切实改善住房有效供给状况

文/本刊评价员

在分析研究当前经济形势并部署下半年经济工作时，中央深刻指出，“当前经济运行稳中有变，面临一些新问题新挑战，外部环境发生明显变化”。为保持经济社会大局稳定，中央重点部署了六方面工作，其中之一就是“下决心解决好房地产市场问题”。在当前国际国内环境发生复杂深刻变化的背景下，中央的决策部署饱含着勇气与担当。

在过去一段时间里，房地产市场的运行与波动持续牵动着社会各方的高度关注。在采取较为严格的行政调控措施以来，主要城市的房价指数保持了相对平稳。但是，市场平稳健康运行的基础仍然较为薄弱，有些城市的调控成效仍需依靠更加严格的行政措施加以巩固，有些城市的房价还阶段性地呈现快速上涨态势。对此，有关部门针对相应情况陆续开展了专项治理、约谈等行动。在构筑房地产市场平稳健康发展长效机制的关键窗口期，行政调控和治理措施是重要支撑。

作为房地产市场运行的核心指标，房价反映着供给与需求的关系，尤其是有效供给与有效需求的关系。在政策矩阵中，限制需求的政策与增加供给的政策应相互补充，这样才能促进住房市场平稳运行。由于住房市场的特殊性，限制需求政策的有效周期相对更短，而且政策效应衰减呈加速特征。因而在政策实践中，面对供不应求导致房价上涨的局面，大多数城市都会采取组合式政策设计，即结合抑制需求与促进供给的政策。

面对当前房地产市场运行中出现的问题，一方面要清醒地认识到，必须有勇气和魄力去正视问题，避免风险不断累积以致积重难返，影响经济社会发展大局；另一方面也应该看到，只要抓住主要矛盾，采取针对性强的措施加以解决，就有条件有能力解决相关问题。

要解决好房地产市场问题，当前应该更加重视深入推进住房供给侧结构性改革，切实改善住房有效供给。只有采取措施切实改善住房供给，才能“促进供求平衡”，才能“合理引导预期”，才能“遏制房价上涨”，才能“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。

“房无地而不立”，增加住房供给的前提条件是要及时增加住房用地供应。认为房地产市场调控就是不供地或少供地的观点不仅不对，而且会对市场运行带来较大负面影响。建议将住房库存周期与住房用地数量增减挂钩，形成动态调整机制。同时，要改善住房用地供应结构。根据住房发展实际情况，合理安排保障房、租赁房、商品房的用地供应比例。在特定阶段，可以通过市场机制以土地和住房供应结构作为手段适当引导住房需求，改善供需关系。另外，促进存量住房周转。随着我国一些特大城市陆续进入存量房发展阶段，存量住房资源在住房供给中的重要性日益凸显。但受政策等各方面因素影响，我国大城市存量住房的平均周转率远低于国际大都市的平均水平，严重制约了住房供给。在当前调控背景下，可以通过政策设计，促使部分长期空置的住房进入市场流通，也应该将存量住房作为筹措租赁住房的主渠道，还可以将部分需求定向引导至存量房市场，加快存量住房的周转。最后，增加新建住房的有效供给。在供不应求背景下，对新建的保障房、租赁房和商品房，应加快供应。在同等条件下，优先供应需求较集中区域的各类住房，优先供应中小套型住房，优先供应品质更佳的住房。