我国房地产价格及其影响因素分析

吴天依

（南京大学建筑与城市规划学院，江苏 南京 210000）

1 前言

汤文彬在《我国房地产价格影响因素实证分析》一文中认为，当前国内房地产价格呈现出明显的分化局面，在一线二线城市中，居民对于住房的需求量仍然呈现出比较旺盛的局面，因此房地产价格整体保持上升，相对的在国内三线四线城市中，房地产库存量居高不下，市场需求不够强烈，出现了供求失衡的局面。通过分析可以发现，影响国内房地产价格的因素中，房价与年末总人口、施工面积为正相关，与销售面积为负相关。因此，在当前我国房地产行业中，房价问题已经较为严峻，针对这一领域内的探索同样比较深入，但同时也可以发现，缺少对区域经济学视角的探索，因此需要加大研究力度。本文将在数据分析基础上，以区域经济学视角为出发，对房地产价格及影响因素进行研究。

2 我国房地产价格现状

2.1 我国房地产市场发展现状

近年来，我国房地产市场的发展中，整体呈现出价格环比下滑。长期以来，国内房地产市场保持稳定发展的态势，到2008年左右，在国际金融危机的干扰下，国内房地产市场受到冲击，但这一情况在次年得到缓解，价格回升。然而截至2014年，国内房地产市场成交量大幅度下滑。在这样的背景下，投资方多表现出观望的态度。此外，国内房地产市行业的融资渠道相对比较单一，其中很大一部分来自于银行，房地产也的开发极为依赖金融机构。

2.2 我国房地产价格现状

（1）一线城市房地产价格现状——以北京市为代表

据国家相关部门发布的统计信息显示，2003年左右，我国政府对房地产行业进行了宏观调控，整体房地产价格有所回落。2013年后，北京市房地产价格已经超出了2003年的十倍左右。图1数据显示的是2016年北京市房地产市场价格走势，从中可以发现，2016年1月份，北京市房价尚且保持在50000元/m2以下，在进入5月份后，北京市房价开始上升，截至11月份，创造了本年最高价格，65000元/m2。

（2）二三线城市房地产价格现状——以郑州为代表

相对于北京市等一线城市而言，国内二线三线城市的房地产价格明显呈现出不同局面。2002年左右，郑州等二三线城市中，平均房价保持在2000元/m2左右，随后进入到逐年增长的局面中。通过对图2的分析可以发现，进入2016年后，郑州市房地产价格已经上升到8000元/m2，随后房价逐月上升，最终在进入11月后突破了万元大关。

（3）我国房地产价格整体现状

通过对北京市、郑州市两个城市房价数据的分析可以发现，我国房地产价格整体形势仍然比较严峻。国内房价水平受区域存在差异性。

3 我国房地产价格影响因素

通过对以上数据的分析可以发现，我国房地产市场具有极大的特殊性和复杂性，而造成这一现象的原因比较复杂，每一次的房地产市场价格波动，都是在某一个因素或者多个因素的作用下生成的。

3.1 自身因素

影响国内房地产价格的因素离不开房地产行业本身的因素 。其一为自然地理位置与社会经济位置，这主要指的是房地产先天条件以及后期的道路、城市规划等外部原因。其二，在供需关系理论中，房地产价受到市场需求的直接影响，当房地产市场供应量超出实际需求的情况下，房价回落。其三，土地的价格同样会影响到房地产市场价格的变动。

3.2 经济因素

经济因素指的是国家经济水平，国家经济获取稳定发展，居民收入水平不断提升，在此前提下，居民才有能力购买房屋。其中，主要包括了国内生产总值、居民收入水平、物价以及利率几个方面：

（1）国内生产总值

国内生产总值直接显示出一个国家在某一段时间内生产经济活动的总和。当国内生产总值呈现出上升趋势时，房价随之增高。此外，国内生产总值的增加，给土地开发商以及投资方以乐观的信号，增强了对房地产行业的投资力度。

（2）居民收入水平

居民收入水平对房地产价格的影响主要体现在消费行为上。当居民收入水平呈现出上升趋势时，居民可支配收入比例增高，恩格尔系数下降，相对的居民消费积极性不断提升，随后房地产开发商将会投入更多的成本，最终使房地产市场价格不断增高。

3.3 物价因素

国家物价水平同样是影响到房地产价格的重要因素之一。首先，国家物价水平整体上升，各个生产领域内的价格随之提升，导致房地产投入成本加大，最终出现房地产价格增高的局面。其次，由于房地产不仅具有消费品性质，同时也作为投资产品存在，因此当物价呈现出通货膨胀的迹象时，间接刺激了对房地产的投资。

3.4 利率

图2 郑州市2016年房地产价格走势图

利率实际上属于国家宏观调控的一种工具，由中央人民银行所制定。银行利率的调整，将会直接影响到房地产价格的波动。从房地产开发商的角度而言，银行利率上调时，从银行进行融资贷款的成本提升，开发商遭遇一定的资金困难，房地产市场供求关系发生变化，供应小于需求，进而使房地产价格增高。而从消费者角度而言，银行利率增高，同样意味着购房贷款成本的上升，经济压力加大，购房热情下滑，房地产市场供应大于需求，进而使房地产价格下滑。

3.5 政策因素

（1）货币政策

在政策因素中，货币政策同样发挥着十分重要的作用。通常情况下，货币的发行数量与当前实体经济之间应当保持协调，货币发行数量与银行贷款、利率之间又存在一定关联，而银行利率又直接与房地产价格变动挂钩。在政策性影响因素中，城市、土地规划同样占据着重要地位。首先，政府进行城市规划过程中不同城市用地性质的划分会使土地开发成本变动。其次，土地规划中，将郊区农用土地转化为城市建设地，则土地价格升值，同样导致了土地开发成本的增高。最后，政府对地区行政隶属权划分也是影响房地产价格变动的因素。

（2）人口因素

其一，房地产价格变动与人口数量之间为正相关，人口数量增加时，相应的对房地产市场的需求量增加，改变供求关系，刺激房价上升，反之，人口数量下降，房地产市场供应量超出人口需求，造成房价下跌。其二，人口素质影响房地产市场价格变动。

4 调控我国房地产价格的建议

4.1 调整经济结构

首先，政府需加大对实体经济的扶持力度和政策支持，重点解决阻碍企业扩大规模的融资困境，对传统经济增长模式进行转型。其次，政府应当刺激国内消费需求，重视城镇化建设，以节能、环保以及高新科技产业拉动整体经济发展。

4.2 加大地价管理力度

首先，应当将地方政府从房地产利益链条中脱离出来，土地资源不再是地方政府增高财政收入的工具。其次，政府应当整合土地资源，合理配置，充分开发和利用闲置土地，并且重点打击土地囤积的不良行为。

4.3 重视房地产金融管理

首先，政府应当起到积极的引导作用，创建多元化金融组织结构，推动国有银行改革，其中商业银行应当增加服务项目，而政策行银行则对自身结构进行完善，鼓励民间金融机构发展，整合资金，优化资源配置。其次，应当逐步构建多层次的房地产行业融资系统，分担银行信贷业务中潜在的风险。

4.4 科学的宏观调控

政府应当掌握科学的宏观调控手段，充分发挥货币政策对房地产价格的影响作用。具体应用中，政府通过中央银行实施宏观调控时，也必须对资金的流动方向进行把握。

5 结语

综上所述，我国房地产市场发展以及房地产价格现状不容乐观，尤其是在不同的省份地区内，房地产价格存在较大的差异性。同时，国内房地产价格受到多方面因素影响，其中比较有代表性的因素包括行业自身因素、经济因素、政策因素及人口因素等多个方面，由此造成了我国房地产市场的复杂性。基于此，我国政府应当加大地价管理力度，科学宏观调控，调整经济结构，最终使我国房地产价格保持在相对稳定的变化范围内。