美国“独立学区”：额外征收房产税

当你想要从很普通的学校（5到6分）提升一点，到个好点的学校，你要额外付出的房价并不是很多，大约也就是10%。而如果你想从好学校（8分）到特别好的学校（9分），你额外付出的房价则可能多达48%。

黄永明

在我的日常工作中，会见到一家人因为欠了学区的税而失去房屋的所有权。这种情况屡见不鲜，可以说每个月都在美国发生。

如果这两句话让你感到有点困惑，那么这很正常，因为美国的学区和中国人口中的“学区”是完全不同的两个概念。

美国有一种叫做independent school district的建制，简称ISD，直译过来叫做“独立学区”。但是由于学区这个词实在容易跟中国人概念中的“学区”产生混淆，有人为了方便中国人理解，把它巧妙地翻译为“教育局”。

看起来，独立学区确实有一些教育局的功能，比如学校的校长和其他一些管理人员是由学区任免的。不过它与教育局的不同之处也很明显，其关键就在于“独立”二字。学区是独立于地方政府而存在的。它们的管理是由区域内选举出的委员会来进行的，对其他的政府机关没有直接的责任。

独立学区的产生有其历史原因。今天，位于美国中南部的得克萨斯州是独立学区最多的一个州。这些学区诞生于20世纪初的石油大繁荣时期。那个时候，得州发现了大量的石油资源，这让得州的经济开始强劲增长，人口也出现大爆发，原先的一些小城开始流入大量的人口。这造成的一个直接的问题就是，太多小孩要上学，而城里面学校的师资变得捉襟见肘。

那个时候，学校的经费还是来自政府统一征收的房产税，这种情况下，要根据学校的需要来调整税率就会很不方便。于是乎，独立学区的概念诞生了，它们独立于地方政府，自行制定税率，以便灵活地应对迅速变化的人口统计数字。

如今，学区的边界跟市和县的边界并不一定是重合的。大的学区可能覆盖多个面积较小的市，或者，一个面积大的市里面也可能有多个学区。

说回到学区的税。我经常会遇到一些朋友来问我美国的房产税是多少。我说各地不同。他们就会接着问，是每个州不一样吗？这个时候，我就得费一番解释了。不但是每个州不同，而且一个城市里不同的地段也会不同。这就是因为，房产税并非政府制定的一个单一数字，它是多个不同的数字加总之后的结果。这些组成的数字可能多达七八项，只要有一项不同，最终的税率当然也就不同。在这些不同的税收名目当中，就包含学区征收的税。

学区独立税收带来的一个效果是，好学区的房子人们趋之若鹜，火热的交易抬高了房价；反过来，高企的房价也让学区的税收增长，给了学校更多的经费提升教学条件和质量，让这个学区变得更好。如此形成正反馈。

我这说的是一般性的结果，而例外总是有的。许多中国家长口中所说的“9分”“10分”的学校，是美国的非营利组织GreatSchools将学生考试成绩转化成1到10分的评级后，对学校教学质量的打分。10分的学校是最好的。大多数情况下，高分学校与高房价是对应的。但这种对应关系的强弱在不同的州还是有较大差异的。

此外，也有有趣的研究结果显示，当你想要从很普通的学校（5到6分）提升一点，到个好点的学校，你要额外付出的房价并不是很多，大约也就是10%。而如果你想从好学校（8分）到特别好的学校（9分），你额外付出的房价则可能多达48%。

在美国，你不一定要买房才能在一个学区的学校就读，很多情况下租房也是可以的。另一方面，由于计算在房产税当中，学区的税也是每年征收的。这就意味着，不是说你在好的学区买了一套房子就一劳永逸了。你如果欠了税，学区可以把你的房子拿去拍卖用于还债。

“中国买了房就无可匹敌了，美国买了房还得‘担惊受怕，哈哈，相当于养娃一样，得一辈子照看它，不然随时可能失去。”我的一位朋友这样感慨。我觉得她描述得很形象。

（作者系美国得州注册房地产经纪人）