探议发展公共租赁住房的问题点及其办法

方伟

摘 要：近年来，我国公租房建设在很大程度上改善了城市住房困难群体的居住状况，成为我国多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度中的重要一环。国家和各地区也出台了诸多指导意见和实施规范，明确了承租人申请条件、申请流程和租赁期限等。但我们也应当认识到，公租房还存在选址不合理、配套不完善、供需错配、退出机制不健全等问题。我国公共租赁住房制度（以下简称公租房）从公租房试点到逐步实施再到大力推进，已经施行十余年，目的在于解决城市中等偏下收入住房困难家庭的住房问题，同时能缓解不断高涨的房价，更好地促进社会和谐发展。但是，由于我国公租房处于探索阶段且时间较短，不可避免存在一系列问题，本文立足于实施公租房政策过程中建设与管理方面出现的问题分析之上，提出科学合理的建议。

关键词：公共租赁；住房管理；问题点；办法

前言

当前公共租赁住房在管理模式上，构建起科学合理的管理模式，并建立健全了相关的管理制度，获得了较好的成效。在公共租赁住房方面，也相应的创设出了相关的退出机制，从而使当前的公共租赁住房，在住房的申请、继续承租、退出租房、住房购置等诸多方面都能够有相关的依据，从而有效的促进了规范化管理公共租赁住房的工作。笔者经过深入的分析与研究，在本文当中重点阐述了如何来有效的构建科学合理的管理体系、制定出相关的管理制度，进一步分析公共租赁住房的现状。

一、分析公共租赁住房管理问题点

1.管理體系有待健全完善

对于当前的公共租赁住房管理而言，由于其所涉及到许多的环节，因此，无可避免的会存在不少的相关问题，同时，也体现出其作为当前我国社会保障制度当中的主要的一项内容，如何来有效的进行改进与完善具有重要的社会意义。应通过科学合理的管理体系来进行体现。例如，在分配的过程当中具有权力的寻租，不具有专业性的住房保障部门等相关问题。通常而言，公共租赁住房作为国家重点推进的民生工程、民心工程，其管理的程度事关民心安定。对于公共租赁住房而言，由于不具有动态化的统一的标准，以及不具有有效的退出循环机制。因此，是完全由房屋管理局来管理公共租赁住房，另外，在公共租赁住房当中，会涉及到申请人许多的信息资料，但是，缺乏具有独立性的管理部门来统一开展有效的管理。在公共租赁住房的退出循环的机制方面，作为社会公共型产品，具有住房需求较为困难的群体，具有时间性，此一群体会随着经济收入的增加而发生变化，当其经济收入高于公共租赁住房的相关的经济收入标准之时，必须有相关的政策来促使其进行退租，从而将公共租赁住房资源给予真正具有需要的其他申请人。

2.公示制度缺乏实效性

通常而言，对于公共租赁住房的申请人，都必须会有公示名单的流程，都会经过公示制度监督管理。可是，关注这些消息的都是真正具有需求的群体。另外，缺乏监督这些信息真实性的主管部门以及群体，因此，未能充分发挥出公示制度的实际作用。信息公示的不完善严重影响了公共租赁住房制度的实施。不能有效的解决对于申请人信息是否客观全面、是否具有真实性等问题？既会损害分配的有效性，同时，也会对政府自身的公信力造成严重影响。

3.有待完善对公共租赁住房的专业管理机构

现今是由政府的行政机构来管理公共租赁住房，都是缺乏专业的管理机构，由此导致了管理部门较多，有不同的行政命令，难以有效的体现出管理的效率与质量。以重庆市为例，公共租赁住房的管理机构存在分散管理的现状，多个职能部门都具有管理权。仅仅是在管理公共租赁住房方面，需就有较多部门来共同管理，直接导致出现了管理效率较低的情况。

二、发展公共租赁住房的有效办法

1.公平透明规范租金和租期

公共租赁住房向全社会开放，提供不同标准的住房供分类选择。30%高标准的住房，按市场租金水平收取租客费用，租期最长不超过3年；30%普通标准的住房，按照准市场租金定价，具有一定的职业优先定向性，如青年教师、青年医务工作者，租期最长不超过5年；30%低标准住房原则上定向供应户主年纪较大、超过45岁的中低收入住房困难家庭，按成本租金收取租客费用，租期最长不超过8～10年，具有保障和福利性质。10%的租房，条件简单，运行成本租金定价，租户享受政府租金补贴。对最后这类租户，每年审查收入，收入一旦超过标准后就不得再续约，否则，就可以一直居住下去。公共租赁住房公司在内部进行交叉补贴，以取得日常经营平衡。授予公共租赁住房公司临街商铺的垄断经营权，“以商养租”。

2.提倡“先租后买”

与经济适用房出售相比，“先租后买”的优势在于，大大减少了进入的鉴别成本，试图从差价中投机套利的高收入者是无法长期伪装的，一开始就不会进入浑水摸鱼；减轻了中低收入家庭筹集首付和支付按揭的压力，前15年以低成本就可以改善住房条件（增加了其他消费可能），同时，有充裕时间为最终置业积累资金；更加公平，经济适用房只审查当期收入，不管之前和未来，一旦产权转移，哪怕第二天暴富了，政府也无法回收，但长期低收入的家庭，再突然增加收入的机会很少，确有理由得到公共的扶持与优待；同等数量的住宅可以更多循环利用和让更多人受益。在诸如上海这样一个高速发展和充满机会的城市，真正长期、连续15年陷入低收入陷阱的家庭数并不会太多，大多数租户是在流动的，少数低收入租户买入自己的住房后不会对总量有太大影响，而且这部分出售收入还是要回流到公共租赁房体系循环利用的，造福更多后来人。

3.建立租赁服务平台，培育机构租赁

各地在不断通过租赁服务平台的建立，规范市场行为，提供更多的公共服务。通过租赁服务平台，可以实现房源核验、房源发布、网上选房、签约、备案、信用积累的一系列工作，也有利于百姓办理居住证、申请积分落户、户口登记迁移、申请住房租金补贴，得到教育等均等化的公共服务。通过真实房源等监管，规范了租赁市场；通过信用租赁等创新，促进了租赁主体之间的竞争，有利于提高租赁服务水平；通过积累租赁双方的交易记录，有利于租赁市场信用体系的建立，有利于形成稳定的租赁关系，促进租赁市场的发展。

4.建立健全公共租赁住房建设的法律体系

在西方发达国家当中，对于公共租赁住房具有较为完备的法律体系，在进行公共租赁住房建设的过程当中，必须建立健全完备的法律体系来进行保障。从中央到地方各级政府制定相关的公共租赁住房法律时，必须紧密围绕下述三个层面来进行。第一、构建起具有适用性的法律原则，以法律的形式来规定公共租赁住房的保障的既定目的、相关的保障机制。第二、相关管理机构自身具有的权力与义务、如何来开展合法的融资、有效的监管资金使用等；第三、不同的地区，必须按照本地区的经济发展水平，构建具有实效性的管理制度。

三、结语：

针对以上可以得出以下建议：一是统筹规划各地区公租房，结合租赁住房需求，科学明确公租房的规模与布局；二是加快立法工作的推进，建立稳定规范的租赁关系，以法律形式保障各方权益；三是发挥政府资金的主导与杠杆作用，丰富融资渠道、拓宽租赁房源，合理设计运营模型，保证良好的资金投入与收益循环；四是依托政务系统与大数据技术，推动信息共享，将公租房出租给最需要的“夹心层”群体。

参考文献：

[1]王都.公共租赁住房的发展前景[J].城乡建设，2012，（12）.

[2]李丽霞郎启贵.公共租赁房PPP项目可持续性评价研究.中国房地产.2017.08

[3]王旭.我国当前廉租房配租方式的几点思考[J].城乡经济建设，2014，（12）.