房地产企业财务风险案例分析

饶素凤

摘要：房地产行业是当前我国国民经济的重要组成部分，同时也是我国国民经济的一个支柱性产业，关系到我国国民经济的命脉。近年来，随着我国财务风险产业的迅猛发展，房地产企业的财务风险问题也越来越显著。适时地对企业自身的财务风险进行分析是每个房地产企业所需要做的事情。本文运用财务比率分析和报表分析的方法，利用各项财务指标分析和评价了绿城房地产的筹资风险，投资风险以及资金的回收风险，并与其他公司进行横向对比，通过一系列定性与定量的分析，明确了绿城的基本财务情况和主要的财务风险，揭示了实施风险控制的必要和紧迫性。最后，基于以上分析得出的结论，结合当前经济形势和绿城的现况，综合考虑绿城今后自身发展的需要，针对性地提出了风险控制的几点建议。

关键词：房地产企业；财务风险

财务风险是企业风险的一种，也是最受企业利益相关者关心的一种。企业只有通过适当的措施来降低这一风险，但是不可能完全消除。其实在很多时候财务风险并不是由财务本身所造成的，它是与企业经营相联系的，我们经常都是通过经营问题的解决来处理财务问题。在争取利润最大化的过程中，企业时刻面临着源自财务风险的重大威胁。目前对其界定存在这两种不同的观点。一种是广义的，这种观点坚持财务风险贯穿企业的整个财务活动过程，它是指在多种不同的因素影响下，企业的实际收益与之前的预期发生偏差的不确定性。而侠义的观点认为财务风险其实也就是筹资风险，融资风险以及理财风险，此种风险是由于企业举债而致使财务成果不能确定。负债经营是如今企业常用的经营模式，企业自由资金的不足可以通过负债来弥补，还可以利用这些“外来资金”取得收益。但是利用负债经营同时也会增加企业经营的财务风险。本文认为广义的观点更加有利于我们全方位的思考问题。因为财务研究的对象本身就是企业整个资金运作的过程，扩展财务风险的范围，便于我们全面认识和掌握企业财务。

一、财务风险分析方法研究

财务分析一般可以分为同一期间与不同期间的财务分析。企业的财务分析方法主要有：趋势分析法；比率分析法；差额计算法；因素分析法以及现金流量分析法。

（一）比率分析法

比率是一个相对的数值，运用此种方法，可以将某些条件下不能够进行比较的指标转化为便于比较的指标，帮助分析者了解和掌握企业的财务状况。并且，比率分析法的计算简便，其结果也容易判断。比率指标分为构成、效率及相关比率。考虑到房地产行业的特殊性，我们在对其进行财务分析时，需要着重对负债比率、资产周转率等相关指标进行分析。

（二）趋势分析法

通过此种方法我们可以掌握引起指标发生变化的原因和性质，同时预测企业的未来发展。在具体分析中，我们需要对比连续几期企业的财务报表中的相关数据，了解其变动情况，特别是房地产企业应收账款和存货的变动情况。

（三）因素分析法

一个经济指标是由多个因素构成的，只有将这些综合性的指标分解称为其各个构成因素，我们才能正在掌握该项指标好坏的原因。

（四）差额计算法

此种计算方法是通过计算每个因素的实际数值与基数之间的差值，来确定每个因素对综合指标的影响。

（五）现金流量分析法

我们可以通过对房地产企业现金流的分析，了解企业经营获得的现金利润和企业现金流出的主要方向、数量等。以便掌握该房地产公司的盈利能力以及短期和长期偿债能力。

二、房地产企业财务风险

（一）房地产财务风险产生原因

房地产行业是当前我国国民经济的重要组成部分，同时也是我国国民经济的一个支柱性产业，关系到我国国民经济的命脉。近年来，随着我国财务风险产业的迅猛发展，房地产企业的财务风险问题也越来越引起了人们的重视。

（二）房地产企业财务风险的表现特点

1.客观存在性：任何企业，只要进行从事财务活动，该企业就必然存在一定的财务风险，也就是说财务风险是不跟随人的意志而转移的。

2.不确定性：这种不确定性是指造成财务风险的因素的不确定性和财务风险的结果的不确定性，房地产商在进行项目投资开发的时候，就必须做好承担开发地所处的地理环境和当地经济政策变化多带来的风险的准备。因为企业所开发的房地产位置具有固定性、地域性和独特性等特点。这些财务风险虽然事先可以进行评估和防范，但是我们并不能准确預测或者避免风险的发生，同样，我们也不能精确地确认财务风险的大小。

3.分散转移性：大多数房地产企业虽然受复杂多变的经济政策和形势影响较大，但是由于其较长的开发周期，导致企业具有较长的时间来进行调整和应对财务风险。企业可以采用适当的风险管理技术、方法和手段来分散和转移风险，从而降低甚至避免风险造成的损失。

4.综合性：形成和影响财务风险的因素具有非常大的复杂性。企业财务活动的各个步骤以及生产经营管理的各个方面都是有可能对企业的财务风险造成影响的。

5.预测决策性：财务风险虽然存在不确定性，但其发生同样也会呈现一定的规律性。房地产企业的经营周期是持续的，企业财务的管理者可以通过相关财务技术，整理、统计历史资料，对财务风险进行评估和预警，并采取有效措施，做出正确的投资经营决策，以便最大程度降低可能发生的财务风险。

（三）房地产企业财务风险的表现形式

1.无力偿还债务风险

大部分房地产开发企业在开发的初期阶段主要都是负债开发，利用的自由资本的比例很低，大部分的开发资金都来自于借贷，这造成企业过分依靠这些“外来资金”，一旦公司利用这些“外来资金”进行的投资项目不能按时、按量地取得收益，公司就必然要面临无力偿还债务的财务风险。与此同时公司还会面临资金紧张，公司信誉下降的困境，严重影响企业正常的生产经营。

目前，我国很多房地产企业的资产负债率都超过了警戒值，其筹资结构也不稳定，资金成本过高，资本结构不合理。很多企业在高收益的驱动下，盲目、过度、不规范地进行筹资，没有正确估量自身的偿还能力，为企业的正常生产经营埋下定时炸弹。

2.资金链断裂风险

由于房地产投资项目的开发需要大量的资金的投入，再筹资成为目前很多房地产企业常用来进行项目滚动投资开发的办法。许多房地产大型集团内部都有着连锁的筹资担保链，因为负债开发致使企业的资产负债率加大，相应的公司的债权保证力度也会减小，从而会在很大程度上限制企业通过其他渠道筹集资金的能力。不过，一旦企业连锁的筹资担保链中有一环断裂了，就将对公司的多个项目的开发造成影响，再筹资的风险效应也就会随之增大，从而给企业的正常生产经营带来致命的打击。

三、案例分析

（一）案例选择缘由

绿城房地产是浙江省房地产的代表企业，是“顾客满意度领先品牌”，在房地产市场中占有较大的市场份额。但在前几年，绿城集团接连遭遇财务危机，陷入资金链困境，在2011年先后出售多个项目给soho中国以及融创中国，并于2012年向香港九龙仓配股并发行可换股债券，以此融资。绿城在经过十几年的高速发展之后，正面临着一定的内外瓶颈，处于战略转型的时期。绿城集团的高负债发展模式正式宣布结束，正逐步步入稳健发展时期。在这些背景下，研究绿城现阶段的财务风险更加具有现实意义。

（二）绿城房地产介绍

绿城房地产有限公司成立与1995年，并于2005年专制成为外商独资企业，为在香港上市的绿城中国控股有限公司在内地的一家全资子公司，是享誉国内的一家房地产企业，总部位于浙江杭州，在内地具有较为稳定的市场基础。城市系列优质房是绿城的主要开发项目，从别墅、城市和度假公寓到酒店式的服务公寓等绿城均有所涉及。投资项目也遍及浙江省境内多个较为发达的城市，如杭州、宁波、台州、绍兴、温州等地，自2000年项目拓展战略实施以来，业务也延伸到长三角其他经济较为发达的城市，可以使现阶段绿城具有相当庞大的业务规模，并且在业内也享有广泛的知名度。

（三）筹资风险分析

一般来说企业筹集的资金是为了扩大生产、经营的规模，提高企业的经济效益，以便能够更好地实现财务管理的目标。但是，从另一方面来说，企业为了提高自身的经济效益而去筹资的同时，自身利息的负担也会加重。而一个企业的资金利润率以及借款利息率都是不确定的，自然，企业资金利润率与借款利润率孰高孰低也就不能确定了。也就是说这些筹集来的资金的使用效益其实是存在着很大的不确定性的，而筹资风险指的就是这种不确定性。

众所周知，绿城集团的董事长宋卫平一直提倡“高进高出，快进快出”的发展模式以及“高杠杆，高负债”的财务扩张方式。2008年和2011年房地产进行调控的背景下，绿城就出现过因为无力偿还到期的债务而濒临破产的边缘的情况，这足以体现其较为脆弱的资金链，和绿城集团筹资风险控制的紧迫性。

本文通过选取具有代表性的指标分析绿城的筹资风险。首先从绿城的流动比率可以看出，2013年绿城的这一指标值为1.56，虽然较于2012年的1.26有所好转，但仍然低于一般认为的较为合理值2。不过，我们仍然认为绿城还是具有一定的短期偿债能力。从现金比率的情况来看，2013年绿城的这项指标为16.4%较2012年的8.3%有了长足的进步，但是还有要低于一下行业标杆的企业。不过，这也说明公司在不依赖存货销售与企业应收账款的前提下，支付到期债务的能力有所增强。但是绿城地产的存货占据流动资产的比例有些偏高，再加上一些国家宏观政策的影响，因此，绿城的流动资产管理仍亟待加强。由于房地产行业本身就是一个较为特殊的行业，存货的比例较大，资产的周转缓慢，项目开发需要投入的前期资金数额却又巨大，因此，绿城必须寻求更为合理的财务结构，能够有效地控制风险。

（四）投资风险分析

企业进行投资旨在取得投资收益，然而投资风险与收益却也相伴相生，即投资的期望收益越高，风险也就越大。

2012-2013年间，绿城地产的净利润率由17.10%上升到了20.66%，但与此同时资产净利率却由5.62%下降到了4.90%。由上述数据可以看出，虽然绿城地产具有较为良好的盈利能力，但是仍然稍逊于万科、保利等房地产的龙头企业。绿城地产的盈利能力不够理想跟其缺乏成本、费用的控制是有关系的。在2009年时，绿城就曾经砸下300多个亿高价买地，其高价买地和追求品质的开发策略，致使其土地的使用成本要明显高于大部分房地产企业。与之形成对比的是，万科一向坚持“宁可错过，也绝不拿错”的开发战略，这种对成本控制的“锱铢必较”使得其一直保持着较高的盈利水平。

从几项期间费用的控制来看，绿城也仍然存在着不足，特别是在与中海的比较中。2013年年绿城地产的管理费用与销售收入的比值为5.15%销售费用/销售收入指标值为2.92%而中海的这一指标是要低于1%的，另外绿城的财务费用与销售收入的比值结果是1.75%绿城的经营依赖着高财务杠杆，甚至有时会不惜使用信托来进行融资，成本极高。

本文选取了盈利能力，成本、费用控制能力来评价了绿城地产的投资风险，发现绿城虽然处于逐年发展的状态，但是在盈利能力，特别是费用控制力上还是有所欠缺的，存在着一定水平的投资风险，在一定程度上加大了企业的财务风险。

（五）资金回收风险分析

房地产企业的财务状况很容易受到资金回收风险的影响，如果资金的回收出现困难，就会造成企业的再生产资金的相对不足。针对房地产企业来说，应收账款和存货是导致资金回收风险的主要方面。对于企业的应收账款，它虽然会在一定程度上增加企业的利润，但其实企业的现金并未因此增加，反而企业需要将其一部分流动资金去支付其实还未真正实现的一笔利税开支，这就加速了企业有限现金的流出。受经济环境和国家政策的影響，现在我国的房地产存在很多“空置”的情况，这些企业存货延缓了企业收益的实现，减少了企业的现金流入。资产长期被存货占用致使企业缺乏足够的流动资金开展新的项目投资。另外由于房地产行业的特殊性，其投资收回的风险性比起其他的投资项目要明显多一些，而且房地产的投资受金融动向，区域供求、需求消费倾向等多个方面的影响，从而易导致资金变现的风险，造成资金链的断裂。

本文将对绿城一些短期资产运作的相关比率进行对比分析。该公司2013年的存货周转率较2012年有了进步但仍然与行业领先水平有着差距，显而易见，缓慢的存货周转率的会加大企业的财务风险。另外对总资产周转率进行分析可以发现，2012年绿城0.30的指标值虽然较2011年的0.17有所增长，但在全行业中仅仅只排到第13名，与新城地产0.49的最高值差距甚远。这些数据表明，企业的资金回收较为缓慢，不利于对企业资金的充分利用，导致企业自身财务风险增加，即资金回收风险增强。

四、启示

通过分析研究可以发现，近几年绿城的财务风险，在稳健的管理经营模式下，得到了很好的控制。事实证明，高负债的发展模式不利于企业的长远发展，财务稳定性的增强有利于把风险控制在企业能够承受的范围之内。绿城地产用实践向我们证明了优化资本结构与控制内部风险的重要性，另外，拓宽企业融资渠道也是控制财务风险的一条有效措施。但是，绿城集团的财务风险控制与行业顶尖水平比较，仍然存在差距，故需要继续实施稳健的发展战略，以寻求可持续、健康发展。

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