浅谈物业管理企业成本控制

张丽瑶

摘 要：物业管理的主要工作是对物业和行为的管理，最终呈现给客户的是以提供优质服务为目标。本文探讨如何提高物业管理企业的成本控制水平，降低物业管理的成本费用，对物业实施专业化管理，达到资产的保值增值。

关键词：物业管理企业；成本控制；措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）11-0232-02

引 言

自从我国实施改革开放政策后，我国物业管理行业得到了统一的发展。在外资企业进入到我国物业管理领域中，导致物业管理市场竞争越发激烈，怎样才能在竞争激烈的物业市场站稳脚跟，并成为行业的佼佼者，这需要广大物业管理企业积极转变自身发展理念与模式，对物业管理成本有效控制。因此，本文浅谈了合理控制物业管理成本对于物业管理企业发展的重要性。

1 物业管理企业成本构成分析

物业管理企业的日常成本形成点具有点多、面广、线长等特性，主要是为客户提供劳务，根据业务特性，成本分为经营成本和期间费用。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。在我司经营成本中，包含燃物料消耗、修理保养费、警卫消防费、绿化保护、公用设施设备日常运行，这些成本项目属于可控变动成本，期间费用中，包含人员工资福利、社保、公积金、折旧摊销、税费、中介机构咨询费、办公费，差旅费、业务招待费等。

2 当前物业管理成本控制的现状

2.1 单一的经营方式

在当前经济发展态势下，虽然我国物业企业提高了自身发展能力，但是在发展中还是有很多不足，尤其是对自身完善较少，创新力不足，造成经营方式过于滞后，还不能满足现代企业管理制度的要求。当前物业企业经营领域还依然是以前的服务范围，如：清洁设备、保安服务等，在业务需求日益多元化，以前的社区服务根本无法达到业务多元需求，简单的物业企业经营方式必然影响着其健康发展，并且也导致企業管理成本不断提高，影响着物业管理企业核心竞争力的加强。

2.2 组织成本太高

在当前物业企业管理成本模式中，组织成本是其主要部分，物理管理成本包括静态与动态两种形式，其中动态组成成本指的是企业在健康发展所消耗掉的成本费用，而静态组织成本是与企业组织结构有关的。结合实际情况来讲，我国当前各大企业都未构建完善的组织结构，也没有集中领导权利，过多的管理层次影响着企业的健康发展。而企业组织人员水平参差不齐这是动态成本的主要体现。在物业企业快速发展下，其组织规模随着扩大，过高的组织成本必然加大了企业发展压力，阻碍了企业健康发展。

2.3 落后的物业管理方式

目前，虽然市场经济机制的转型，促使了企业从之前粗放式的经营结构转变成为集约化经营模式，但物业企业管理还是依然使用以前的管理模式。通过调查发现，当前物业企业管理过程中，广泛存在着科技水平低、手工操作普遍等现状，这种传统的经营运作模式势必会消耗更多的资源，影响着管理成本控制水平。在劳动力成本日益提高下，业主对物业企业提出了更多的要求，现有的物业管理企业经营模式很难达到业主的多元化需求，并且也造成管理成本日益提高的局面，无法实现更好的发展。

3 物业管理企业成本控制措施

3.1 因地制宜、合理有效地设置企业职能部门，合理地制定基层单位的用人编制

通过建立企业职能部门，减少不必要的机构、部门或岗位，有效、合理地降低物业管理企业的成本是一种切实有效的途径。物业管理企业职能部门的职能是控制、决策、协调和服务四大职能。从劳动生产率的角度来看，物业管理服务的全过程中，90%的工作量是在行政办公室完成的，而在人工成本中，最重要的是企业管理人员的工资，尤其是中层领导的工资，占了很大的比重。管理经理的工资是基层服务人员的两倍，经理职位的减少会增加几名服务员工的成本。因此，物业管理企业职能部门的建立应该是高效、高效的，部门越少越好。大机构、杂人员是极大的浪费资源，不仅增加了成本，而且增加了摩擦，降低了管理效率。

如何科学、合理、有效地建立职能部门和人员岗位？本文认为，在管理任务中建立组织和人员是更科学、更合理、更有效的。100万m2的物业管理企业范围内的管理，总经理的管理范围是2～4；3～6人副总经理的管理范围；5～10人，部门经理管理的职能范围；同时建立合理的基层单位编制，应是精简高效的适当的，根据企业的地区和企业管理水平的管理作用的实际情况。多层住宅区封闭管理是比较大的，根据3500～人均4000平方米的住宅管理区批准管理人员；安全措施是封闭的高层住宅，按人均3000m2核定管理人员的管理；预防措施不贫穷封闭的高层住宅，根据2000m2的批准管理办公室工作人员人均管理面积。下面只是一个参考值，把价值分配作为边际价值的成本核算范围，超过边际价值会减少利润甚至亏损；小于边际价值可以得到保证或利润更多。严格控制人工成本是物业管理企业降低成本、提高效益的主要途径。

3.2 提高物业管理信息化水平

物业管理企业通过建设物业管理信息平台，通过科技手段降低人工成本。管理粗放，管理水平低，智力水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要大量的人力物力。因此，应采取现代化手段，提高物业管理的技术含量，提高物业管理质量。在交叉添加自动收费系统计算机；建立巡逻机，在小区智能化管理设备的监控，安全可靠，并能减少保安岗位，减少人力资本支出；另一方面，通过物业管理信息平台，提高信息共享水平，快速传输文件，提高管理效率，减少失误，提高管理水平。

3.3 物业管理企业采购与仓储成本控制

3.3.1 物业管理企业物品采购管理

物业管理企业的采购包括外包服务采购和材料物资采购。材料物资采购单笔金额相对较小，但采购品质复杂多样，及时性要求高，所以做好合理管理工作是十分必要的。

（1）采購方式。物业管理企业采购人员应采用货比三家的方法，由采购人员与使用人员通过网络等途径对市场价格进行调查，向几家供应商发放询价表，进行比价、议价到最后定价，并做好询价、定价表的管理。

（2）采购协议和合同管理。①长期供应商，对于长期供应商，物业管理企业应要求其提供营业执照复印件，并与企业签订供货协议（合同），以确保其供应物资的质量、规格以及价格的合理性。②临时供应商，对于临时供应商，物业管理企业应与其达成临时协议，保证物资质量、规格以及价格的合理性。③建立供应商档案，采购人员应做好原始询价表的管理，以及对供应商定期评价，包括产品质量、价格、送货时间观念等各项评价。对于不达标的供应商，应及时调整，以减少对企业的损失。

3.3.2 物业管理企业物品仓储管理

物品仓储管理的好坏直接影响物品的使用价值，也是物业管理企业成本控制的重要一环。

（1）物品的验收。物业管理企业采购的物品都要经过验收以后才能入仓进行保管。

（2）仓库物品的清点。仓库要定期对物品进行清点。

①每季度25日前，仓管员应对仓库内物品进行逐一清点。

②根据清点结果，填写“库存物品盘点表”。

③仓管员应将库存物品明细账的余额和盘点表上的实物余额进行核对。

④仓管员应在25日前将当月“物品盘点表”、“采购计划表”报送企业财务。

（3）仓库物品资料保管。

①财务会计应在每月末将仓库物品的财务原始单据编制记账凭证、登记簿，并进行财务处理。

②仓库物品管理的财务资料交财务负责人审核无误后进行加密管理。

3.4 开拓专项服务项目，提升物业服务档次，增加劳务收入

目前，绝大多数的物业管理服务，处于低水平层次运行，仅限于传统的服务项目。物业企业可根据自身人力和资源情况，拓展专项业务服务项目，既可提升物业服务档次，同时也增加了劳务收入，大有作为。随着人民生活水平的不断提高，需求也各不相同，物业企业应针对业主不同的消费需求，提供不同的服务，在为住户营造舒适生活环境的同时，增加企业的收入。物业企业在拓展服务内容中，增强企业竞争力，为企业的发展壮大，开辟广阔的前景。

通常的专项服务的内容主要有以下几大类：①日常生活服务类。即衣食住行等方面的服务。②商业服务类。包括开办小型超市、饮食店、美发厅、修理店等，安装、维修各种家用电器和生活用品等。③文化、教育、卫生、体育活动服务类。④社会福利类。包含照顾老人，拥军优属等，这类服务一般是以低价或无偿的方式提供。

4 结 语

物业管理企业收入来源按物业管理合同的约定基本确定，控制成本是关系到物业管理企业生存的大事，而物业管理企业成本控制的重中之重是对于人工成本的控制，物业管理企业可以通过对机构及人员的合理安排，通过信息化手段等减少人力资源占用，降低成本，通过加强考核，确保目标成本实现，提高物业管理企业利润。

参考文献

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收稿日期：2018-3-25