浅谈房地产项目开发过程中的质量管理

孟祥远 刘珂

摘要：伴随着市场经济体制的逐渐完善和国民收入的日益增长，房地产市场的发展异常迅猛，人们对房地产的关注越来越多。房地产项目的质量把关问题深刻影响着人们的投资消费选择。房地产项目质量决定着工程建设的成败，因此这就要求房地产开发企业应始终把追求房地产质量控制放在首位，运用动态、全方位、全过程的项目管理思想，防患于未然。本文先从房地产项目质量管理的涵义入手，紧接着分析房地产开发各过程的质量管理所存在的问题，并且根据这些问题给出相应的对策与建议，以供参与者和决策者使用和借鉴。

关键词：房地产项目；质量管理；质量控制

一、房地产项目质量管理的涵义

房地产项目质量管理是指对于房地产项目质量实施情况的监督与管理，主要内容包含了一系列的管理措施和方法体系[1]。房地产项目质量管理旨在通过采取规范的质量管理的方法，在稳健投资成本的基础上，排除在房地产开发过程中的未达到质量规定的现象，确保房地产项目质量在约定期限内满足工程合同和规范要求。

二、房地产开发各阶段的质量管理

房地产项目开发的质量管理是一项贯穿于全过程的项目质量管理工作。具体可细分为前期策划、设计和计划、实施、验收和运行等五个工作过程，项目质量管理的实际结果包含项目管理实施的中间结果和最终结果。因此相应地，质量控制和质量管理也涵括项目前期（决策）阶段、施工阶段和后期交付运行阶段。

1.项目前期（决策）阶段的质量控制

该阶段项目管理的重点在于资料的收集、分析与不断完善，逐步敲定最佳的项目管理方案。只有对该项目进行细致具体的研究，并制定科學合理的、操作性强的项目规划方案，才能保证项目顺利进行，以达到预期的目标，从而为房地产企业带来可观的收益[2]。作为房产开发企业，要不断提高获取、分析、储存外部信息资料的能力，并根据实际情况确定该项目的市场定位。

2.施工阶段的质量控制

开展项目的施工建设要以设计和规划工作为前提。施工进度和效率按预期设计的图纸展开。一方面，如果施工技术落后，或者机械自身存在缺陷，操作方法不当，都将对工程质量产生诸多不利影响。另一方面，安排的施工顺序、施工人员数量和工艺设施步骤错误，也会造成资源的浪费。

3.后期交付的质量控制

后期交付时的项目管理因素主要在相关工程服务器的质量上。由于现代材料工业发展水平的限制，建筑材料、构配件的质量规格、性能都参差不齐，这就要求承包商在筛选原材料时具备高质量能力和高质量意识。作为工程施工全过程的最后一道工序和质量控制的尾期工作，交付验收阶段的质量控制程序相当复杂，包括施工的操作质量、设置合理的质量控制点、质量检查站和成品保护等。

三、房地产项目开发中质量管理存在的问题

1.开发商总体质量意识不强

目前众多房地产开发企业只为单方面追求经济利益，而普遍忽略在初期设计阶段的质量管理，或是仅仅将房地产项目管理的重点局限于建筑施工阶段，这势必会影响施工阶段的进度或者效果。施工单位常常为了片面追求进度，忽视了项目整体的管理效率与最佳方案的修正。除此之外，开发商的个体行为也会在一定的程度上影响到建筑物的质量。开发商因为受到经济利益的驱动，在设计及施工过程中为了尽可能的降低项目费用，致使施工方会采用低廉不合格的材料及设备。

2.市场上建材、设备质量不合格

开发建筑工程项目涉及面广泛，影响因素众多，仅仅是使用材料长度硬度等的微小差异，都会造成不可逆的严重后果。由于我国对房地产业建材设备的质量标准验收尚未出台相应的法规政策，导致市场上经常充斥着大量的不合格的甚至是假冒伪劣的建筑材料及设备。房地产建筑承包商往往只顾及自身利润，将成本一再压缩，仅选用市场上次等的甚至是不合格的建材产品设备。后期验收交付时，如发现质量硬性要求不达标，很难“回炉重造”，因此要严格选用建材、设备。

3.外部管理措施缺失，监理制度有待完善

建筑工程的监理制度是指以保证建筑工程项目的质量为前提，房地产开发企业向已获得相应资质的工程监理企业提出申请，委托其承担本公司所运行的房地产项目开发管理工作，并代表建设机构对本公司开发项目的质量管理进行监督与控制的专业化服务[3]。

四、改善房地产项目开发中质量管理的措施

1.健全房地产项目开发管理法律法规

国家应定期对建筑工程投入品的质量进行抽查，出具相关质量报告并建立质量档案库。政府部门制定相关法律法规，规范政府验收行为，对质量不合格的生产厂家责令严改[4]。如果施工单位将不合格产品投入使用，项目检测质量达不到国家规定标准，就很有可能造成资源财力和人力的大量耗费。建筑承包商选用材料应既要成本计量最小化，又要把控原材料质量过关。

2.质量目标层层分解，实施精细化监督施工过程

房地产项目开发过程是一个复杂的、系统的过程，这个过程又可以细分为多个阶段，要达到房地产开发公司的最终既定目标，就必须在每一阶段都进行严格监督与控制。考虑每个房地产开发阶段的管理要求和方法，不断修正最佳方案，并保持与下一阶段的介入有效相衔接。工程最终的实现是每一道工序顺利实现的有效叠加，因此为保证项目开发工程的质量，就必须对每一道工序的质量进行细致的把控。定期对施工过程进行检查和监督，记录撰写督查信息并据此作出合理的评估。

3.建立开发项目管理责任制，内外控制并举

推选项目负责人，对接手的房地产项目开发工程全权负责。针对项目的预期目标，制定可行的计划，定期撰写项目实施督查评审报告。对于发现项目中存在的重大问题与隐患，及时召开会议研究解决。所谓内外控制并举措施，是指内部控制体系与外部监控管理体系相结合。内部控制体系，就是通过内部的自我检查、自我制约和自我调整相关业务活动、进行内部学习交流的自律系统，保证房地产项目开发的效益最大化和财务报告的真实可靠性。

结语

房地产项目开发质量是房地产企业在市场竞争中获利的决定性因素。作为我国现代化经济支柱的房地产企业，在相当长的一段时间内都将是人民投资和消费的热点和重心。本文试通过解释房地产开发项目质量管理的内涵，探讨了目前我国房地产项目开发过程中广泛存在的施工质量管理问题，并结合实际提出对策与建议以期相关房地产开发商提升质量管理水平。

参考文献：

[1]宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59.

[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008

[3]赵文军.房地产开发中的法律问题研究[D].黑龙江大学，2004