基于层次分析法的商品房质量综合评级研究

文/覃谢 广西医科大学第一附属医院后勤办公室 广西南宁 530021 徐定一、汪夏明 广西大学土木建筑工程学院 广西南宁 530004

在我国改革开放和经济建设的飞速发展下，我国的商品房市场发展飞快，数量和规模不断扩大，质量和水平逐渐提高，竞争日趋激烈，在这种大环境、大背景下，无论是政府部门还是人民群众都急需了解和掌握相关商品房的质量优劣状况，而通过开展第三方非政府组织参与商品房质量评级，可以在一定程度上符合这种广泛的管理与社会需求，也符合目前国家提倡与推行的政府部门将要简政放权。

我国建筑工程的质量评级早在1966年进行合格工程和优良工程的评级，但随着经济建设的快速发展和WTO等外环境合力影响下，我国在2002年规定验收时工程质量只进行合格验收，不再评定优良。但这并不是说我国就不鼓励施工企业开展工程质量创优和参与评优。如何科学、合理、客观、公正地评定各施工企业所建商品房的质量等级，是政府管理部门、广大消费者以及社会各界人士都十分关注的核心问题[1]。

1、研究意义

开展商品房质量综合评级的研究，主要目的是为了增强社会上的非政府组织（第三方机构）进行独立评级，提高商品房质量与促进商品房质量综合评级的社会转型及竞争发展，更好地服务人民群众。总结起来具有以下几点意义：第一，有利于政府转变职能。第二，有利于房地产的市场竞争与发展提供一些参考信息，促进房地产企业创优的意识。第三，有利于让广大人民群众了解该商品房质量提供一条参考渠道。这也是每一个准备购房的消费者非常关注与急需的问题，为消费者提供一个选房的质量评级参考，使其在商品房质量判断方面能够获得充分而准确的信息[2]。

2、商品房质量评级的运作流程

由于代表政府部门进行质量监督的有关部门只对商品房等建筑工程进行合格性评价。那么由非政府组织机构对商品房质量的评级将成为主力军，操作流程应具备以下几个条件：

2.1 质量合格

参与评级的各类商品房，只能和必须建立在经相关质监部门评定质量合格的商品房的基础上，才可参与报名。

2.2 自愿原则

实行自愿参与原则，不具有政府的强制性作用，评级只对公众提供信息参考服务，公众是否采信，由个人自行决定。

2.3 免费和公平原则

免费原则更具有廉洁性，杜绝买分、卖分等不良行为的发生。公平评级原则，不论施工企业资质等级如何，商品房工程规模如何，均可以参与报名，在同一平台上参与评级和比较，也就是目前比较时髦的说法：一起“P.K.”。

2.4 参考性原则

评级的各指标和亮分准则可以由专家和民众适时进行调整，参考性更趋于符合时代性和群众性。评级结果，对公众免费开放，自己决定采信与否。

3、商品房质量评级体系指标的建立

笔者根据问卷调查的统计分析，结合专家的建议和消费者走访等方式，梳理出当前广大人民群众最为关心的房屋质量影响因素（A），主要为安全性（B1）、功能性（B2）、耐久性（B3）等3个方面，安全性方面应能考虑抗震减灾等基本需求，包含设计使用年限（C1）、抗震设防类别（C2）、建筑场地类别（C3）、房屋刚度合理性（C4）、设计单位资质等级（C5）五个指标；功能性方面主要应考虑经济适用，水电气等基础设施、物业服务等应到位，包含防火设施（C6）、户型布局（C7）、水电气等市政配套设施（C8）、物业配套服务设施（C9）四个指标；耐久性方面侧重防渗防漏、线路管线、暖通空调等方面，包含防水与防渗（C10）、线路管道与暖通空调设备（C11）、装饰装修（C12）三个指标。

笔者依据层次分析法[3]的原理，构造商品房质量评级体系指标模型[4]如下图1所示，

4、确定评级体系中各指标权重系数及一致性检验

通过调查问卷法，我们可以得到一组各指标权重矩阵，计算权重结果，并根据实际情况做了必要调整。按照层次分析法计算出各指标的综合权系数，经一致性检验符合要求，数值如表4-1所示。

表4 -1

5、确定评级体系中各指标的亮分标准

如何根据一定的条件和标准对商品房质量情况进行评估，并根据评估结果授予不同的质量等级，以达到提高商品房质量和引导广大人民群众合理选择住房的目的，指标体系的子项选择及有关亮分就显得很重要，本文参考有关研究，征求专家意见，运用专家打分法对有关指标进行亮分划档[5]，具体情况如表5-1所示。

评级指标分值表5-1

6、划分商品房质量评级的综合等级

笔者对商品房质量综合评级的等级拟划分为五个级，以“5A级～1A级”表示，定最高级为5A级，第二为4A级，按此第推，最低级为1A级。具体评级区间划分如表6-1。

具体评级区间划分如下表6-1

7、案例试算

本文以笔者研究团队所合作的广西区平果县某单元楼为算例，它坐落于广西区百色市平果县大学城新区公园路与大学路交界处，户型一梯四户，地下1层，地上16+1层，建筑高度51.55m，结构类型是剪力墙结构。单元楼小区的区外道路环绕，区内是小区环路，交通路线清晰明了、快捷互通（详细情况：略）。计算总得分为：7-1所示。

各项指标评分如下表7-1

结语：

本文从站在人民群众需求与社会管理的角度出发，尝试研究一套最能反映民众呼声的商品房质量评级体系，该套体系运用层次分析法进行商品房质量评级，其各项指标的权重系数不是由评级人员随意拍脑袋乱确定的，而是根据事物之间的相对重要性，经过分析计算得出的权重值，可以较好地避免了评级过程的主观随意性，使得评级能更加公平、公正与科学，得出的结果与结论能够满足一定的社会信息需求，希望能给广大消费者选房提供一些参考，也希望能对房企之间的竞争与发展有所促进，能有一定的指导意义和参考价值。