康养项目产业规划与投资策略初探

黄 挺

(福建省建筑设计研究院有限公司 福建福州 350001)

1 社会健康与养老背景

两大社会难题：医疗问题与养老问题——为非市场经济的社会性难题。

1.1 医疗服务现状

1.1.1医疗资源紧张

三大因素造成我国公共医疗资源紧张现状。

总量不足：全球19%的人口，仅3%的医疗资源。

配置有差异：实力强的医院集中在大中型城市。

无序就医：大小病扎堆三甲医院集中预约专家号。

1.1.2亚健康成为常态

2014年通过国际健康组织研究发现，全世界的人口中，身体健康的人只占到所有人口的5%，而有两成的人患有各种病症。有3/4的世界人口处在亚健康的水平，人们对于亚健康病症已经司空见惯。

慢性病、养老养生需求与医疗资源的矛盾；心脑血管病等慢性病、养生养老等人群庞大；对医疗资源使用时间长、频率高、依赖性强。

1.2 人口老龄化现状

1.2.1我国正处于人类历史上规模最大、速度最快的老龄化进程

针对社会的老龄化问题，符合什么样的条件才能称之为老龄化现象？联合国科教文组织给出了它的看法：第一点，当一个国家的60岁以上人口占到10%；第二点就是65岁老人占到7%，这个国家就可以称之为老龄化国家。

我国老龄化速度增加飞快是在2012年，而这个发展速度到2016年就愈发明显了，当时的全国人口约有13亿8千万，其中60岁以上的人口就占2亿3千万，这其中就有1亿5千万的65岁以上老人，他们在中国总人口中占到10%。

1.2.2老无所依

全国平均家庭人口2.98人，相比1953年的4.33人，显著下降，家庭结构日趋缩小。较小的家庭组合带来了经济上的薄弱和养老能力的欠缺，只有通过国家和社会的帮助才能够将老年人良好地赡养。

据我国的民政部门调查和预计，我国老年人口将在2020年增加到2.43亿。2016年，有老年人调查部门做出预测，4年后，我国的失能老人将会达到4千万，而高龄老人(80岁以上)则有2900万，有1.18亿的老年人自己居住，无人赡养。

1.3 康养服务业现状

1.3.1康养资源无法满足市场需求

人口老龄化、亚健康加剧、慢性病增多导致人均健康资源紧缺、健康资源分布不均、资源利用呈倒三角结构。

1.3.2养老养生观念发生根本转变

“养儿防老：把钱都留给儿孙”转变为“养生防老：善待自己、乐中增寿”；“家庭养生养老(固定式)”转变为“旅游养生养老(候鸟式)”；“治已病”转变为“治未病、预防、保健”。

2 健康养老产业政策环境

2.1 “健康中国”战略上升为国家战略

最近刚刚结束的十九大，针对我国的老龄化问题，做出了相关报告，文中呼吁有关部门要对老龄化问题加以重视，积极地解决我国的养老体制，使它趋于优化。同时，还阐述了保持国民健康的重要性，只有百姓身体健康，国家才能积极向上地发展。 “健康战略”将作为一项重大工程进行实施。当国民对自身的健康更加关注后，会极大地促进他们的工作效率，国家的总体生产力也会提高。这样，老龄化带来的人口结构危机也会被弱化。

2.2 国务院支持社会力量兴办养老机构、丰富养老服务业态

对于养老机构的建设，国家在加大力度承办的同时，也鼓励民间机构进行开设，政府出台相应的鼓励政策，给予资金支持等。

将医养两项职能相互配合，有关部门出台关于医养结合的良好规定，使该项政策进展顺利，可以先在某地进行试点执行，通过效果反馈，在全国进行改种方式的施行，督促医院和养老机构进行深切的合作，让老年人的各种需求都能够得到满足，实现服务的相互联通。

针对与养老有关的行业，要鼓励民间企业进行兴办，为老年人的生活提供有力的保障。政府可对知名企业开办养老业务进行全方位的支持。将知名的企业进行品牌打造，使它们的养老企业具有重大意义和特色。在大的范围为老年人提供服务。在养老工作中，还要增加一些娱乐项目，使老人在养老的同时，度过一个美好的晚年。

综合上述政策，“健康中国”战略正式上升为国家战略，不论是国家还是各省市层面都给予政策支持，如何将健康、养老、养生有效结合是本文的研究重点。

3 市场前景分析

3.1 银发浪潮催生养老产业

根据我国社会科学院发布的《中国养老产业发展白皮书》，在2016年之前，我国年龄高于60岁的人群总数达到了2.2亿，伴随而来的是老龄人口掌握的社会财富规模空前膨胀。其中的半数都是60～70岁的老年人，而年龄在70～80岁的老年人占到了30%，这部分老年群体具有旺盛的养老需求和较强的消费能力，十分热衷于通过养老机构进行养老。而80岁以上的老年人，自我照顾能力差，不具备经济实力，社会资源不足，但仍有着刚性的养老需求，偏重于生活料理、精神慰藉等方面。

社科院老年研究所针对我国的养老业经济效益进行预测，当前的经济效益已经达到了4万亿元，而这一数据在十几年后，会呈现3倍增长，达到13万亿元。老龄人口规模的扩大和消费能力的提升助推银发经济进入黄金发展时代，保险公司、医疗公司、房地产公司等各方主体纷纷发力养老产业。

养老产业：指以老年人为目标客户群，针对他们的年龄特点，来提供适合于他们的各种服务，包括衣、食、住、行在内的各种可供老年人使用的产品，还有娱乐设备、老年人可以参与的各种活动等。这些服务在各个行业广有涉及，比如旅游业、医疗保险。我国养老产业还处于刚刚起步期甚至处于沉睡期，大量需求未得到满足；其中老年旅游、养老产业是目前的最主要的市场热点之一。

3.2 养老产业市场需求

在中国总人口中，老年人占17.8%；还会产生80岁以上的高龄老年人2800万，其中，自己单独居住的老年人达到了1.18亿，有28%的老年人需要年轻人进行抚养；国家针对老年人的养老保障花费，将会增加投入；在乡村的老年人机构比例也会增加。

宜居社区养老缺口巨大。为了将现有的养老难题进行缓解，我国提出了一个养老的目标“9073”，这个目标的含义是，确保我国90%的老年人在自己家中进行养老，由社区提供各种养老的服务，比如打扫卫生、医疗救治，这种模式和在养老院不同，也不完全等同于自然养老，是一种新型的模式。这种模式中，家庭是它的基础，通过社区起到保障作用，依靠专业化人员进行服务，解决老年人的各种养老问题。由此，可见居家养老的市场缺口较大，多数需求得不到满足，渐渐突显出养老方面的各种矛盾。适合老年人居住的社区类型，在未来会越来越畅销，市场的发展潜力很大。

老年人养老居住观念逐步变化。家庭结构促使养老居住机构的转变。供养关系，独老户比重不断上升，对老年住宅需求加快增长。41%的老人选择与子女分住，随着观念改变这一趋势将上升。入住社会养老机构占比小：目前仍以偏向与子女同住为主，占59%，仅3%老年人有意向入住社会养老机构。

老年人养老需求细分。老年人选择养老的3大因素：医疗、环境及服务。重视环境：温泉、农园、湖泊为老年最关注的居住环境决策因素；医疗设施：康复治疗、基本生活、特殊情况下的医护为3大服务要求；服务设施：生活和保健设施成为老年公寓的必备设施。

4 产业定位及产业策划

4.1 养老产业开发模式与方向

养老模式通常包括了候鸟式养老、立体式养老、居家式养老、医疗综合体养老、农家乐养老等模式，如表1所示。

表1 养老产业开发模式与方向

4.2 产业定位

康养项目产业定位是根据这个项目所在地存在的各种便利，将它们充分地运用到该项目中，使它具有的优点慢慢显现出来，了解项目外部资源环境、理清项目自身资源条件、调查市场和客群需求等方面，将它们进行整合，然后进行科学的设计，布局该类产业，并高效地将该类项目恰当定位[1]。

4.2.1了解项目外部资源环境

熟悉当地养老政策法规与政府导向：

了解当地政府鼓励发展的养老服务方向和领域；掌握当地相关法规与优惠政策；掌握当地民政局、规划局、消防局等部门的特殊要求(如床位数量、服务价格、补贴条件、消防要求等)。

调查当地养老资源与市场发展状况：调查当地医疗卫生资源情况；调查当地基本生活设施情况(如公共交通、生活配套、文化教育、体育娱乐等设施的情况)；走访当地养老机构和周边同类设施，了解运营现状与难点，并分析项目与周边竞品在市场竞争中的比较优势和劣势(如服务水平、地理位置、资金运作等)；寻找可供合作的当地第三方服务机构(如医疗、餐饮、洗衣服务提供商等)；寻找投资伙伴。

4.2.2理清项目自身资源条件

收集项目开发信息：明确开发目的，如政府示范工程、新增连锁项目、企业转型项目等；明确项目性质，如非营利(公益性)项目或营利性项目等；评估开发投资方的相关经验和资源条件；如是改、扩建项目，还应考察先期项目的具体情况(包括产权归属关系、经营性质、资金来源、服务对象、服务类别、经营业绩，以及用地性质、建筑形式、房屋年代等)。

掌握用地相关情况：评估用地的区位条件，包括用地在城市中的位置、交通可达性、周边各类公共服务设施(如医院、商店、公园、车站等)的配置状况等；了解用地周边环境，包括用地周边的道路、建筑、自然景观等；分析用地基础资料，包括地形地貌、地质特征、市政基础设施状况等；明确用地规划条件，包括用地范围、控制指标等。

4.2.3调查市场和客群需求

研究当地老年客群并确定目标客群：分析当地老年客群特点，如引用客群指标(老年人口数量、分布、年龄、健康、收入、居住状况等)，分析客群的规模、类型、现状及养老服务需求；分析当地养老市场的特点，如引用客观指标(历史床位供给情况、市场份额占有情况等)，分析养老设施与养老服务的市场缺口；根据老年客群特点、市场缺口、总体开发战略等因素，综合确定目标客群；针对目标客群，确定项目类型。

思考长期发展需求：分析当地老年客群在未来可能逐步出现新的服务需求，以及与项目业务拓展之间的关系；分析项目的分期开发需求；根据项目的近期和长期发展目标，估计项目的拟建规模和投资总额。

4.3 产业策划

4.3.1养老产业业态模式

固定成型压力为20 MPa，成型温度为250 ℃，改变CMC的添加量，探讨不同的CMC添加量制备出的玉米秸秆炭强度及其对H2S的吸附效果，成型强度如图1所示，脱臭时间曲线如图2所示。

一般养老产业产品业态包括如表2所示业态，康养项目根据实际需要进行规划。

表2 养老产业产品业态

4.3.2养老产品形态构建

养老产品作为市场热点，发展参差不齐。最终要打造的目标，必须是一个升级版的、与众不同的养老产品。

养老产品从强调老有所依的高龄养老，发展至老有所娱的快乐养老，继而再发展至老有所为的积极养老。

与专业医疗机构、康复疗养机构的合作，提供专业化的健康管理服务，将运动、医疗、文化等养生养老方式相结合，构建产业化运作的3.0养老产业模式，如图1所示。

图1 养老产品形态构建的升级版

5 产业投资及运营

5.1 康养产业投资策略

5.1.1明确运营方式

明确运营服务方案：寻找并确定项目的运营管理方，并明确其责任范围；确定项目的运营服务方案，包括服务项目、管理方式、日常服务方式(如老年人的护理方式、就餐方式、洗浴方式等)，以及相应的空间需求(含房间类别需求、面积需求、布局需求等)等。

5.1.2确定建设内容和要求

明确建设内容和建设规模：对项目各个部门和功能区的使用面积需求进行测算；需考虑为来3～5年，甚至更长时间的扩建需求；形成一个有关床位数、房间类别及面积比等的建设内容清单；将交通及设备用房等附属面积计入总建筑面积，并计算投资总额。

明确空间需求和建设要求：对运营服务方进行详细的空间需求调查，并整理得出与运营方有关的“空间需求清单”，其中须包括对房间类别、面积、设备及家具布置等方面的需求描述。

5.1.3完成投资计划与经济效益分析

明确投资计划与开发周期：分析项目的投资优势和市场竞争力；明确项目的投资估算和计划，包括对涉及的人力、物力、财力等进行详细规划；明确项目的开发周期和时间策略，包括明确需要进行报审的事项内容和时间节点，明确项目施工计划；明确项目的主要风险和规避策略。

进行经济效益论证[3]：检查项目的运营和财务前景，并制定一份务实的财务运作计划；尽量通过易于理解的方式向利益相关方(如运营服务方、服务提供商)阐述财务运作计划；如果部分投资来源于银行贷款，还需证明项目的还款能力。

5.2 康养产业运营模式参考

养老产业运营方式，除招拍挂土地，一般以持有经营为主，会员制及长期租赁为主要形式，配套服务可外包。

5.2.1长期持有型

对地产进行持有性养老的含义是，使用养老房屋的老年人，并不拥有该房屋，仅仅具有居住权。优势在于投资者能够保障项目的管理效果和服务水平，在长期的持有中根据市场反应调整运营策略，积累项目口碑和知名度，投资者也能获得持续稳定的回报。缺点在于，起初要投入大量资金，长时间才能够得到回报。这种房地产的销售模式，通过以下形式进行利润的取得：押金制、会员制、保单捆绑制。

5.2.2销售型

销售型的养老物业，相对于普通住宅而言，增加一些适老化设计，通过在小区添加养老机构的方式来吸引老年人，资金收回的方式是进行物业的销售，后期管理也会被忽略。

我国的养老型地产的发展刚刚开始，还没有形成成熟的盈利系统，也没有完善的配套设施进行支持。现在我国将养老地产进行私人销售，可以给这种模式一个探索的机会，还能够将资金的回收期限缩短，降低投资的失败率，比较有代表性的项目是绿城乌镇雅园、平安和悦·江南、天地健康城等。

首创学院式养老的绿城乌镇雅园项目，是雅达国际主要参与开发的一个大型的养生类生态园，在这里生活可以享受到一系列的服务，比如健康养生、及时进行医疗、还可以度假游玩，这里的产业是由一整套的链条进行构建的，齐聚养老的各种功能，能够实现愉快的养老。

通过雅达国际健康生态产业园项目，将展现给世人一个综合性、高端的养老机构。乌镇雅园前期采用出售的形式，后期发现为了提供更好的养老服务，出租是更适合的运营方式，逐渐演变成租售并举的方式[2]。

5.2.3租售结合型

该类型是具有既可销售又可以出租功能的项目，既有住宅类项目又有老年人公寓。这其中的住宅包括别墅和一般的住宅，将它们用于百姓的普通居住，并且在里面穿插一些老年公寓。这些老年公寓主要用于出租，同时给这些公寓配备完善的养老服务，比如医疗服务、日常护理、一系列的娱乐设备等。

采用销售、出租地产于一体的一个良好范例就是万科幸福汇老年公寓，它的房产形式为两种，第一种是“活跃长者之家”特色，拥有完善的商业整套设施，而房屋的实际拥有者是万科集团，经营管理权则授权给上海亲和源进行实施。这种模式是为了出租而设立的。而另一种是为了向广大消费者进行销售的“活跃长者住宅”，该模式能够使资金快速回归，降低了风险。

6 结语

为了促进康养项目的良好发展，要对优秀的养老模式进行借鉴，汲取它们的创新思维和良好的运作模式。在项目发展中，做好土地运营、以产业的良好运作为依托，主要关注点放在资金的运用上。建设一个适宜老人居住的产业、文化、交通、生态综合体系。对于城市的发展建设进行提前预测，做好对于建设的早期规划、过程中的开发、城市土地的整合，将意向城市的功能规模和资源价值发掘出来，在项目的最终，将整体资源溢价和投资增值收益获取到。