浅析如何提高双河社区土地利用率

苏文旗

摘要：自从新土地法颁布以后。随着国家对土地管理的加强。双河社区本着“合理利用土地”的理念。依法管理社区土地。如何提高土地利用质量。进而因地制宜开发利用土地，调整土地里利用结构。优化土地资源配置。最大限度地实现社区土地资产收益。促进矿区经济发展。实现双河社区土地资产管理的科学化、系统化和高收益是目前我们研究的重点问题。

关键词：双河社区 土地 利用率

自从新土地法颁布以后，随着国家对土地管理的加强，双河社区本着“合理利用土地”的理念，依法管理社区土地。如何提高土地利用质量，进而因地制宜开发利用土地，调整土地里利用结构，优化土地资源配置，最大限度地实现社区土地资产收益，促进矿区经济发展，实现双河社区土地资产管理的科学化、系统化和高收益是目前我们研究的重点问题。

一、双河社区土地现状调查

双河社区土地利用现状调查工作，经过大量的寻找资料、技术培训，从2007年9月上旬配合油田土地局地籍管理科对桐柏境内的土地进行GPS勘测定界调查工作，到2009年12月下旬完成了全社区土地资源调查工作。通过土地利用现状调查，双河社区实有土地120宗，面积2933.82亩，利用状况为工业用地占25%（其中飞亚公司占10%）；商服、经营性用地占7%；公共建筑等市政用地占15%；住宅用地占35%；交通水域用地占5%：农用地占10%：其它用地3%；其中闲置等存量土地为60亩。在土地使用性质上，商业性、经营性用地都是以划拨方式取得，但其使用性质不在划拨目录范围内，需要缴纳土地有偿使用费，现用途为变更性质；农用地土地使用情况以协议用地方式使用，目前多种经营集体、个体，土地使用效益很差。

二、土地利用效率低的原因分析

（一）工业用地中，仍有一部分土地未取得收益。工业用地面积占社区土地总面积的25%，而取得收益的面积为7%。收益主要来源于国家授权经营土地。造成工业用地土地收益不完全的原因：一是国家对划拨土地收益权有严格的政策限制；二是勘探局所属各单位多种经营企业长期无偿使用国有划拨土地，未能取得土地收益。

（二）农场用地随着油田产业结构的调整，已渐渐退出油田经济发展的舞台，多年来大量土地闲置，造成资源浪费。

（三）未利用土地分布范围广，涉及地点偏僻，不好管理。从上面未利用土地资产状况中，我们可以看出社区未利用土地不仅在桐柏境内有，而且唐河境内也有土地，由此造成对好多土地周边环境不了解，不好根据当地情况合理开发利用，进行投资。

（四）土地区位优势差。经对社区土地分布进行分析，由于油田生产建设区域处在远离城市的郊区，且土地征用基本上是为石油开采服务，征地时不考虑土地地理位置，因此，绝大多数征用的土地处在沟壑纵横的偏远地带，自然条件差，交通不便，经济欠发达，土地再开发利用难度大。

（五）土地资产经营政策灵活性差，盘活代价高。由于社区土地是以划拨方式取得，且为生产、生活区域，对这些土地开发利用，必须进行用途变更，根据国家新的《划拨目录》，这些开发土地的使用权取得方式要改变，以出让或租赁的方式来取得。在经济飞速发展的今天，作为不动产之一的土地资产，价值极高，可用“寸土寸金”来形容，往往几十亩土地涉及的土地出让金就达上百万元，一般开发下来光土地使用权取得就要投资几十万，甚至上百万，这对一个以生活服务为主业的企业来说，盘活土地资产有很大的难度。

（六）地受益政策有严格的限制，企业在土地收益上受到不公允的待遇，加之企业对土地资产经营重视不够，土地资产的收益占企业总资产收益的比重偏低。

（七）土地依法规范管理观念差。目前社区土地管理体系仍不健全，土地管理人员经常变动，多数单位临时凑合思想严重，造成工作疏漏、资料分散、归档不及时、保管不规范、地籍资料遗失遗漏问题较为普遍。且社区所属各单位领导对依法用地认识差，随意改变自己单位使用的土地用途，乱搭乱建，造成违法现象。

三、提高土地利用率的对策

（一）盘活大量土地资产

1.对社区中心区域及碱矿等部分土地进行了变更，开发建立了1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号及创业园等商服用地；2.对双河农场部分土地进行了商业、经营性变更，减少土地处罚，避免了土地资源闲置；3.对唐河生活服务基地部分生活服务用房进行了变更；特别是闲置土地，根据社区规划需要，进行了居民休闲活动场地规划利用，减少了土地处罚，避免了土地资源闲置；4.通过与地方乡镇及村组代表协商谈判，对双河农场部分闲置土地进行了中、长期规划利用，确保农场土地的完整。

（二）强化机构和队伍建设。双河社区基建管理站建立自上而下的土地资产管理体系，充分发挥土地资产监督、管理、营运三大职能的作用，尤其是针对企业重组改制和土地资产闲置等情况，研究国家土地经营的有关新政策，适时开展土地资产营运管理，建立一支高效、廉洁的土地市场管理队伍。

（三）组织社区土地管理人员进行学习，发放油田土地局主编的《土地管理文件汇编》及《土地管理法规实用手册》，并制订出双河社区《土地管理暂行办法》使管理人员树立科学的土地资源观，珍惜爱护每一寸土地。

四、总体效果

在提高双河社区土地利用率研究中，我们注重成果的质量管理，通过对社区土地利用中存在的原因进行分析，制定了一系列切实可行的方案，取得了显著效果。本次土地利用现状调查，不但查清了土地家底，为正确制定社区经济发展和年度用地计划提供科学依据，而且系统全面的查清了土地现状、土地类型、分布、数量等，分析了产业产值，找出原因，为社区合理安排用地结构，调整用地利用方向，因地制宜组织和指导社區经济发展提供了可靠的土地数据来源。在后来的对策组织实施中，先后盘活大量存量土地资产，充分利用了土地资源，避免了土地资产的流失，尽大限度的减少了地方政府的土地处罚；还强化了机构和队伍建设，增强了土地管理人员的法律意识，规范了社区用地市场，提高了油田企业的用地质量，加强了社区用地管理，为以后合理地规划、开发、利用社区土地提供了宝贵的经验。