工业型中小城市房地产供给侧改革探索

朱宗友 宗志芳 朱玉玉 周金辉 周群

[摘要]房地产业作为一个独立的经济部分为我国的国民经济发展做出了重大的贡献，工业型中小城市作为全国城市结构中的重要组成部分，其房地产市场的良性发展，对国民经济的稳定增长起着不可忽视的作用，以供给侧改革为手段，探寻工业型中小城市房地产市场良性发展之路。

[关键词]供给侧改革；中小城市；房地产 文章编号：2095-4085（2018）06-0089-02

1 房地产供给侧改革的意义

2015年11月10日，中央财经领导小组会议上，习近平指出：“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率。”供给侧改革的重点是要做到“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”。随后，各行业根据行业特色与社会发展需要都进行了全面的改革治理。在供给侧改革的背景下，工业型中小城市普遍面临着产能单一，产业结构单一、市场活力欠缺的问题。同时，这些城市普遍面临着房地产供给过多，库存较大的问题。工业结构的“去产能”与房地产的“去库存”双重影响工业型中小城市社会经济的健康发展[1]。因此，工业型中小城市需要根据自身需要，不断完善房地产市场的供给侧改革，保证地产市场的健康发展，并不断完善城市经济结构。

2 房地产市场分析

2.1 房地产在国民经济中的作用

房地产业属于典型的资本密集型产业，只有国家上升到具有足够的闲散基金的时候，社会才能聚集一定的资本进行房地产的开发与建设[2]。我国受长期的传统文化的影响，人民对于房地产具有一定的偏好，这一偏好加重了房地产业在国民经济中的地位和作用。根据国外房地产发展的历程以及我国房地产发展的现状，房地产的发展阶段与国民经济发展水平之间有着密切的联系。只有国民经济的不断发展以及人均可支配收入的进一步增加，普通居民才能真正计入房地产交易市场，保证房地产市场的良好发展。

2.2 工业型中小城市房地产发展特征

国外发达国家的房地产市场经历了上百年的发展历程，已经趋于成熟，从国外房地产的发展阶段来看，房地产市场主要经历了初级阶段，过渡阶段和高级阶段。我国由于地域发展的差异性的存在，一二线城市已经迈入房地产发展的过渡阶段，三四线城市尚处于初级阶段。工业型中小城市在我国普遍属于三四线城市，因此具备房地产市场初级阶段的普遍特征。即居住指出占消费支出的比重较低，房地产业增加值占GDP的比重较低，房地产库存较大，去库存能力较差[3]。

3 房地产发展需求与功能分析

3.1 深化产业结构改革，吸引入口流入

房地产市场的繁荣首要因素是人口，人口流动量大，常驻人口增加，才会有效刺激房地产的发展。工业型中小城市通常存在产业结构单一的特征，城市的发展往往是基于某一工业特定产业的支出，随着社会多元化的发展，其产业结构转型速度较慢，导致人员外流现象出现。同时，由于相关政策的不足，不能有效吸引其它投资。因此，深化产业结构调整，不仅关系到城市转型而且对房地产市场的影响也是巨大的。

在产业结构转型的过程中，不能完全依靠市场的调节作用，需要有效的政府政策支持。在一二线城市房价过高，政府限购的背景下，工业型中小城市应充分利用便利条件，放宽购房落户等相关政策，减免税收充分吸引外来投资或者是回乡置业。在城市发展的进程中，进一步吸引农民转化为城镇居民，一方面能够有效增加城市常駐人口，另一方面能够刺激就业，实现城市产业的多元化发展。

3.2 加大基础设施建设，加快住房流转

工业型中小城市有强大的工业背景依托，在城市发展的起步阶段，基础设施建设都是依托于当地工业建设而发展的，在当时的历史环境下起到了积极的推动作用。随着社会的不断发展，城市职能的不断完善，这种规划模式显然已经不适应城市发展的要求。面对这种局面各地普遍采取了规划新城区，城市外延的做法。并且房地产尤其是住宅项目的基本功能是居住要求，随着社会经济的进一步繁荣，其公共服务功能进一步突显出来。相对于一二线城市而言，工业型中小城市的住宅“刚需”较少，而具有改善住房要求的需求较大。

政府应充分利用职能手段，对老市区加大投入改造，增加基础设施投入，改善企业“老职工”的生活环境；同时充分利用“去产能”之后的工业、土地闲置物质，吸引其它投资，提高商业和生活价值，提升老市区的环境形象，从而增加老市区的人员流动性，有搬出，有迁人，从而提高房地产的流转性。

4 结语

2016～2017年是供给侧结构性改革不断深化的两年，要继续推进房地产业的供给侧改革，扩大有效需求，消化库存，促进房地产市场平稳健康发展。目前，已有部分工业型中小城市度过了城市转型的寒冬，已经开始朝良性化发展，房地产业作为城市产业的一个重要组成部分，其良好的发展道路对经济发展和民居生活都具有主要的作用，在供给侧改革的不断深化过程中，仍需要不断探索完善。

参考文献：

[1]中国人民大学宏观经济分析与预测课题组.供给侧结构性改革下的中国宏观经济[J].经济理论与经济管理，2016，（08）.

[2]董藩，董文婷.发达国家房地产业发展经验及其对我国供给侧改革的启示[J].人文杂志，2017，（04）.

[3]高红.房地产供给侧改革：由“去库存”到“公共服务+”[J].中国行政管理，2016，（10）.