左手买进 右手卖出 云南城投业务转向何方？

杨春霞　高方方

左手买进，右手卖出，云南城投近两年在资本市场的动作让人摸不着头脑

9月13日，云南城投（600239.SH）公告称，将其持有的大理满江康旅投资有限公司（以下简称“满江康旅”）80%的股权转让给昆明万洱房地产开发有限公司（以下简称“昆明万洱”）。

值得一提的是，这不是云南城投第一次转让项目公司股权。自2016年开始，云南城投就先后对云南温泉山谷房地产开发（集团）有限公司、陕西安得房地产开发有限公司、西安云城置业有限公司等进行部分股权转让。

而在持续转让股权的同时，云南城投收购股权的步伐也未停止，两年收购金额合计达306亿元。巨额资产腾挪，云南城投究竟在打什么算盘？对此，诺亚财富地产研究负责人黄琳珊表示，或是实施战略转变。

“出售的为地产子公司，亦有可能是考虑此类项目的合作开发，充分发挥各自的优势，实现利益最大化；而收购的则为新的战略选择，属于战略性合理调换转移。”黄琳珊表示。

资产腾挪

据记者了解，满江康旅由云南城投海东投资开发有限公司（以下简称“海东投资”）于2018年1月11日成立，主要从事房地产开发业务、城市旧城改造等，目前负责开发的项目位于云南大理满江片区，占地面积为228.2亩，计容建筑面积57.9万平方米，现正处于报规阶段。

6月1日，海东投资将其股权转入云南城投，云南城投持股比例变为95.24%。6月22日，刚“收入”满江康旅不到一个月的云南城投就发布公告称，拟公开挂牌转让其持有的满江康旅80%股权，9月13日，万科旗下子公司昆明万洱作为唯一意向受让方出现。

查看滿江康旅财务数据可知，截至2018年4月30日，其净利润亏损3.1万元，经营活动产生的现金流净额为-14.1亿元，这或许是云南城投将其80%股权予以出让的原因之一。

易居研究院总监严跃进则表示，云南城投近两年战略扩张比较明显，预计对于资金的渴求是比较明显的。云南城投方面在书面回复《投资者报》记者时也表示通过本次股权转让，公司可获取投资收益，实现资金回收，增加公司的流动性。

除了此次满江康旅股权转让以外，云南城投自2016年开始就持续不断地出售旗下公司股权，仅2017年以来就出售（含拟出售）66亿元优质资产。

譬如，2018年8月3日，云南城投公告转让全资子公司云南城投天堂岛置业有限公司90%股权。同时，云南城投下属全资子公司云南城投龙江房地产开发有限公司也拟转让所持有的城投湖畔四季城（一期）项目中一在建工程。随后，8月29日，云南城投称，拟转让所持有昆明七彩云南城市建设投资有限公司59.50%股权。

6月22日，云南城投公告，转让其持有的西安云城置业有限公司51%股权。4月份，云南城投下属公司云南亚德房地产开发有限公司40%股权挂牌交易，转让底价6680万元。

此外，云南城投于2017年出让陕西安得房地产开发有限公司70%股权以及云南城投晟发房地产开发有限公司60%的股权，2016年云南城投出让云南温泉山谷房地产开发（集团）有限公司21%的股权。

针对云南城投频繁出售资产，业内有观点认为，可能与配合控股股东云南城投集团消除同业竞争有关。而从云南城投业绩这一维度来看，转让上述公司股权能改善其盈利情况，2015年至2018年上半年，云南城投归属于上市公司股东的扣非净利润分别为-1.81亿元、-3.65亿元、1.12亿元及-1.63亿元。

转型待解

在频繁转让项目公司股权的背后，云南城投或许要转换赛道，拓展和发力康养、文旅和会展产业，而手段依旧是并购。

9月7日，云南城投公告称，拟参与竞买成都民生喜神投资有限公司（以下简称“民生喜神”）股权及债权。据了解，民生喜神主要负责运作都江堰龙门山旅游区青城山谷文化旅游项目，已经取得615.29亩土地。

7月24日，云南城投旗下子公司西双版纳云宇置业有限公司成功受让西双版纳盛璟新城投资开发有限公司（以下简称“版纳盛璟”）100%股权。而版纳盛璟则是15000亩旅游地产大盘——橄榄坝四季度假区的开发方，这意味着云南城投又获得了一个体量庞大的新文旅项目。

而在此前的6月，云南城投以4.35元/股的价格发行50.95亿股，外加18.36亿元现金，合计对价240亿元收购成都环球旅游会展旅游集团公司（以下简称“成都会展”）。

不可忽视的是，巨额收购成都会展构成关联交易还曾被指涉及利益输送。资料显示，收购前，成都会展控股股东为云南城投集团，持股51%。而云南城投集团持有云南城投34.87%股权， 也为控股股东。

此次收购，云南城投与成都会展签署了一份业绩对赌，称在盈利承诺期内，成都会展三年累计实现扣非净利润约63亿元，当然盈利承诺期将就成都会展产权过户时间而定。

时间再往前推，5月份，云南城投以19.85亿元收购海南国际会展中心综合性地产项目（以下简称“海南会展”）。对于成都会展和海南会展的收购，云南城投表示符合公司发展战略，可优化公司项目布局，也可增加在西南地区的土地储备，还可降低资产负债率。

除上述收购之外，云南城投还收购了华侨城开发的2.38万平方米物业、广东云景旅游文化产业有限公司90%的股权、昆明城海房地产开发有限公司47.37%股权、于2016年11月、2017年3月分别提出收购银泰系各8家公司，共16家公司股权，涉及淄博、哈尔滨、杭州、宁波、台州、成都、温州等地。

不可忽视的是，近几年云南城投频频卖出以及买进资产，投资状况处于动荡，业内有观点认为公司运营背后或存资金问题。

这一说法从其财务状况可看出些许端倪。云南城投2015年、2016年、2017年的负债率分别为87.64%、89.22%及88.82%，远超行业平均水平。而经营现金流方面，2018年上半年净流出13.51亿元，而2017年上半年经营性现金额净流入9350.42万元。