供给侧改革中房地产的去库存问题及分析

程博

摘要：在房地产领域中，去除库存的意义非常重要。其能够有效解决房地产企业中的根本问题。房地产企业应该在房屋消费政策上进行深入改革，从而处理好房地产库存方面的问题，满足消费者需求，减少房地产企业风险。防患于未然。此政策应循序渐进发展，不能操之过急。加大改革力度，妥善处理好去库存问题，这是当前应急需解决的重中之重。

关键词：供给侧改革 房地产去库存

一、供给侧改革的含义

所谓供给侧改革，其实是供给侧结构性改革，指的是在调整当今社会经济结构中，使各方面要素实现最优越的配置，提升经济增长的质量和数量。供给侧涉及了勞动力、土地、资本、创新四大要素。供给侧结构性改革，就是从提高供给质量出发，用改革的办法推进结构调整，矫正要素配置扭曲，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性，提高生产率，优化产品结构、提升产品质量，实现消费品不断升级，不断提高人民生活品质，更好满足广大人民群众的需要，促进经济社会健康长远的持续发展。

二、供给侧改革中房地产企业去库存的问题

（一）库存过剩，短期不易消化

经近几年研究分析推算，房地产去库存的周期一般长达4、5年甚至更久。这意味着在今后的几年里，即使不开工建设新房地产项目，仅靠目前过剩的库存也能满足未来几年内的市场需求。然而不开工建设新的房地产项目是不切合实际的，为了维持企业的正常运转，他们依然会继续开工建设新的房地产项目。房地产去库存也只能逐步缓慢进行任重而道远。

（二）需求侧政策空间有限，存在泡沫扩大的隐患

假如限购政策全面放开，同时增加货币供给力度以及其他鼓励性消费的需求侧相关政策，由于当前投资资金十分充裕且其他获利渠道相对匮乏，在此情形下则及其有可能人为制造出一轮房地产抢购的热潮，导致原有的泡沫现象持续扩大，这会使房地产企业过度依赖政府宏观调控政策的程度逐步加深，所面临的市场不稳定因素难以掌控。因此，在需求侧政策难以解决房地产去库存问题基础上，只能通过供给侧结构性改革得以解决，而供给侧政策取得成效往往需要很长的周期，短期内无法起到明显的效果。

（三）市场环境问题

现阶段我国房地产市场环境并不乐观，当市场出现低迷状况时，政府一般都会采用刺激性的方式来推进整个市场的发展，这会使房地产业过度依赖政府的宏观调控，造成房地产业不成熟、不稳定、不健康的发展。其主要原因是房地产市场缺乏长期有效的调控政策。另外，房地产市场供给严重不均衡，一二线城市房源紧张价格上升速度惊人，三四线城市销售比较缓慢，库存积压现象很严重，甚至很多楼盘空闲无人问津，究其原因就是房地产市场运作出现了问题，房地产开发商供给侧结构失衡，新增楼盘项目远远超出居民消费需求量，且持续增长的房价大大的超出了居民的经济承受能力，使库存过剩，市场环境有待改善。

三、供给侧改革中的房地产去库存优化

（一）以供给侧政策为主导

在房地产去库存的过程中应该始终坚持以供给侧为主，需求侧为辅的原则，以防有些部门将去库存问题片面的理解成扩大销售行为。制定供给侧政策务必要提升政策效率，在房地产行业方面应表现为引导房地产商优化提升去库存量和增量供应策略，减少供与需二者之间的矛盾，从而促进和提升销售量。在去库存量方面，可以指导企业运用适当降价的方法来达到增加销售量的效果，在增量方面，可以指导企业根据社会未来发展趋势、消费需求以及购买力等情况，制定相关规划，避免继续增加无效供给。

（二）房地产开发企业方面

首先要建设品质高、增值快的房屋。即使是在库存积压严重的城市，也有相对较旺的地产项目，所以，开发商应当从供给端着手，激发用户的新需求、新想法，用品质高、增值快的地产项目满足客户不断升级的需求。第二，在利润合理的情况下主动降价，采取团购等促销方式。尤其在库存积压高的城市，房地产商应以价换量，争取主动。

（三）深入调查市场，提升供给创新

在当前我国市场环境下，必须要对市场进行深入彻底的调查研究。我国很多政府依然对土地买卖资金纳入地方财政收入的形式持积极态度，一旦房地产行业回暖，定会开始大规模供地，实际供地量与市场需求量脱节现象严重，形成供大于需的局面。各级政府在城市用地审批管理中，要进行市场调查，建立起相应机制，提高供地的效率。

除了各级政府的引导和调控外，还应从市场的角度进行着手研究。目前，随着生活和消费水平的不断提升，购房者的要求也在提高，除了基本的功能性，往往还会考虑其他因素，比如周围出行是否便利、教育学区环境、是否有休闲娱乐场所等等。这些多方面因素都会极大的影响到消费者的购房心态和决策，要展开大规模调查，掌握购房者的心态。打造优秀的房产品牌，利用品牌效应来吸引消费者。我国很多去库存的城市，都在运用此对策，取得了良好的效果。

从供给侧着手去库存具有深远的意义，但房地产库存背后的问题仍然很多，无论采取哪种措施实现房地产平稳、有效地减少库存，都成为社会各界务必深思的问题，因此进一步对其深入研究非常有必要。