房产测量中预算面积与实测面积差异研究

姚宇浩 陈南南

摘要：房产测量中的预算面积和实测面积之间存在差异会直接影响开发商以及购房者之间的切实利益，所以在房产测量中需要针对二者出现差异的原因进行分析，然后针对不同的原因采取相应的预防和控制措施来进行控制，以供参考。

关键词：房产测量；预算面积；实测面积

1引言

近年来尤其是进入本世纪以来，我国的建筑行业取得了飞速的发展，房地产事业呈现出蓬勃发展的态势，尽管近年来我国政府采取相应的宏观调控的策略来保证市场公平和房地产的健康发展，使得房地产行业在一段时间内呈现出低迷的态势，但是整体来看，房价仍然在连续攀高。房屋面积是进行房价计算的基础，直接关系到人们的切身利益，但是在房地产行业中房屋预测面积和实测面积之间往往会存在差异，导致各方面之间出现较多的矛盾和纠纷，这就需要针对二者存在差异的原因进行分析，然后采取相应的措施来减小二者之间的差异，保障人们以及房地产各参与方的经济利益，促进房地产事业的健康发展。

2预算面积与实测面积测算的定义

预算面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时，由房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸。此面积用于开发商进行房屋预售，是在一定的房产测量规范的要求下，在房屋建筑还没有竣工完成时，根据开放商提供的设计图纸来进行房屋面积的测算以及容积率的计算，还要根据施工中的变更设计、其他的规划部门以及消防部门的审核图纸终稿等来进行房屋面积的测算，最终由房屋等级部门进行预售证的办理。而实测面积则是在房屋建筑真正竣工之后，由具有相关测绘资质的房屋测绘机构对房屋进行实际的勘测、绘图和计算而得出的最终面积。而且在此过程中需要按照国家相关的测量规范，而且测量依据需要按照规划图纸、竣工图纸以及之前的与测算数据等。实测面积具有国家承认的法律效力，并且是购房人进行房屋所有权证、他项权证以及进行物业费结算等的重要依据。因此从上述介绍可以看出，对于购房人来说，在进行房款支付时是按照预测算面积进行计算和支付的，也就是与开发商签署买卖合同时的面积，但是实测面积则是产权等级也就是房产证上的面积，如果二者之间存在较大的差异就会导致购房者与开发商之间存在矛盾与纠纷。

3房产测量中预算面积与实测面积差异原因

3.1预测单位的计算方式不当

房产开发项目通常具有较长的施工工期，而且有些较大规模的开发项目需要进行分期建设的方式，这就会导致后期建设的相关房屋建筑在进行销售许可证获取和领用时的时间较晚，但是仍属于按照老规定进行建设的老房产开发项目。所以在对后期建设的房屋建筑进行预测算面积的计算时需要按照老规定进行计算，这就会导致新老规定之间存在计算方式上的差异而导致最终的预测算面积和实测面积之间存在较大的差异。这主要体现在对阳台以及门廊等是按照全面积或者半面积进行计算的方式，以及对于穿越各类功能区的公用部门等是否需要分摊等方面存在较大的分歧，所以采用新老规定则会出现上述二者之间的较大差异。如果预测单位的相关测量人员没有按照同样的测算规定进行测算工作的开展以及选用统一的计算方式，就会出现二者不统一的现象，从而导致房屋建筑面积纠纷的出现。

3.2设计变更

在开放商对开发项目进行建设时，需要在获取相应的工程规划许可证之后才能向行政主管部门进行相关预算成果的提交以及进行审核和批准，但是在此过程中，房屋建筑项目的建设过程中会对相关的设计进行一定的修改来实现对房屋建筑功能的明确和具体化。但是如此此时还是以报建图为依据进行房屋预测算面积的计算，则会导致二者之间存在较大的差异。但是针对此问题，仅仅是按照后期修改之后的设计图为依据来进行预测算面积的计算，虽然可以缩小二者之间的数值差距，避免产生房屋建筑面积纠纷等问题，但是仍然会存在房产开放项目的报建与实地之间存在差异，导致无法通过房产测量来实现对房产开发项目的有效监督和管理，因而导致在房产项目开发中开发商对相关设计进行肆意更改的问题发生。

3.3施工变更

施工变更在房地产项目施工建设中比较常见，这就会导致比如对于房屋建筑顶层的设计如果设计为露台，但是对其进行实测时却变为阳台，或者二者相反。但是对于施工中的变更来说，通常需要在相關规划部门的批准之后才能实施，但是在实际的房地产项目建设过中，通常会出现没有经过批准而进行施工变更的现象，这就会导致在对房产进行测量时按照原有的设计图纸进行预测算面积的计算，但是在实测面积计算时按照房屋建筑的具体形状来进行计算，所以出现二者之间的较大差异。相关的测量机构在进行测量时是按照委托方提供的设计图纸为依据进行计算的，而且针对计算结果提供相应的房产预测成果的I型昂管报告，但是如果在施工中进行了相应的施工变更，但是委托方却没有提供相应的变更测绘，也会导致出现二者之间的较大差异。

4房产测量中预算面积与实测面积差异的解决方法

4.1加强对预测单位的科学管理

预测单位对预测量结果具有直接的影响，所以就需要针对其重要性来进行科学和严密的具体作业流程的制定，并且在具体实施过程中进行监督和管理，对房屋建筑面积测算的质检力度进行加强，对房产开发项目规划以及房屋建筑图纸进行认真核对和核准，对于实际的测量和计算过程中出现的问题进行及时发现和指正，然后针对具体问题向相关专家组进行汇报和请示。此外，在对房产开发项目进行实际测算时，需要针对其不同情况确保测算规定和计算方式的统一，实现对所用测算规定的准确把握来确保二者数值之间的一致性。

4.2督促委托单位提交变更设计通知单

在对房屋建筑面积进行预测算时，通常需要按照报建图来作为依据，但是针对其中的变更问题，需要针对施工中的变更设计提交相关的变更设计通知单，而且针对比较大的变更还需要相关规划部门的变更批复。如果在项目建设中对设计变更和施工变更进行了隐瞒，在对此项目进行竣工验收时，就需要相关的规划部门对其中出现的较大的变更进行核实认定，并且责令开发商按照相关手续进行变更手续的补办，并且提供工程综合备案书来对房屋建筑面积的实测成果相关报告进行送审，避免二者之间出现较大的差异。

4.3督促建设单位及时实施变更测绘

对于建设单位来说，在经过相关规划部门以及设计部门批准之后进行施工变更时，不仅需要按照设计图纸来进行施工，而且在变更施工完成之后要按照规定进行及时的变更测绘，而且尽量在房屋预售证办理之前进行变更测绘。否则就需要在房屋预售证办理完成之后针对施工变更的问题引起的房屋建筑面积变化情况向房屋购买者进行告知。

5结语

在房产测量过程中，预测单位所采用的计算方式不同以及设计和施工中出现变更等问题都会导致房屋的预测算面积和实测面积之间存在较大的差异，这就会对开发商和购房者之间的经济利益造成较大的影响。因此针对上述原因，就需要加强对预测单位的科学管理、督促委托单位提交变更设计通知单、督促建设单位及时实施变更测绘，有效解决上述过程中存在的纠纷和矛盾来避免开发商与购房者之间由于房屋预测算面积和实测面积的不同而产生纠纷和矛盾。

参考文献：

[1] 于子林. 房产测绘中预测与实测面积差异的探讨[J]. 建筑工程技术与设计，2016（30）.

[2] 廖建云. 房产测量中预算面积与实测面积差异分析及解决方法[J]. 工程技术：引文版，2016（10）：00013-00013.

[3] 饶后和. 房产测量中预算面积与实测面积的差异分析及解决方法[J]. 地球，2016（11）.