城中村改造 7亿土地款去哪了

刘志月

当前，我国城市化进程不断加快，城镇化率迅速提升。城市化伴随着大量城中村改造，在此过程中，法律规定、制度机制、治理模式的不同给基层治理提出了不小挑战。笔者近日深入湖北省武汉市青山区贾岭村调查后发现，该村启动近7年仍无果的城中村自主改造存在诸多值得思考的地方。

土地卖了，房子拆了，13亿元土地出让款却迟迟不能到位；开发的商品房一期已售罄，899户村民的还建房地块上仍杂草丛生。

说起湖北省武汉市青山区武东街贾岭村城中村改造的“怪象”，反映情况的多位村民情绪激动，声调明显上扬。

根据村民们提供的证据资料和线索，笔者进行了调查。其间，当地有关政府部门和广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称“广东海伦堡集团”）在武汉的全资子公司均婉拒了采访。

改造为何在4年后？

贾岭村城中村自主改造项目，某种程度上是被“逼”出来的。

一份盖有公章的官方文件复印件显示，结合武汉“工业倍增计划”的实施、加快市重点项目武东装备制造产业园暨大型海洋工程建设，青山区2012年积极自筹资金近3亿余元启动了武东村、贾岭村部分区域征收工作。

湖北省征地信息公开平台显示：2012年11月16日，武汉市国土资源和规划局对外公布了“武汉市人民政府征收土地公告”（[2012]第117号），由青山区土地整理储备事务中心负责征收武东街贾岭村3.0065公顷土地，作为工业仓储用地。

不过，湖北省征地信息公开平台上，2013年5月9日公布的贾岭村征地补偿安置方案公告（武土征补青公告[2013]第3号）内容为空白。

“这意味着，征地补偿安置方案因某种原因被撤回或未执行。”受访专家指出，这也可能是导致贾岭村村民集体上访的原因。

2016年4月8日，武汉市国土资源和规划局青山分局再次发布《征地补偿安置方案公告》（武土征补青公告[2016]第4号），根据湖北省国土资源厅《关于批准武汉市2012年度城中村第5批次建设用地的函》（鄂土资函[2012]2644号）的批复文件，拟定贾岭村8.2206公顷集体土地中6.0373公顷的征地补偿安置方案。

笔者注意到，当时湖北省国土资源厅的批复文件明确：“该批次用地经批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，本批准文件自动失效。”

为何获批4年后，贾岭村才正式启动征地补偿安置？

这或许可从知情人提供的青山区政府的一份函件中得到答案：武东村和贾岭村土地规划控制面积大、可用于还建房建设用地严重不足、还建房建设及资金得不到落实等原因，引发了贾岭村居民多次到省、市上访。

为化解矛盾，青山区决定加快贾岭村城中村综合改造。

经多方协调，贾岭村整村列入武汉市2014年城中村综合改造计划。根据官方数据，贾岭村城中村改造要拆除村民房屋901栋，共899户。

土地出让签“阴阳合同”？

2015年11月28日，武汉市国土资源和规划局发布《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告》（武告字[2015年]第19号），决定以现场挂牌方式出让贾岭村两宗地块。

2015年12月29日，广东海伦堡集团竞得贾岭村A包P（2015）163号、B包P（2015）164号地块的土地使用权，成交总价为13.54亿元。

广东海伦堡集团官网显示，该公司是“中国房地产开发企业50强”“中国领先的城市综合运营商”。2015年12月9日，广东海伦堡集团全额出资成立的武汉市海颐房地产开发有限公司（以下简称“武汉海颐公司”）登记注册，负责开发贾岭村商品房项目，法定代表人是杜延杰。

“土地招拍挂不过是走个形式，之前广东海伦堡集团已与村里谈妥价格及合作。”知情人向笔者透露。

2016年1月11日，就贾岭村A包、B包土地，武汉海颐公司、武汉兴岭置业有限公司（由贾岭村集体经济改制成立，以下简称“兴岭置业”）、武汉市青山区土地整理储备事务中心（以下简称“青山土储中心”）在武汉市土地交易中心签订了《城中村改造项目土地开发补偿合同》。

笔者看到，这份土地开发补偿合同的复印件盖有三方公章，签字人分别是兴岭置业法定代表人王洪胜、武汉海颐公司代表黄晶晶和青山土储中心主任王青建。

不过，知情人向笔者提供了另外一份合同复印件——《贾岭村“城中村”综合改造项目所涉土地（房屋）拆迁安置补偿协议书》，其中明确，摘牌获得开发用地的土地使用权后，贾岭村要配合开发公司签属国土部门要求的土地开发补偿合同。“但该份《城中村改造项目土地开发补偿合同》仅用于备案，若该份备案协议的约定与本协议约定有矛盾或冲突之处的，以本协议的约定为准”。

笔者注意到，两份合同的最大区别在于资金支付时间。

拆迁安置补偿协议约定，公司履行本协议约定的义务及承诺的前提是“以不超过13.55亿元的摘牌价获得开发用地的土地使用权”；在3年内根据拆迁还建办证进度按比例、及时、足额支付完毕全部土地（房屋）拆迁安置补偿费用。

而用于备案的开发补偿合同明确，武汉海颐公司在签订合同之日起10个工作日内向兴岭置业支付转让补偿价款的50%，余下部分在移交土地之日起10个工作日内支付。

据了解，目前，賈岭村只收到了K3地块（即一期售罄商品房所在地）的土地转让价款6亿余元。其余款项虽多次向摘牌方催缴，但一直无果。

土地出让款整改“走过场”？

今年3月29日，武汉市财政局、武汉市国土资源和规划局向广东海伦堡集团下发整改通知，要求补缴摘牌青山区贾岭村A包（K1、K4、K5）、B包（K2、K3）的土地收入13.5387亿元。

笔者获取了一份武汉海颐公司与青山土储中心签订的《关于城中村自主改造项目“收支两条线”整改工作协议》。协议约定，青山土储中心收到由青山区财政局拨付贾岭村城中村改造征地拆迁成本费用后，在3个工作日内将全额资金支付到武汉海颐公司指定账户。

笔者还获取了一份武汉海颐公司致青山土储中心的函，称该公司已如期补缴第一笔资金2.9493亿元，“本笔资金仅用于整改，不作为支付至村里的土地补偿款”，请青山土储中心按照协议约定，将该笔资金支付至该公司账户。

“按照整改要求，武汉海颐公司上缴国库的土地补偿款应支付给原土地所有权人即贾岭村。但经海颐公司与青山土储中心操作，钱只是在国库走了个过场又回到了海颐公司账上。”知情人提供了数份文件复印件以证明其所言。

就土地出让金整改问题，笔者赴青山土储中心了解，并提出核实有关文件内容，但青山土储中心相关负责人婉拒回应。

至今，就笔者赴该公司当面提出的贾岭村开发项目土地出让资金整改“走过场”问题，武汉海颐公司负责人未予回应。

“我们也不知道剩余的土地出让款在哪儿，反正村里还没收到。”兴岭置业公司有关负责人表示。

被要求暂缓的还建房项目？

采访中，笔者获悉，贾岭村还建房项目公开招投标过程中，武东街道曾多次要求暂缓审批。

武东街道办事处党工委书记程强坦承，其曾多次打电话要求暂缓贾岭村还建房项目审批。“贾岭村还建房项目存在巨大资金缺口，我们担心即使开工了，也可能成为烂尾。”他说，这是自己与街道多次叫停或要求暂缓该项目审批的主要原因。

知情人向笔者指出，程强所说的资金缺口大部分是错漏百出的城改方案留下的“后遗症”。

按照2014年4月1日开始实施的《武汉市建设工程规划管理技术规定》，贾岭村还建房项目须建设地下停车场，每100平方米建筑面积配建1.2个停车位。

“此前核算成本时，政府部门按照0.4个停车位/百平方米的标准计算，直接漏算两亿多元。”賈岭村知情人士说，村民的社保、医保费用也存在3500多万元的差价，村里违建拆除等不可预见的成本也未纳入。

出人意料的是，在申请资料特别是项目资金未作调整的情况下，8月14日，武汉市公共资源交易平台招标投标交易系统公布了贾岭村H3还建地块施工招标信息。

“项目资金不存在缺口，特别是考虑到土地出让款如果能全部到位的话。”知情人说。

程强表示，贾岭村城中村改造中“没有什么黑幕”，都是依法依规进行的。

“我不知道有没有黑幕，但现实是，我们的还建房建设还看不到影子。”首批征迁已在外租房近7年的贾岭村一位村民无奈地摇摇头。