合同恶意违约法律问题研究

陈雅新 徐雪静 刘若愚 赵一乐

【摘要】：在现代社会中，由于某种产品的升值，导致有关产品合同的卖方故意违约而将产品以更高价格与第三方订立合同，而这种行为严重损害了原合同买方的合法权益。以房屋买卖合同为例，从我国现阶段现状来看，房价日益上涨，房地产行业利润直线上升，导致一些房地产开发商或房主为了获得更大利益，从而对房屋进行一房二卖或一房多卖，恶意损害了原卖主的利益，本文旨在研究对一房二卖的卖主的获利剥夺问题，避免一房二卖现象的发生，从而保护买主利益，同时促进相关法律完善。

【关键词】：一房二卖 恶意违约 获利剥夺 惩罚性赔偿制度

在市场经济下，由于某种产品的升值，导致有关产品合同的卖方故意违约而将产品以更高价格与第三方订立合同，而这种行为严重损害了原合同买方的合法权益。近年来，随着房价的上涨，商品房买卖就非常容易出现合同恶意违约的情况，以房屋买卖合同为例，从我国现阶段现状来看，房价日益上涨，房地产行业利润直线上升，导致一些房地产开发商或房主为了获得更大利益，从而对房屋进行一房二卖或一房多卖，恶意损害了原卖主的利益，本文对此进行研究分析。

一.恶意违约

（一）概念

恶意违约是指合同当事人在完全有能力履行合同义务的情况下，故意不去履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为。在房产交易领域中，一房二卖是最典型的恶意违约情形之一。

（二）研究意义

在当代社会，房屋成为人们生活中不可或缺的一样重要物品，各地房价也在持续大幅上涨，房地产行业利润直线上升，房屋卖方为了更高的利益，选择恶意违约，与第三人订立合同。这种做法不仅严重损害了原合同买方的合法权益，同时也不利于构建法治社会。如果能够通过立法来对恶意违约方进行制裁，如获利剥夺，卖方的违约将毫无意义，只会增加自己在恶意违约中的成本，由此，卖方自然会打消一房二卖的念头。

（三）法律责任

《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

由于恶意违约导致合同解除的情形，在我国现行法律中，除适用《合同法》规定的违约责任形式之外，还适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，“先卖后抵、一房多卖导致商品房买卖合同目的不能实现的，买方可以请求解除合同，要求卖方返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

（四）违约行为的特点

1.违约行为的主体是合同关系中的当事人。即主体具有特定性，这一特点是由合同相对性理论决定的。根据合同相对性理论，只有合同当事人才有权向对方当事人提出履行请求，或承担某种义务，如果第三人实施了侵害的行为，虽然同样发生了不履行合同的后果，但根据合同相对性理论，第三人承担的是侵权责任而不是违约责任。

2.从前提上看，违约行为的前提是合同关系的有效性。如果合同无效，就不存在合同义务，也就不存在当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的问题。所以，只有有效的合同关系的存在，才有可能发生违约行为。

3.从性质上看，违约行为本质是违反了合同义务。这些义务主要有：法律规定的义务、当事人在合同中约定的义务、根据诚实信用原则而产生的其他义务。

4.从后果上看，违约行为是对合同债权的侵害。债权是一种相对权，是一种请求权，是对人权，它涉及的通常是当事人双方的利益，债权需要他人的协力合作，方能实现债权的内容，而违约行为则导致债权人的债权无法实现或无法完全实现。

二.我国关于恶意违约获利剥夺问题的立法现状

（一）一般恶意违约行为法律责任现状

在我国法律明文规定中，几乎没有对违约用“恶意”加以特定，而是简单的统称为“违约行为”。针对违约行为，我国法律作了如下规定：

1.根据《中华人民共和国民法总则》第136条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”

2.根据《中华人民共和国民法总则》第179条：“承担民事责任的方式主要有……（九）支付违约金……”。

3.根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

4.根据《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。

根据以上法律规定，可以看出我国法律并不支持遵守合同的一方当事人从中获利，且对于违约方并未有惩罚性赔偿或者获利剥夺。

（二）惩罚性违约救济制度的适用

对于惩罚性损害赔偿制度，又称为示范性赔偿或报复性赔偿，各国学者们看法不一。《牛津法律大辞典》，“惩罚性损害赔偿”的解释是：有时是指判定的损害赔偿金，它不仅是对原告人的补偿，同时也是对故意加害人的惩罚。国内有学者认为，当受害人因加害人暴力、恶意、欺诈或滥用权力等行为而加剧其情感上、心理上的伤痕时，可以适用惩罚性赔偿来抚慰被害人心理上、情感上的创伤，达到惩罚加害人的不法行为的目的，同时吓阻其他人为同一行为。

我国法律目前明文规定适用惩罚性赔偿的共有三处，但这三处条件都较为严格，在现实生活中运用较少。

三.国外对于恶意违约的救济制度

（一）英美法系国家的违约救济制度

惩罚性赔偿起源于英国并被广泛使用，当时主要适用于侵权、欺诈和不当阐述，其他包括殴打、错误拘禁等，但是完全排除了惩罚性赔偿在合同领域中的适用。这些侵权行为的恶劣性、残暴性、任意性，都是适用惩罚性损害赔偿金时需要思量的因素。在合同领域中，被告人如果在侵權行为发生之前就已经预估到自己将获得的利益大于侵权所要承担的赔偿时，单一的损害赔偿并不能减少该类事件的发生，反而会助长事件发生，所以，有必要对侵害人进行惩罚性赔偿。

惩罚性赔偿适用于美国的合同领域始于20世纪初。1984年，惩罚性赔偿从保险合同领域扩展到了一般商业合同领域，在20世纪初广泛用于雇佣、银行和商业销售合同案件。从美国司法实践看，之所以给予原告惩罚性赔偿司法救济是由于被告针对原告实施了不法的应受谴责的行为，如果被告在本质上的行为是恶意的，就不能因为被告的行为只构成违约而不构成侵权而免除适用惩罚性赔偿，至于被告实施行为的主观状态各州要求并不一致。

（二）大陆法系国家的违约救济制度

在大陆法系中，采用过错责任归责原则为一般归责原则。《法国民法典》第1147条规定：“如果债务人不能证明其不履行债务是由于有不能归咎于其本人的外来原因时，即使其本人没有任何恶意，如有必要，均因债务人对债务不履行或迟延履行而对债权人支付损害赔偿。”第1134条规定：“债权人有权要求债务人消除由违约而产生的后果。”法国学者更注重实际履行来消除违约产生的后果是基本态度。《德国民法典》第276条规定：“债务人应对其故意或者过失负责法律另有规定除外。在交易中没有尽到必要注意的，为过失行为。债务人对应对其故意行为负责任，不得事先免除。”德国学者认为对于恶意违约的当事人，要对其故意行为承担责任

四.对我国法律中关于恶意违约的建议

（一）对恶意违约的当事人进行获利剥夺

合同签订的意义，在于当事人双方在信任或者不信任的状态下，签订合同才能有法律保障，在履行合同期间，双方所作出的书面承诺，都有法可依，有据可寻，使得签订合同的当事人，都能规范的履行承诺和合作，从而使合作的结果完美化和合法化，对构建和谐社会和谐治安起到了重要作用，是促进社会发展和建设法治社会的重要方式。当一方当事人恶意违约时，合同就失去了原本存在的意义，同时可能会对另一方当事人造成无法挽回的损失。在当代社会高价房背景下，房价日益上涨，学区房更是一房难求，买卖双方签订合同，其目的之一就是为了防止房子被其他人买走而作出的保证，购房者在卖方恶意违约时，双方所签订的合同失去了它的本来意义，买方也因此很可能无法再购买到合适的房屋。若恶意违约情况发生频率太高，人们将对合同签订失去信任，也不利于构建法治社会与和谐社会，阻碍社会发展和进步。所以，必须要对恶意违约的当事人进行制裁，以防止类似事件发生。

在当前情况下，依照现行法律，进行损害性赔偿的条件较为苛刻，且规定的情况较少。恶意违约的当事人主要目的是为了利益，当法律对其实施获利剥夺时，违约方不仅需要对另一方当事人进行违约赔偿，同时也无法获利因违约而得到的更高利益，其违约将失去意义。

法律存在的意义，在于追求正义，法律是趋向正义的一种工具。人类不是生而就拥有法律，而是在社会的不断进步与发展中，慢慢创造出法，在此之前，人类社会的道德是天然正义。当社会在发展时，旧法跟不上社会发展的速度，就需要去完善法律，保障社会的公正。现代人在利益驱使下，往往会舍弃道义，甚至违背法律去追求利益，如果旧法不能解决这个问题，就需要制定新法来解决。所以，笔者认为，对恶意违约者进行获利剥夺很有必要。

（二）原合同继续履行

绝大多数购房者购买房屋的目的是为了自己居住，尤其在一二线城市，房屋价格日益增加，普通人购买房屋，需要省吃俭用来攒钱甚至借款贷款，而当卖方恶意违约时，他们的居住的目的无法实现，再去寻找别的房源时，购房者手中的资金可能不足以买到合适的房子，这可能会对他们的生活造成严重影响。我国现行法律规定，卖方不履行合同或履行不符合合同约定的，救济方法之一有继续履行。按照买方意思表示，在卖方可以继续履行的情况下，可以要求卖方继续履行合同，完成合同本来的目的。

根据以上，笔者认为，现阶段对房屋买卖合同中恶意违约当事人的有效方法是进行获利剥夺，以保障买方的合法权益，同时促进法律的完善和社会的进步，构建和谐法治社会。

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