“只涨不跌”已成过去身家性命全押宝楼市是不是太危险？

谭梦桐

如果说过去10年，在中国，单一配置一项资产，并且能躺着就把钱赚了，还能盆钵皆满的，那这项资产最有可能就是房地产了。

无论是“空手套白狼”、还是囤房，只要是在过去10年出手了的，运气都不会太差，买到即是赚到。

但自从2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”以后，整个买房逻辑都变了，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。

对于炒房者，近忧远虑皆存。近忧有房地产税已是箭在弦上，只差一纸文书，房贷利率持续走高，棚改货币化安置收紧等等；远虑是人口红利已渐渐不再。

那房地产的下半场逻辑是怎样的？我们该怎么玩？

那些年，炒房的人是怎么暴富的？

2004年，崔先生在东莞搞化工厂，环保部门一纸禁令，生意一落千丈。崔卖掉厂子，到北京淘金。

当时央行颁布121号文，对房地产市场进行限制，媒体一个劲喊贵。崔先生没有人云亦云，当时他只有27万元，毅然决定在望京购买60平米总价26多万元普宅一套。为此，媳妇赌气离婚，回了娘家。

崔先生咬牙不妥协，住最便宜的地下室，出力气做苦工，一直坚持了半年，几乎山穷水尽。2005年房价大涨，1万多一平米，崔立刻卖房，净赚34万元，半年收益率131%。

2005年3月，国务院出台“国八条”平稳房价，崔不为所动，把老家的三层楼抵押给银行，加上手头的60万元，一次性购买了17套房子，贷款500多万元。放手一搏，成败在此一举。2005年底，北京房价再次上涨，崔卖掉其中2套，投资通州7套。那时通州房子已经涨到4000元一平米，本地人普遍觉得虚高。

2007年，北京房价又大涨，崔卖掉其中一套，还清了所有欠款。仅到2011年，北京房价已经又经历了几波上涨。崔先生坐拥金山银山，一二线城市商品房30多套。

日本楼市崩盘先例不可不防

中国的房哥房姐们赚到钱后，阶层提升，还过上了收房租度日惬意的好日子。不过，上世纪90年代初日本的房哥房姐们就没这么幸运了，在经历过楼市崩盘后，房哥房姐们后来怎么样了？我们不妨回顾一下。

90年代初，日本人因为利率低，贷款便宜，大家都不愿意把钱存在银行，大量资金流入房地产市场。本来节约勤劳的日本民族，忽然全变成了投资家、投机家。

从1896年开始，日本房价连年暴涨，在1991年楼市顶峰，东京平均房价272万日元每平米，而核心市区高达1450万日元每平米，按通胀和汇率进行折算，差不多相当于今天北京/上海均价15万元每平米。在全盛时期，光是东京都23个区的均价，都能把整个美国给买下来。

在1989-1991年，日本央行连续5次提高利率，收紧银根，抑制投资，并且出台房产税压制房价，至此，楼市和股市两大泡沫应声而破。据统计，日本股市在1989-1990年，暴跌超过70%；楼市在1990-1992年间，暴跌超过60%。

日本房价崩盘后，高位接盘的人过得怎么样？日本楼市在加息和房产税的双重打击下，房价直接崩盘了，大批日本人被套牢在楼市，一辈子为银行打工。

日本的一本紀实小说《新城的黄昏》里曾写过这么一个案例：一户日本家庭，男主在收入很高的软件公司上班，凑足首付后，在远离市中心的新区买了个“老破小”，花了7200万日元买的，其中5800万元属于贷款。本以为随着工作年限的增长，工资会逐年递增，还月供几乎没什么压力。但是楼市泡沫破灭后，整个日本经济崩溃，男主的公司也破产，他找了份零工养家，工资锐减。为了保住房子，妻子被迫出去做兼职补贴家用，儿子早早辍学出去打工，女儿毕业后一直失业。更悲惨的是，新区并没有发展起来，即使想卖房子，也没买家接手。

日本楼市会崩溃，中国的楼市就不会崩溃了吗？在房价越来越高之际，如果把身家性命全部押在房子上，是不是也太危险了呢？

楼市不可能“包赚不赔”

不过，我国近些年来出了一揽子政策，防止房地产泡沫被戳破，其中最重要的当属2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。

调控之后，买房逻辑已经变了。调控的真正目标不是让房价暴涨，也不是让房价暴跌，而是剥离房地产的投资属性，让房子回归“房住不炒”的本源。换言之，就是削弱了房地产的金融属性，增强了房地产的居住属性。靠房地产大幅增值的好日子可能就一去不复返了。

新逻辑已经慢慢渗入我们的生活中，如果我们逆势而为会怎样？

河北燕郊一直是环京楼市中最火爆的区域。限购前房价一度飙升到3万多元，个别房源单价直逼4万元，2016年下半年有钱还不一定能买到，至少还要加价20万元作为茶水费。然而去年限购一出，环京交易量大跌90%，燕郊当前房价已跌到2万元左右。一位投资者称，正面临着一个艰难的抉择：是否断掉按揭月供？他在燕郊福成五期的一套住宅已资不抵债，房价跌掉50%了，首付早亏光了。

对于未来的房地产市场，有专家认为，“房地产投资的暴利时代已经过去。”专家表示：“房地产市场过去10年、15年以来的福利时代已经基本一去不复返了，价值投资的时代已经到来了。”

9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被列为一类立法项目，房地产税被正式提上日程。炒房的风险已经越来越高，因此，房产作为家庭资产配置的一部分还不错，如果把身家性命都押在房产上，显然不见得是明智的行为。