国外绿色评估准则对我国的启示

2018-11-17汪秋霞郭化林

中国内部审计 2018年11期

文汪秋霞郭化林

随着环境污染、全球变暖、臭氧层破坏等环境问题日益严重，可持续发展已经成为各国共识。我国的生态环境也不容乐观，自然资源的污染浪费现象严重，如水污染、空气污染、耕地浪费等问题十分普遍。

社会经济发展、人民生产生活都与自然资源相关，国家也越来越重视自然资源的保护。新时代倡导深入践行“两座山论”，走绿色发展之路。2015年开展“绿色审计”试点工作，2018年全面推开领导干部自然资源资产离任审计，意味着将生态文明建设融入“五位一体”、环保监管体制改革的大幕已正式拉开。未来对领导干部“生态文明”层面的考核会逐步形成一个综合的评价体系，理念更清晰、导向更明确、制度更完善、程序更规范、操作性更强。绿色评估与自然资源审计密切相关。

此外，随着生活水平的提高，居民也更加追求生活舒适度，对绿色低碳节能的应用也越来越重视，以绿色建筑为代表的绿色生活越来越受到公众的喜爱。因此，市场渴求能够系统衡量气候风险和环境影响的评估体系出现，绿色评估服务便应运而生。

绿色评估适用于可再生能源、能源效率、绿色交通、绿色建筑以及水资源项目或计划等。目前涉及绿色评估的准则主要是欧洲评估准则中的欧洲评估指南EVA8——房地产评估与能源效率及其他技术文件中的可持续性与评估、澳大利亚和新西兰土地污染评估准则等。其中，2016年发布的欧洲评估准则中，包含了关注可持续发展的绿色评估技术文件。中国目前尚未形成规范的绿色评估准则，绿色评级工具——绿色建筑评价标准也在不断发展完善中。因此，学习国外绿色评估准则对于中国的绿色评估准则和评估框架的形成具有重要意义。

一、国内外绿色评估准则的比较

（一）国外绿色评估准则整体框架与基本内容的比较

欧洲评估准则中有关绿色评估的规范主要与建筑物这类不动产相关，具体在欧洲评估指南8——房地产评估与能源效率(以下简称EVA8)以及其他技术文件中的可持续性与评估部分予以列示。EVA8中的建筑物排除了没有加热或冷却设施的建筑结构以及未达到能源性能标准和能效证书（EPC）的建筑结构，尤其强调新建筑要近零能耗。评估师在估值时应当考虑EPC评级等专家的工作。可持续性与评估部分主要阐述了绿色评估准则面临的挑战、部分环保认证以及绿色建筑物、绿色评级工具、绿色租赁、绿色价值等概念。

澳大利亚与新西兰关于绿色评估的准则主要侧重于土地污染。其中澳大利亚土地污染评估准则强调在对受污染土地估值时，应考虑土壤污染及修复问题、相关的政策以及利用专家工作。新西兰土地污染评估准则强调被污染的土地不只影响业务财产的市场价值，还会影响租赁估值、以租赁为目的的不动产所有权的估值、租赁权益的价值评估。

从上述框架的比较可以看出，欧洲评估准则的评估对象为建筑物的整个系统，评估体系更具系统性、评估中需要参考的专家工作更加明确，从而更具指导性。

（二）国内外现有的绿色评估体系

1.国内外绿色评级工具。目前国际上较为完善的绿色评估体系主要是绿色建筑评估标准，比较典型的有美国的LEED、英国的BREEAM、日本的CASBEE、德国的DGNB等，具体见表1。其中，德国的DGNB评价体系发展到DGNB-NS评价体系后，更加注重全方位的可持续发展，主要体现在从环境、经济、社会功能、施工技术和开发过程五个方面对街区进行可持续性评价，强调街区开发与发展的多元性和复杂性。此外，还提出了街区尺度全生命周期碳排放的计算和评价方法。由表1可以看出，虽然每个国家的绿色建筑评估体系各具特色，但都离不开能耗、环境质量等可持续发展指标。

2.中国绿色建筑评价标准。目前我国普遍认可的绿色建筑评价标准（简称绿标），其中部分内容参考了公共建筑评价标准以及居住建筑节能设计标准，这套标准包括国家标准（《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2014）和地方标准。国内对于绿色建筑的研究主要集中于对建筑整个生命周期的讨论，这一点在绿标国标的变更中体现得较为明显。2014版绿标与2006版相比，最明显的变化是在节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理这6大类指标的基础上，增加了“施工管理”这一指标，以实现绿色建筑的评价标准对建筑全生命周期的覆盖。

（三）国外绿色准则的异同

1.国外绿色准则的不同点。欧洲评估准则的制定较为偏重预防未来可能出现的问题，通过严格的规范强制将许多问题直接纳入评估体系，建立积极的价值导向，如EPC评级。而澳大利亚和新西兰的评估准则更倾向于评价和整治已经出现的问题，通过事后惩戒和修复来解决问题，如土地污染问题的评估。

表1 绿色评级工具

2.国外绿色准则的共同点。（1）强调能源的使用效率对价值的影响。在EVA8房地产评估和能源效率中，特别强调在财产评估中要考虑能源效率问题，其评估的建筑物需达到能源性能标准，有相应的能效证书。对于现有建筑物及其重大更新都要以是否满足当前的能源性能标准为重要参考。在评估师对建筑物的绿色评估实践中，能源效能证书(EPCs)是必不可少的评估资料。当遇到特殊情况时，评估师还需查阅其是否属于有关司法管辖豁免能源性能认证的建筑物。此外，建筑物潜在能源的效率提升改造也可能会影响其市场价值。欧洲评估准则技术文件中的绿色价值也强调具有高能源利用效率、低能源消耗的建筑将有一个高附加值，在评估清单中，也将能源效率、可再生能源、水资源利用效率情况列入其中。在新西兰土地污染评估准则中，提及空调系统会带来环境质量、细菌问题等，未来的绝缘材料和建筑物，能源的使用效率将受到极大的重视，碳生成和回收程序也会受到人们的重视。（2）强调评估的系统性。在这几个准则中，无论是对建筑物的评估还是土地的评估，评估某一对象时都不能只考虑评估对象自身。欧洲评估准则的其他技术文件“可持续性与评估”指出，绿色建筑物应考虑多方面因素。澳大利亚的土地污染评估准则指出，要考虑家庭产生的污染、污染土地对其他环境的影响，土地修复实践技术情况、污名效应、市场反应等。新西兰土地污染评估准则指出，在评估土地污染时，可能还需要考虑地上建筑物内的各项设备使用所产生的影响、周围的工程或者厂房等对土地的影响程度等方面。（3）重视利用专家工作。在欧洲评估准则中，十分强调EPC（能源效率证书）的作用。无论是普通的房地产评估还是最新的绿色评估清单，EPC这一专业认证都扮演着至关重要的角色。在澳大利亚和新西兰的土地污染评估准则中，由于评估师的知识范围有限，在涉及土地污染的专业性问题上，需要借助专家工作得到保证意见，从而使评估结果更加可靠。

二、对我国绿色评估准则的启示

（一）用联系和发展的观点看问题

绿色评估作为可持续发展大背景下的产物，是人类社会共同面临的问题。它不仅是生态问题、环境问题，要考虑能源的使用效率、对环境的影响，同时还是社会问题，对于人们的使用满意度等，也应纳入评估体系。

绿色评估的重要作用之一是提供一个价值导向，将绿色项目的内在价值形式外化为经济活动中的指标，能够使这一观念更快地深入人心。所以，作为这一价值导向的风向标，绿色评估在规则制定和执行过程中，不能仅仅着眼于过去和现在，还要着眼于对未来的影响以及未来的发展趋势。

经济社会环境不断发展变化，评估服务也应随之发展变化。如德国的低碳可持续评价体系，从单个建筑尺度发展到街区尺度就是一个表现。

二）优化社会分工

随着评估业务的不断扩展，要求评估师精通方方面面的知识是不现实的，因此，借助专家工作就显得十分重要。在中国绿色评估准则的制定过程中，可以对可能需要的评估业务分类制定方向性框架，其中可以引入较为权威的等级认证作为评估的重要参考资料，正如欧洲的建筑物评估中引入EPC，中国的绿色建筑物评估也可纳入相关专业认定。

此外，绿色评估也可服务于金融领域，如近年来一直强调的绿色债券，都与绿色项目有关，旨在响应可持续发展，这就需要绿色评估业务尽快发展完善。