酒店业租而不买，轻资产稳赚不赔？

陈志武

几年前，看到国内汽车配件公司很多，许多是小作坊，一位朋友就跟我说，“为什么我们不成立一个公司，并购控股上百家汽车配件厂然后将公司上市发行股票呢？”我说这主意很好，开始跟一些地方谈。他回了一趟四川老家，回来很兴奋，“老家地方政府很有兴趣让我们去并购，也愿意把3000亩地以1亿元的价格卖给我们！”这话把我吓晕咀不说刚开始创业时资本很难融到，即使能融到，资本也是珍贵如金，怎么一开始就要把这么多资金扎进土地资产里，而不是最大化地用于发展主业呢？

有很多朋友，不管是办律师所、软件公司、教育机构，还是做实业制造，都喜欢一开始就买房地产、买写字楼，让公司资产很重。问他们为什么，答案都是：“这些年房地产投资，多赚钱呀！土地一直在升值呢！”他们说得也对，只是忘记了成立公司的初衷是什么。

那么，为什么珍惜资本的方式是尽量租房、租写字楼呢？轻资产为何是上策？

如家酒店的起初

我以如家酒店的故事来谈谈珍惜资本的问题。沈南鹏是我耶鲁大学的校友，上世纪90年代他从投行做起，后来在1999年，跟季琦、梁建章、范敏一起创办携程。随着业务的发展，2001年8月携程又成立唐人酒店管理（香港）有限公司，计划在国内发展经济型连锁酒店项目。同年12月酒店管理公司正式将“如家”定为品牌名，并申请商标注册。那一年，“如家”成功发展了11家加盟酒店。

2002年6月，如家连锁酒店的数量已达到20家。再经过三年的努力，到2005年9月，第51家店开业。从那之后，新店开张速度加快，在接下来的半年里，就开了20家新连锁酒店。至2006年5月，第131家连锁店开业，如家几乎是每天都在某个地方开一个新店。到了2008年初，如家酒店数目已经超过500家！

这些年，随着中国经济和人们收入的增长，商业和消遣出行的数量都在快速上升。像经济酒店这样的传统行业，成功的诀窍肯定跟规模相连，没有规模就很难胜出。而要靠规模致胜，就必须建立大量的连锁店网点。那么，500家连锁店是一个什么概念呢？

如果自己盖楼或者买楼，假如每家店有200间房、每间房50万购置费，那么，一个分店就需要1亿资金，而500个连锁店就要500亿元资本！对于初创公司来说，这是个天文数字！

那怎么办呢？

答案是尽量租楼房，签长期租赁合同。特别是在如家刚创业阶段，各地政府以及大小国企都有许多招待所，所处位置好但经营管理很差，许多还亏损，也愿意被长期租出去。按照当时我了解的，如家租来一栋招待所后，大概花1000万左右就可以完成装修和装饰。也就是说，如果是如家自己建楼或买楼，1.1亿元只能买下一座连锁店的资产并完成装修；而如果是租楼，同样的资本可以做下来11个连锁店！节省的资本对于靠连锁规模取胜的如家，是多么重要呀！一旦开业，酒店的租金靠未来现金流就能支付，不需要资本投入。

你可能会问：“租楼”固然好处多多，但是买下楼房资产不是还可以升值吗？两相权衡之下，为什么如家最终选择了租楼呢？

楼价的确可以涨，但也可以跌。即使涨，赚的也只是资产升值的钱，对如家本身的业务扩张无益，不仅不能对如家的未来收入流带来正向联动效应，而且还牺牲发展机会。

轻资产是上策

实际上，租楼不仅让如家用有限资本发展最多的连锁店，而且使公司估值更高，因为这使公司的资产规模更小、负债和净资产更少降低了资产回报率和净资产回报率计算公式中的分母，抬高资产回报率和净资产回报率。之前说过，资本市场不喜欢公司资产太重，而是更看重未来收入流，因此，租楼是酒店业达到轻资产的最直接方式。

租楼策略当然不是如家首创，而是国际酒店行业多年的做法。像君悦、喜来登、索菲特等知名品牌酒店公司，都是长期租用其他投资者的楼宁，让自己资产很轻，而且甚至连具体管理酒店的工作也外包给号业公司，自己只拥有酒店的品牌，资产轻到完全看不见，靠特许自己的品牌赚取现金流！

零售连锁店公司也采用类似策略。特别是在上世纪年代，像Kmart、Sears这些美国连锁商店公司，把自己拥有的一些商场楼房出售给特设商业地产基金，就是所谓的REITS（房地产信托投资基金），同时又从这些基金手里把商场反租回来、每个月付租金给基金，这些REITS基金通过出售自己的股份给投资者，以实现融资。

“为什么要多此一举，走一圈呢？”其实，这是多赢的安排。对商店公司而言，这让它们实现轻资产，提升资产回报率和净资产回报率，股价会上涨；而对投资者来说，像保险公司、退休基金和老年投资者，都喜欢靠稳定租金实现分红的股票，REITS基金满足他们的偏好。所以，这是一个根据投资者偏好重新组合公司资产结构的做法。

以前，国内石油公司很传统，总觉得只有自己拥有的油田才能开采，因此总是融资量大、资产规模臃肿。几年前，我给一家大型国企石油公司建议：你们完全不用资产那么重，如果你们的强项特长是石油勘探开采，那为什么不让别人买油田，你们帮他们勘探开采并相应收费呢？当然，这里的关键选择在于，这些公司是以石油资产投资者为定位，还是以石油勘探开采技术公司为定位？如果是前者，当然资产要重，而如果是后者，就完全不同了。

回到如家的话题，2006年10月如家在纳斯达克上市。之后更加快速拓张连锁酒店模式，到2015年底有2922个连锁酒店。2016年4月，首旅酒店集团以110亿元收购如家100%的股权，并将其从美国退市私有化。

沈南鹏的创投能量，在过去十几年发挥、延伸到众多产业，最大化了金融资本的创新潜干货一商学防力，他的商业逻辑很值得学习。

首先，在创业初期，资本尤其珍贵。每一块钱的资本都要花在对未来主业收入有正面贡献的事情上。其次，从如家的案例看到，租楼是实现以最少资本最大化发展连锁酒店的理想策略，而结果是资产轻、资产回报率高、公司估值高。对于连锁商店、连锁学校等行业而言，剥离楼房等有形资产给特设基金并从后者反租，也是达到重组公司、达到轻资产目的的办法。

因此，只要把握好轻资产的逻辑，不管你是石油、矿山行业还是制造业，也可找到适合自己公司的策略。过去，人们总以公司楼宁多气派、占地面积多少来判断公司的实力。如果一家公司没楼没地，就会被认为没实力。所以，在中国，一旦公司经营成功，公司主事者就喜欢盖大楼，搞得很气派，即使这些东西不是必须的，也要做。但是，现代资本市场更在乎未来收入能力，只要未来收入预期高，就愿意给高估值。如家的估值高不是因为它拥有多少楼房资产，腾讯的市值接近4万亿，也不是因为它有多少楼房或其他硬资产，而是因为它未来的增长前景。

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做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策？

时下，确实有很多生意人都在说轻资产的事儿。王健林最近说，“做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策。”至少2017年，万达应该从中得到了启示。

什么是輕资产？即用核心价值驱动非核心价值的资本战略和运营模式。举个简单例子，一些科技公司只有研发、销售团队，把产品研发出来后，外包给工厂加工生产，再经物流企业送货上门，这样的话，科技公司只需要抓住技术领先和销售渠道两个环节即可，大大节约了运营成本。

这种轻资产的运营模式，无疑是相对安全的，至少在抗风险方面更加经得起考验。然而，凡事都是相对的，有利也有弊。比如上述的科技公司，虽然不必承担生产加工过程中的风险，但是，同时将核心技术示与外界，存在一定的技术流失风险。如果核心价值没有了，那么核心竞争力也会随之丧失。

也就是说，轻资产在买卖的过程中，看似只赚不赔，至少单笔业务发生的过程是如此。但是，这种模式是否上策，恐怕还要具体情况具体分析，不能一概而论。