共有产权：刚需向左，投资往右

宋慧芳　张兴军

共有产权住房设定的门槛在一定程度上的确抑制了投机，但其受限于供应量和价格等因素，短期内也不会对房价产生明显的抑制作用。

近期有关共有产权住房的相关新闻不断发酵。“大面积放弃购”“限价房改共有产权”等新闻也刺激了申购者的神经。消息稱，部分楼盘开放商拒绝“公积金+商业贷”组合贷，这些传闻让共有产权成为关注的焦点。

北京市“昌平区绿海家园、中骏·四季家园和翡萃家园三个共有产权住房项目，是由原先的自住型商品房、限价房等房源转化而来，但因位置偏远、性价比不高、不能使用组合贷的问题，在申购家庭中遇冷，选房现场有高达70%的家庭弃选。”

对此，昌平区住建委相关负责人介绍，绿海家园、中骏·四季家园和翡萃家园三个共有产权住房项目于2018年4月2日进行了第一批公开摇号，并定于4月13日开展选房工作。“为什么从摇号到选房的时间比较长？一方面是市、区两级住建委要会同规土委、城管、执法相关部门，按房源比例对申购家庭是否有违法建设行为进行审核认定工作；另一方面也是为了给申购家庭更多时间去更多了解项目情况。”该负责人表示，这三个共有产权项目的选房、签约工作仍按照公告中的时间安排正常进行，并没有产生变化，请申购家庭不必惊慌。

至于三个项目周边交通和品质问题，昌平区住建委的负责人介绍，三个项目均有公共交通通达，其中中骏·四季家园和翡萃家园两个项目在地铁五号线和昌平线轨道交通站点周边，交通较为便利。另外这些项目都是按照国家相关设计规范进行设计的，并通过了区相关部门的设计方案审查，以及审图单位的施工图审查，符合住宅设计规范要求。

三个项目到底能不能使用“组合贷”？对于报道中提到不能使用“组合贷”的问题，上述昌平区住建委相关负责人明确表示，在4月2日发布的三个项目摇号公告中明确支持组合贷，并已要求三家企业书面做出承诺，不得以任何理由拒绝申购家庭使用组合贷款方式。同时，区住建委也会在此后的选房、签约现场监督，一旦发现企业有拒绝申购家庭组合贷行为，将联合相关部门依法依规予以严肃处理。

北京市住建委相关负责人表示，按照相关规定，购房人可以申请组合贷，开发商不得拒绝。一旦发现有企业拒绝，情节严重者将按文件规定被停止网签资格。按照《北京市共有产权住房管理暂行办法》，在信贷优惠政策方面已提出，购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

抑制投机作用明显

《中国经济信息》记者注意到，相比于此前的自住型商品房，共有产权住房在入市之后申购家庭数量确实大幅下降。以北京首个共有产权住房项目朝阳锦都家园为例，由于是按照原先自住房的政策进行申购，427套房源，有16万户家庭申购，按最后通过审核的12万户计算，申购家庭和房源比例大约为281：1。而首个真正的共有产权住房金隅大成金成雅苑项目，969套房源只有5万户家庭申购，按最后通过审核的1.5万户家庭计算，申购家庭和房源比例仅为15.4：1，所以确实大幅度下降。

“共有产权住房申购家庭数量大幅下降，一方面是因为对购房人的资质审核更加严格，只有首次购房的无房家庭才有资格申购共有产权住房。另一方面，是共有产权住房真正回归了住房的居住属性，堵住了投资投机空间，挤出了炒房客。”国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，共有产权住房是北京市贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的落地政策。特别是购房人再行转让时，须将产权份额转让给具备共有产权住房购房资格的家庭，房屋性质不变，这样可以最大程度地发挥政府住房保障政策的作用，满足更多的无房家庭住房刚需。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经济信息》记者采访时也明确表示，从制度设计上，北京的共有产权是中国保障房历史上到目前为止最完善的一次。但从投资角度看，买了共有产权房，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得升值的概率已经非常低，基本上离开这个市场的可能性很小。共有产权房实际就变成了有部分产权的公租房，可流转但投资属性弱。所以从制度设计上，的确是非常明显的回归了居住，“避免了过度福利化”导致的开着宝马申请的现象。

一位近期刚刚摇到昌平区绿海家园共有产权住房的购房者在接受《中国经济信息》记者采访时表示，其正与家人商量是否如期认购。据其透露，这一楼盘的售价在18000元每平方米，个人占50%产权。但综合考虑价格、区委以及未来的增值空间之后，认购意愿大大降低。

据悉，一部分申购人最后选择弃购的主要原因，还在于共有产权住房的增值潜力上。从总价上来讲，共有产权价格与周边商品房价格差额并不大，与此同时，未来如果出现转让或置换时，共有产权的购买对象同样需要具有相应资格。这种不确定性对于共有产权住房的申购者而言，无疑加深了其相应的担忧。

高门槛聚焦刚需族

2月6日，北京成交3宗共有产权住宅土地，住宅部分全部是共有产权，合计规划建筑面积住宅部分是299621平方米，按照平均80平米一套计算，大约是3700套。据中原地产数据显示，从2017年北京开始共有产权土地供应开始，截止日前，北京供应的共有产权住宅土地已经达到360万平米以上，按照80平米一套计算，大约4.5万套。以2018年成交的18宗住宅土地为例，截止日前，合计成交了61.97万平米的共有产权房住宅。大约是7800套住宅。其主要集中在昌平、朝阳、通州、门头沟、怀柔、平谷区域。

那么这几万套共有产权大概率都会在2018年签约，那么会对价格有什么影响？

中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济信息》记者，从对2018年房价的影响看，含共有产权房合计签约均价是40803元每平方米，而不含共有产权房的签约均价是50001元每平方米，共有产权房拉低市场均价18.4%。预计后续入市的共有产权项目，均价在3-4万之间，成交量将会有明显增加。

据《中国经济信息》记者了解，到目前为止，2018年共有产权要签约的合计有3个项目。这3个项目均为之前的自住房转化项目，所以均价较低。延庆区天润·和丽嘉苑项目的620套共有产权房是延庆区开展的首个共有产权住房项目，通过购房资格审核的家庭共计8710户。该项目最终符合申购标准的“新北京人家庭只有18户。

除此之外，海淀中铁碧桂园共有产权住房项目的申购工作已于2018年1月11日结束，最终约5万户家庭确认申购。北京城建·棠樂共有产权住房项目的网上申购登记工作已于2017年12月16日结束，最终约2.3万户家庭确认申购。对于上述项目，按照已经完成购房资格审核的项目比例，预计真实可以申请的人数只有申购人数的30%-40%。

部分业内专家认为，短期来看共有产权住房对房价的拉低作用并不明显。首先，共有产权住房的供应量在满足多数需求方面还远远不够。其次，价格方面也并不具备明显优势，参照北京目前二手房的平均价格，共有产权住房的价格还有降低的空间。