楼市，“降价未遂”

李永华

安徽合肥近日传出，某楼盘降价6000元/平方米，房产局长亲自前往调研，不久，房价便又回涨。

无独有偶。砀山某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

看不懂的人有若一手排出六个钱包买房的“许三观”——还不让开发商降价了？到底什么鬼？

降价迭起

降价潮起。

8月底，有房企打响第一枪，推出8.9折全国促销，最低7.4折。

紧随其后，万科上演了一出“活下去”大戏，不仅厦门某项目价格被“腰斩”，还要附上退房退全款的好条件。如此大度，一度让“房闹们”都羞到脸红。

作为风向标的北京房价，“下滑”也早已成为共识。数据显示，今年1月至8月，北京市商品房销售面积为354.2万平方米，同比下降32.8%。其中，住宅销售面积为266.3万平方米，同比下降22.7%。

三四线城市则更是躲不过。比如在今年拿下过全国房价增速第一名的岳阳，降价便已成趋势，某央企开发的楼盘价位下降近20%。

房价降，刚需笑。

“房子卖不动，我们走进售楼部终于也有笑脸相迎了。”看房看了一年多的张先生如是说。8月开始，置业顾问们就纷纷打电话邀请看房，还有免费班车接送。这待遇让刚需们受宠若惊。

半年多前，长沙湘江之滨某热门楼盘的茶水费还是20万，有朋友找经济Ke打听有没有门路；如今，该楼盘因大户型难卖，只好拖着不开盘。

房价下降，地产自媒体也乐呵呵的。一位朋友透露，上半年买房都靠抢，开发商们懒得做宣传，对媒体朋友不冷不热；形势一变，开发商朋友们却主动上门邀约，软文写到手软。

割肉链条

有人欢喜有人愁。

若不是形势所逼，谁愿意降价割肉放血？

今年6月，中国房地产协会会长胡志刚警告，“现在的形势，只会让能活的活好，濒死的死掉”；万科郁亮也大声疾呼，“如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停。”

活下去最重要——不管是卖房子，还是卖包子，要快速回款，降价促销永远最直接、有效。

9月份，某房企在降价后成功卖出近600万平方米的房子，合约销售金额630亿元，环比分别上涨56.5%和57%，创下今年单月销售额新高。

但回款虽快，割肉也疼。有跟投项目的地产企业员工说，“跟投三年，如今一开盘就是亏，套在里面出不来”。

买了房的也闹心。降价6000元/平方米，自家房子一夜间跌价100万，再有钱的房主都坐不住。售楼部、政府办公楼前拉横幅的队伍里随即就多了不少财务自由人士与中产一族。不乏冲动者，直接砸掉售楼处。

而维权事件不断、信访问题突出，政府维稳压力不免增大，各地住建部门也忙于应付。某区房产局局长说，业主维权事件中95%是基于合理诉求的；开发商违规的情况屡见不鲜，如虚假宣传、过度宣传、恶意炒作、非法中介、捆绑销售、虚假承诺、精装修问题等等。现实却是政府一应背锅。

问题如此之多，开发商却想着降价促销、卖完走人？想想就生气，而且生气的后果很“严重”。于是链条构成——约谈了，调研了，价格涨回去了。

土地财政

那“背锅侠”撒手不管行不行？有的官员认定，政府定地价、定房价、定购房资格、定精装修材料价格、定型号等等，已经被动地与开发商变相绑定在一起。

其实，也并非完全被动。

遥想最初，开发商与地方政府“情投意合”，各地多是党政一把手牵头负责项目推进，红灯关闭，绿灯大开。可是，共富贵易，共患难难。

为了活命，开发商不得不大降价、多回款，还要少花钱、少拿地；但土地财政却是地方政府的命根子，少拿地，真要命。

11月5日，北京市朝阳区及昌平区两宗地块均以底价成交；土地出让金稳居全国第一的杭州，10月卖掉的6宗地中有5宗地零溢价。

沈阳、武汉、福州、长沙多地流拍的消息接二连三。今年前三季度，全国300个城市共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

11月2日，易居研究院称：1—10月其监测的40城土地出让金同比减少0.5%，2016年初以来同比首次转负，地市降温明显。

有地产企业人士告诉经济Ke，前两年高价拿地的项目，现在限地价、限房价，还有各种限制政策；加上水泥、河砂、钢筋等建材涨价，人工费上升，形势好的时候就是不让涨价。形势坏了，又不讓降价，“拿地不得不谨慎。”

而今年上半年，地方政府入手的土地出让金合计26941亿元，加上与土地出让相关的税费9799亿元，共36470亿元；地方政府其他的全部收入是44642亿元。“土地财政”的切实数据摆在跟前，底价成交、流拍，这样的字眼在地方官员看来有多可怕？几乎没有哪个地方能承受土地收入的大幅下滑。

5月，湖南某县级市因财政困难一度停发公务员工资，据说后来靠卖了两块地才补发；贵州某市，一家投标政府项目的公司相关人员说，总投资数亿元的项目从年初就断了资金，自己已9个月没领到工资。

那钱从哪里来呢？借钱不行，地方债务已不堪重负，中央要求严控新增地方债务、清理存量债务；增税不行，企业叫苦连天，大规模减税在即。如果土地大面积流拍，或者大幅打折出让，局面对地方政府来说有多可怕？

共克时艰。据经济Ke了解，某区政府内部会议纪要称，“开发商卖的不是房子，是责任。”对那些“不负责任”的开发商，自然要上各种手段。

然而，这只能应一时之急。

至于未来，如何既逐步摆脱土地财政，又稳定地方政府财源、确保地方运转、维持房地产市场稳定，还需要一场大变革。

（该文已于2018年11月8日发布于由 《中国经济周刊》与侠客岛联合出品的微信公号“经济ke”。）