数据拟合模型在“创意产业园区”房地产批量估价中的应用

2018-10-18韩艳丽

上海房地 2018年9期

文/韩艳丽

一、引言

创意产业作为新兴产业，近几年得到了迅猛发展。发展创意产业成为产业凝聚的载体，很多大城市将其作为催化经济转型的重要战略举措。创意产业已不仅是一个“推陈出新”的设想，而是承载了经济效益和社会效益的现实。如果说兴办创意产业是初级的1.0版本，那么将创意成果转为经济效益，结合传统产业的经营资源，通过整合、拓展延伸产业链，进行深度开发，就是升级的2.0版本。

创意产业园区作为产业集聚的载体，囊括多领域企业。既有文化创意设计、文化经营、创意产品生产方面的企业，又有高科技技术支持（如网络安全、大数据技术）方面的企业，也有提供国际化信息咨询等的中介服务机构等。企业集群产生产业聚集度，构成相互渗透、互补交织的产业链环，对提高创新能力、挖掘经济效益都具有实际意义。而目前国内创意园区受到传统利益格局、资源配置的影响，多以行政区域划分或行业分割方式构建，随着相当数量的创意产业园区的建立，越来越多的经济活动涉及其房地产价值的评估问题。

二、上海创意产业园区现状

上海通过与产业发展结合，使得创意产业总值在全市GDP中的占比不断增长，取得可喜的成绩，近年来更是通过工业布局调整、保护历史建筑结合，推动创意产业发展。目前，上海市拥有创意产业集聚区约为75个，建筑面积超过200万平方米，行业涉及工业研发设计、建筑设计、室内设计、时尚消费设计、广告设计、服装设计、游戏软件、动漫艺术、影视制作、品牌发布、工艺品制作、文化传媒、咨询策划等。其中人们耳熟能详的园区有四行创意仓库、M50、同乐坊、田子坊等。

四行创意仓库位于苏州河北岸，由留美设计师刘继东于1999年创立，总建筑面积近2万平方米，是将原来的工业历史保护建筑与现代创意产业相结合的典范。目前已入驻十多家创意设计公司、四十几家企业，多为城市规划、建筑设计、环境艺术、高端商务咨询公司。

M50位于莫干山路50号，建筑面积4.1万平方米，原为徽商周氏家族企业的信和纱厂，后成为上海第十二毛纺织厂、上海春明粗纺厂的厂址，2005年正式挂牌“M50创意园”。在上海艺术界有句话：“若你是艺术发烧友，那么一定要去莫干山50号。”莫干山50号是艺术家的殿堂，也是目前苏州河畔保留最完整的民族纺织工业历史保护建筑。相比上海的其他热门景点，这里游客不多，园区以视觉艺术、时尚创意为主题，随处可见设计别致的小品，是目前上海最具规模和影响力的文化艺术类创意产业基地。

同乐坊位于静安区西康路、余姚路、海防路围合出来的三角地带，占地约一万平方米，建筑面积约两万平方米，除了拥有上海特色弄堂外，还有曾令静安区老人们骄傲自豪的“弄堂小工厂”。同乐坊以“文化、休闲、创意”为主打品牌，以“国际化、文化性、互动性”为创意导向。目前已经入驻了别具风情的酒吧，精致典雅的西餐厅，是上海“文化地图”上的新坐标。

田子坊位于泰康路210弄。泰康路曾经是老上海一条普通得不能再普通的小马路，如今却成为“上海的苏荷”、视觉产业的“硅谷”。在上海的老式旧里及老厂房的基础上重新整修，2005年被评为“上海最具影响力的十大创意产业集聚区”。目前入驻企业有松云阁、达达画廊、京古斋、倚石斋和尔冬强艺术中心等。

三、创意产业园区房地产估价的特殊性

（一）估价对象的特殊性

相较一般的估价对象而言，创意产业园区内的房地产相对复杂。其土地用途有些与房屋用途一致，如国家863软件专业孵化器（上海）基地，土地用途是工业，房屋类型为厂房；有些土地用途与房屋用途不一致，如“田字坊”内旧里、新里，现在作为创意园经营使用；“北物流园区”土地用途为工业，房屋用途为办公。与一般房地产相比，创意产业园区房地产可替代性弱，通用性小，附加值高，且既有整体转让价值，也存在个体转让价值。

（二）市场的特殊性

创意园区内的房地产有些只租不售，有些既租也售。有些只能整体转让，有些可以分割转让。创意园区定位的不同、产业集聚程度的不同、目标客户的局限性，使得这类房地产的市场实际是一个特殊的市场，受国家、地方政府政策导向影响很大。

（三）原则的复杂性

在应用房地产估价的“最高最佳使用”原则及替代原则时，应注意创意产业园区一般都有地方政策扶持，在确定估价前一定要明确当地产业园区的相关规定：是否允许改变用途，是否允许进行改造，允许改造的程度、深度。使用替代原则时应注意不同创意园的产业定位不同、意向客户不同、产业集聚程度不同会导致价值差异较大，不是简单地把市场上的成交案例不经背景调查就当成可比案例使用。应结合估价对象实际状况及区域房地产市场状况选择合适的估价方法。

四、创意园区房地产估价方法的选择

一般而言，根据《房地产估价规范》中针对估价方法的选用的有关规定，创意园区房地产可以采用比较法、收益法、成本法进行评估。对于园区内交易比较活跃的房地产，优先选用比较法。出租类创意园房地产作为有收益的房地产，可以将收益法作为一种估价方法。产业类型比较独特的创意园房地产可以采用成本法。一般创意园房地产是在原老厂房、老建筑等基础上经过再开发而成的，已经发掘了开发潜力，且一般都有扶持性政策，笔者认为较难采用假设开发法。此外，成规模的创意园在评估过程中，宜建立评估模型，通过计算机信息化处理的方式提高批量评估的效率。

案例分析：上海市××区××路×-××号“××创意园”房地产抵押价格评估。

估价对象位于浦东新区锦延路北侧、张家浜景观河南岸、锦绣路和杨高路之间，与上海科技馆隔岸相望，属于世纪公园板块。估价对象全长约800米，地上建有多幢独立建筑物，地上总层数为两层，造型各异。总建筑面积为19009.16平方米。估价对象周边有新锦江饭店、证大大拇指广场、联洋广场、上海科技馆、东方艺术中心等商业服务配套设施，商业繁华度较高，基础设施完善。至估价时点，估价对象作为商业、文化展览房地产使用。客户以国外品牌酒类销售、酒吧、动漫展览、特色餐饮为主。该创意园为经营性持有型物业，且有部分备案的租赁合同，部分物业处于招租过程中，因此首选收益法作为其中一种估价方法。周边虽有一般类型沿街商业房地产的交易案例，但作为创意型商业、文化展览房地产，在案例因素修正中主观因素占比较大，按市场法得到的价格仅作为辅助验证。

一般地，对于租金，宜通过多因素综合评价法，设定影响估价对象各个物业租金价格的因素层、因子层及相应的评价标准体系，对各个物业进行综合评判，求取各估价对象的客观租金价格。这种方法可有效地把价格差异量化为评价分值，从而使价格批量评估变得直观和简便，但是这种评价标准体系在设置过程中估价师主观因素影响较大，为客观反映其自身特点，在本案收益法运用过程中，宜先对租金样点进行拟合，寻找变化规律，然后按照数据拟合模型分析求得其他物业的租金价格。