房企并购开启生存之战

宋慧芳

经过一年多的市场调控洗礼，房地产行业集中度快速提升，房企江湖上的“马太效应”愈演愈烈。

近期，有几家房企先后宣布告别房地产行业。3月12日，珠江控股更名为京粮控股，此前该公司已陆续处理掉旗下地产业务；3月9日，中天金融（原中天城投）以246亿元出售旗下地产业务，彻底从房地产转向金融行业。业内专家普遍认为，中小房企告别房地产行业是受外部环境及内在需求等因素影响，随着房地产行业集中度不断提升，房企间并购整合频频出现，未来，越来越多的中小房企将被迫面临被收购的境遇。

并购扩大

2017年中国房地产收并购规模，创下了近几年以来的历史最高值。据普华永道最新发布的房地产行业并购报告显示，2017年全年中国房地产交易超过480笔，交易金额同比增加31%，达逾800亿美元，平均交易规模明显增大。2017年房地产并购交易额大于10亿美金的交易额占比增加21%，1～10亿美金的交易额下降17%。

易居研究院研究总监严跃进认为，在行业集中度上升的背景下，不进则退的企业战略心理很浓厚。并不是所有房企有自信投注下一轮“赛程”，据不完全数据统计，在已经披露业绩预告的82家房企中，18家发布预亏公告的房企，均为转型或中小型房企。

“当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业则是为了调整市场布局。”同策研究院首席分析师张宏伟说。

对于龙头房企而言，“规模之争”仍是主基调，这象征了行业座次与地位。尤其是碧桂园、万科、恒大三家5000亿级别的房企，依旧保持雄厚的野心。特别是近期随着各大房企财报的发布以及企绩会的召开，对于2018年或者未来3年的销售目标的披露，可见各房企之间正在经历生死之考。

效仿碧桂园，启动跟投机制的阳光城制定了到2020年实现3500亿元的销售目标；拿地支出“名列前茅”的龙湖，同样具有規模野心。1月30日，龙湖CEO邵明晓制定了新的目标，未来三年，龙湖依然要保证行业规模前十，2020年龙湖会争取跨过3000亿元。三年内将诞生至少17个百亿级以上的地区公司。除此之外，新城控股将2018年销售目标定为1800亿元，旭辉集团期望2018年达到1400亿元。

对于中小房企而言，卖股卖项目的主要原因就是盈利下降以及资金压力拖累，毕竟出售部分资产相比卖房子要容易而且资金回笼更陕。

易居克而瑞指出，市场下行周期中，通常是房地产行业洗牌加剧的时段，并购将成为大型房企维持并扩大规模的重要方式。该机构指出，2016-2017年，恒大、融创等公司有超过70%的土地储备来自非公开市场收购，土储的持续增加是企业销售增长的主要推动力，这一趋势在今年还将延续。

扩充土地

随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高，“收并购交易”正逐步成为部分房企增加土地储备的主要渠道。

据指数研究院对300城土地供应隋况的数据显示，对于住宅用地，2016年供应1.22亿平方米，2017年供应1.28亿平方米，较2016年增加4.9%；对于商办用地，2016年供应0.35亿平方米，2017年供应0.38亿平方米，较2016年增加8.4%。土地供应增加，并购交易非但没有减少，反而更加活跃。

与普华永道在其最新的房地产并购报告中表示，招拍挂中配资被禁止，地产商需要以100%自有资金进行拍卖，收购企业则不受此限制。加之拿地门槛变高，同时各地限价和限购的政策降低了房企通过拍卖拿地的意愿。除此之外，土地是房企的生命之源，各大地产商都在积极进行土地储备，而收购公司可以一次性取得多块土地和物业，从而在土地存量上占得优势。再加上通过收购公司的方式往往能以较低的成本获得土地，因为目标公司本身的风险和税务因素降低了成本，并且被收购公司持有的地块往往是早年间拍卖的位置相对优越的核心地块，收购企业可以帮助买方直接进入当地的市场。

例如，融创收购莱蒙国际、联想控股等众多物业项目，快速增加土地储备；信达地产收购淮矿物业，布局安徽和浙江市场；云南城投收购成都会展，成功进入四川市场等等。

另外，易居地产研究院智库中心研究总监严跃进还表示，通过股权并购而非资产并购的模式，可以为企业获得较大的税收减免或优惠等。

扩大融资

2017年房企融资门槛提高，2018年在此基础上进一步加强。房地产作为资金密集型行业，对金融有着天然的依赖性。

交行金融研究中心高级研究员夏丹表示，实际上，近几年银行对商业地产贷款都很谨慎。而今年在银行贷款规模整体收缩的情况下，商业地产能分到的额度更为有限。广东省商业地产投资协会会长黄文杰表示，受此影响，商业地产开发商一方面另辟其他融资渠道，另一方面也寻求与资金雄厚者合作。

在信托、银行、海外发债、社会融资等途径接连不顺的情况下，对融资需求比较大的房地产来讲，险资成为房企一根救命稻草。其周期长、金额大，成本相比信托较低的特点对于房地产商来说无疑是很好的渠道。而作为现金回款良好的房地产项目，也是险资偏好的方向。

近年来，除通过多种金融工具投资房地产股票、基金、信托项目等，险企还积极参与到拿地和购买大宗房产中。据相关资料显示，近几年来，已经有超过50家房企被包括安邦保险、前海人寿、中国人寿、平安集团、泰康人寿、珠江人寿等在内的险资举牌，其中，远洋地产、金地集团、碧桂园、万科、金融街、招商蛇口、保利地产、首开股份、泰禾集团、苏宁环球、北京城建、华侨城、新城控股等知名房企名列其中。

然而，苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，对于中国房地产企业来说，面对“资产荒”的困局，最好的解决方式无疑就是资产证券化。对此，国家还在不断地探索中。从目前已经有实质性进展的项目来看，资产证券化路径往往借道“租购并举”的住房制度设计，在长期租赁市场上进展顺利。部分房企借此开始谋求转型。

加速转型

拿地成本居高不下，房地产存量待消化，可开发的增量市场有限，房企整体利润下滑。加之融资成本上升，盈利压力增大。为谋求新的增长点房企近年来正在通过并购实现业务组合、模式切换、产业拓展等多元化及新业务进行转型。

房地产企业除了通过加速并购以实现从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型之外，部分房企也在不断尝试改变当下重资产业务结构，转向以文旅、金融、互联网等为主业的轻资产模式，来为房地产行业提供更好的服务平台。

2017年2月27日，昆明百货大楼集团连续密集发布12份公告，以总支付对价约65.6亿元收购我爱我家100%股权，进行互联网业务布局探索。2017年招商蛇口成立地产基金，作为其在地产金融和轻资产业务试点。金科股份提出了“美好生活服务商”转型升级标准。

除此之外，更多房企通过收购成熟品牌物业，加快社区等物业类增值服务的发展或进军长租市场，同时踊跃参与地产金融和轻资产业务，未来更多企业通过并购进行转型。

2017年1月9日，融创房地产（或其指定关联方）通过增资事项以人民币26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权，进军长租市场，以适应国家提出的“租购并举”的政策导向。2017年7月和2018年1月，万科分别参与收购物流服务供应商普洛斯的股份，以及凯德地产的多家购物中心，在物流地产和商业地产领域大幅加码。还有今年3月4日，融创上海商置与盛煦地产宣布，将共同发起国内首只存量资产并购基金，规模达200亿元人民币。这也是融创首次以基金形式“试水”商业地产存量市场。