浅析我国房地产经济的宏观调控

汪晓玲

摘 要：房地产经济是围绕房地产的生产、分配、交换和消费所产生的经济关系，是我国国民经济的重要组成部分。近年来，我国房价虚高、房地产经济呈现泡沫化现象，房地产经济的发展面临着严峻的挑战。宏观调控作为调节和干预国家经济的重要手段，能够对房地产经济的改善和优化起到积极作用。

关键词：房地产；经济；宏观调控

1 前言

宏观调控是国家政府利用政策、法规等手段对国民经济进行干预和调节，是保证国民经济的稳定增长的重要手段。在近年来房地产经济疲软的态势下，对房地产经济进行有力的宏观调控是十分必要的。

2 房地产经济宏观调控的相关概念

房地产宏观调控是国家政府通过经济、行政和法律等等手段，对房地产行业进行宏观上的监督指导和调控。有力的房地产宏观调控能够使房地产市场的供给和需求达到平衡，促进房地产结构的整体优化，对促进房地产行业和国民经济的协调发展有着重要的意义[1]。房地产宏观调控不是一项单一的政策，是通过一系列的政策手段来实现的，房地产宏观调控对控制房产价格，保证房地产行业的实际应用功能有着重要作用，房地产经济的发展需要在必要的国家宏观调控下才能实现稳健发展。策逐渐向长短结合的方向发展，政策转向风险防控方面。在2014年到2016年，政府不断进行了四轮房地产经济调控政策，通过放松限购与减免税收等形式相结合，对热点城市的房价进行刺激。从2016年9月以来，宏观调控的政策将短期限购政策与长效机制的建立相结合，逐步将房地产经济调控政策手段形成科学的体系。我国房地产经济调控政策的转变是符合市场经济和房地产行业发展规律的，只有在不断发展的形式下对调控政策进行不断的完善，才能够使行业得到健康长效的发展。

3 我国房地产经济中存在的问题

3.1 房产价格虚高，不适合我国经济发展水平

近年来，我国房地产行业发展迅速，房地产价格持续上涨，部分房产价格出现虚增的现象，对房地产行业稳定发展和人民生活提升造成了一定的阻碍。一方面房地产价格的虚高造成了建筑原材料等行业的物价上升，相关产业都受到房产价格的影响，发展态势受到制约；另一方面，房产价格的增加使企业投入到办公场所、场地的资金增加，造成了企业经营和管理成本的增高。同时，房产始终是人民生活的重要内容，人们在房地产上的投入只增不减。房产价格的增高造成部分城市居民购房困难，而居民的生活成本的增加，相应地使居民对提高收入的需求不断加大。

3.2 房地产经济机制不健全，房地产经济市场混乱

房地产经济近些年在我国的发展较为迅速，房地产市场规模和形式不断壮大和创新。但由于经济发展起步相对较晚，我国的房地长经济在规章制度和房地产运行机制上都存在着严重的不足，房地产经济市场中不良竞争、发展混乱的现象不容忽视[2]。完善的制度是保证市场和经济稳定、顺利发展的有力前提，由于缺乏完善的制度基础，我国房地产经济中经济诈骗、不良竞争等现象层出不穷，对人民财产安全和房地产经济的发展造成了很大的制约。比如，个别的房地产开发商与中介机构进行房产炒作，对居民房产购置进行误导。除此之外，在房地产开发、交易和服务等环节中，违规违法行为不同程度的存在，对消费者利益和房地產经济的健康发展十分不利。

3.3 土地投机现象严重，缺乏完善的土地财政制度

土地资源是房地产行业发展的基础条件，只有足够的土地资源才能够保证房地产经济的持续健康发展。虽然我国从国土面积上来说土地资源十分丰富，但由于存在许多不适宜居住的土地，且国家人口密度大，在有限的土地资源上，房地产经济的发展有着一定的难度。而近年来我国城市化进程不断加快，人们对于土地资源的需求不断加大，土地资源和人民需求的矛盾日益严峻。另外，由于我国房地产经济发展的相对滞后，房地产经济中的土地交易体系并不完整。在这种形势下，房地产市场中的土地交易存在很多的弊病，不正当的土地交易手段经常出现[3]。部分的企业和个人为了追求经济效益，使用不正当的手段获取土地资源或是将土地价格抬高，致使土地资源交易不健康发展。

3.4 房地产经济对金融依赖过大，存在较大金融风险

在我国的房地产经济发展中，对金融行业的依赖是十分严重的。相关数据表明，房地产开发费用和土地交易费用有80%是依赖银行贷款完成的，居民购置房产进行银行贷款更是现在常见的现象，房地产经济的运行离不开金融行业。但是，对金融产业的过分依赖，会导致金融产业和房地产开发存在较大的金融风险，房地产经济的发展状态将会影响甚至制约金融行业的发展。除此之外，金融银行的增多、金融产业竞争加剧，使得金融行业出现不良竞争的现象，增加了金融产业和房地产行业的双重风险。

4 完善房地产经济的宏观调控策略

4.1 通过财政和货币手段对房产价格进行有效调控

货币政策是对房地产经济进行宏观调控的有力手段之一，通过货币政策、信贷条件的变动等能够对房地产行业产生有效的宏观调控效果。针对目前的房地产市场现状，可以通过提高存款准备金率和控制贷款等方式对房地产价格进行有效的宏观调控。由于房地产经济与银行信贷的紧密关系，对信贷政策进行调整能够对房地产价格实现干预作用。宽松的信贷政策能够促进房地产市场的供需发展，而相对紧缩的信贷政策能够对房地产经济的发展进行抑制。相对来说，调控存款准备金是比较合理有效的宏观调控政策。除此之外，可以通过财政体制改革等方式坚强地方政府对土地财政的过度依赖，优化地方财政形式，为房地产经济的健康有力发展奠定基础。

4.2 建立健全房地产经济制度

房地产经济发展缺乏科学严谨的制度基础，是导致房地产经济发展受限的重要因素之一。由于房地产经济发展初期，对经济利益的追求占据主导地位，在相关政策和市场上较为宽松，使得房地产经济的发展烦乱，没有统一的制度和标准。国家政府要在对房地产市场进行科学调研和合理分析的基础上，对房地产制度、住房制度等进行制定和完善，规范房地产经济中的交易行为。

4.3 强化和完善土地管理制度

土地政策是影响房地产经济发展的重要手段，良好的土地交易状况是房地产经济健康发展的前提条件。首先，要加强土地审批和监督的力度，对土地交易的环境进行规范，避免不良交易和竞争现象的产生。其次，政府要对土地使用状况进行科学和合理的规划，对土地的使用性质等进行科学合理的调配，使土地使用情况符合房地产经济和国民经济的整体发展形势。

4.4 利用金融手段，优化房地产金融体系

从目前房地产经济对金融的依赖程度来看，一旦房地产经济和金融经济中任何一方发生变动，经济发展都将受到严重的影响和制约。尤其是近年来房屋贷款的发展，使金融行业承担了大部分从房地产经济转接过来的金融风险。首先，要加大房地产企业直接开展融资的力度，使得金融体制得以丰富，降低房地产经济的金融风险。

5 结论

综上所述，国家政府通过有效的货币、财政手段能够对房地产价格进行有效调控，通过建立健全房地产制度能够对房地产市场行为进行规范，而良好的土地和金融政策手段，能够对房地产市场的风险进行有效规避，促进房地产经济的健康长效发展。只有国家政府利用有效的政策手段进行宏观调控，才能对房地产经济发展中产生的问题进行有效解决，对房地产经济的发展起到有效的促进作用。

参考文献：

[1] 崔红雨.刍议税收政策对我国房地产市场的影响[J].科技经济市场，2017（8）：58～60.

[2] 陈洪芳.宏观调控给我国房地产经济带来的变化[J].住宅与房地产，2017（24）：21.