套供自己一家三口生活的三居室，即使价格飞涨时也未曾想过“搭顺风车”。他希望如今来到厦门工作的年轻人，仍能像他当年一样通过自己的努力在厦门安家。“以前厦门每到‘五一‘国庆，售楼处都人满为患，政策也一般会松动，但2017年‘国庆之后毫无动静。”吴寅见到投资客开始把房子打包降价挂出来，准备套现撤退，知道房市的拐点到来了。“起初我担心有普通老百姓接盘，后来看到几乎没人上钩，知道市场将会趋于理性。”

翔安中澳城

房价起初波动不大，但楼市变得日益冷清。傅强告诉我，厦门去年上半年五六千套的月成交量，下半年时一度跌到一个月只有1000多套。成交量断崖式下滑的背景下，房价一直“扛”到今年5月。“经济形势不好，调控政策也仍未放松，房价终于绷不住了。”王崎向本刊介绍，厦门整体的房价下降了三成，今年年初均价每平方米4.7万元，到8月時掉到4.5万元，10月时已降到4.1万元。其中，岛内的房子价值高，降幅小，岛外的房子降幅大，“涨价时是一天一个价，降价时是一周一个价”。

李彤正是王崎口中的典型。虽然她没有在房价暴涨时买房，也没有资金链断裂的风险，但她仍眼见多年前60万元买入的Loft，价值一步步缩水。“Loft在房价暴涨中升至100万元。我见房价下跌，9月把房子以90万元挂出去，无人问津，我就一周降1万，现在心里预期已经降到85万元，仍无人理睬。”

但她既是受损者，也是获益者。李彤最近调换工作令她有了不得不出手的理由，每天两个小时的通勤距离，让她希望买一个单位周边的房子。房价的回落，给她在岛内寻觅到合适二手房的机会。

类似的中产阶层、类似的换房需求是厦门房价不至于崩盘的保障。目前全厦门的交易量已稳定在每月2000至2500左右，这意味着全厦门的中介平均每个月能卖出一套房就不错，进而导致大量中介关门，也使得安居客摇身一变，成为房地产商眼中的“香饽饽”。而吴寅分析房价和交易量的曲线后发现，这个趋于平稳的交易量说明，随着房价的下降，二手房的交易量在缓慢上升。

“新盘因为地理位置的原因不受欢迎，岛内的改善性住房和学区房是更多人的需求。”吴寅说，之前他见到有人把房子挂出310万元，挂了半年也无人问津，一气之下降到280万元，一下子有20多组人去看房。“白鹭郡的看房人群也是如此。大部分投资客被挤走，房价向需求倾斜。当目前的房价已经高于有购房需求的人时，房价仍会继续下降，直至达到新的平衡。”

不过，房价并不会一直走跌，下跌的房价对经济也有着更复杂的影响。“二手房在个人手中，房主有自己的心理预期，不会一味降价。”王崎告诉本刊，据他交往的开发商透露，新楼盘危机重重。因为高价拿到土地，盖出的房子却连成本都收不回来，开发商目前的策略是少售楼，不建新楼，等待房价回升，但若长期没有起色，资金链必将断裂。同时，开发商中的民营企业也遭受巨大的资金危机。“许多民营企业为扩大再生产，抵押房屋，向银行贷款。假设房屋值1000万元，银行能贷出700万元，随着房产价值缩水，房屋值700万元，而银行的预期降低，只能贷出420万元。对企业而言，凭空便多出280万元的缺口。”

投资客灰头土脸，小开发商焦头烂额，他们几乎都选择在媒体面前沉默，唯有李彤对前景充满期待，“再等一等”。

（李彤为化名，感谢钟炳祥、王昊磊、马立志对本文的帮助）