房地产企业财务风险分析及应对建议

顾秀敏

摘要：随着房地产行业的迅速发展，房价也在不断地上涨，这对人民的生活造成很大的影响。目前，在政府的调控下房价过快增长的趋势虽然有缓减，但是房地产的发展却因此变得很困难。再此情况下，房地产企业的财务风险也越来越大，所以，制定恰当的措施减少财务风险意义重大。

关键词：房地产企业；财务风险；财务管理

这几年，房地产的迅速发展对我国经济的发展起了很大的作用，有些地方甚至出现“土地财政”的现象，导致房价增长太过迅速，为了遏制这种过快的增长，政府发挥其宏观调控的作用。但是，政府实施的一些政策也对房地产企业的发展造成了不利影响，市场下行，一些企业可能因为资金不足而破产，也就是说，房地产企业存在大量的财务风险。如果这些潜在的财务风险出现，那么企业的发展就会受到影响，因此研究房地产企业的财务风险是十分重要的。

一、市场下行的情况下，房地产的财务风险分析

目前，市场下行十分严重，房地产企业的财务风险也是十分严重，包括以下几个方面：

（一）市场环境

本文是在市场下行的情况下分析房地产企业的财务风险。当前面临的市场下行的环境是国家宏观调控導致的。

我国房地产行业的上市公司已经达到130多家，还有些地方还出现“土地财政”的现象，由此可见房地产行业对于国家经济的影响越来越大。但是与之相随的是房价急剧上涨，人们难以承担这么高的房价。对此，政府采取相应的措施控制房价，受其影响，我国的房地产行业的交易量下降，人们开始观察房地产的发展方向，这使得我国的房地产行业的长足发展受到影响。

（二）财务风险分析

1.财务管理的对象

房地产行业是一种需要大量使用资金的行业，在项目开始以前到最终结束，都会需要大量的资金才可以保证其正常运行。所以，恰当的财务管理对正处于行业发展困难时期的企业来说十分的重要，它有利于提高企业的运作效率。房地产企业的财务管理需要对项目进行核算，确保项目的运行，同时对项目进行监督和管理，也就是说，房地产财务管理就是对项目运行过程中的资金活动进行管理。

2.财务风险点

房地产企业的财务风险的分析主要有三个方面

其一：前期项目开发时的风险。房地产企业在开发一个项目之前，会对这个项目的价值和可行度进行分析，以便制定较为正确的决策。但是，因为房地产项目建设的时间很长，而且还要大量的资金投入，所以导致项目在开发的时候会有很大的风险。房地产的特性是，它是不动产，所以一个项目一旦开始就不能够停止，因此，企业的管理阶层制定的计划必须要尽可能的完整和正确，只有这样才可以减少其带来的财务风险。

其二：项目运行时的风险。房地产项目的建设一定会消耗很大的财力、人力和物力，在项目建设过程中，房地产企业需要承担土地的开发、购买，项目的建设等各方面的成本，这些方面都要发费很多的钱，只要资金投入不及时，那么这个项目就会很难继续，严重的还会导致企业破产。目前房地产市场上面临的困难很大程度上是因为资金不够，所以，在项目进行过程中要注重资金的管理。

其三：项目销售时的风险。房地产项目建设完成以后，就需要销售房屋，如果房屋的销售状况良好，那么前期项目建设时期的成本就可以收回，并且还可以有一定的盈利，那这就算是一个成功的开发项目。但是如果房屋的销售状况不好，那么企业就不能及时的收回前期支出的资金，从而引发资金链的断裂，严重的会导致破产。所以，房地产项目的销售阶段，财务管理需要减少销售风险，及时收回前期的资金，使企业获得盈利。

二、房地产项目建设时的财务管理

当项目的前期准备工作完成时，就进入到项目最重要的阶段，项目的建设时期。在这个时期，财务人员对项目的财务管理主要包括融资和预算两个方面的管理。

（一）融资管理

在进行融资管理时，必须要知道融资的来源和结构，了解内外部融资的比例，才能制定恰当的融资计划，选择最合适的融资方式，使得房地产项目成功进行。而制定恰当的融资计划需要做到以下几个方面：

1.明确需求。第一步要知道项目建设对于融资的要求，根据这些要求来制定合适的融资计划。根据企业在项目开始之前的各项支出以及对其做出的可行度分析报告，把项目运行过程中的各个阶段分类，然后依据不同阶段的实际情况划分不同的资金。

2.选择更优的融资计划。在前期工作完成以后，根据不同的资金预算情况，选出几种合适的融资计划。然后再对这些融资计划进行评估，选出一种最有效率的融资计划。

3.高效执行。选出最合适的融资计划以后，要高效的执行这个计划，同时针对房地产项目在运行过程中会出现的一些变动制定相应的计划，以便能够及时高效的解决面对的突发问题。

（二）房地产项目的预算管理

房地产项目融资完成以后，项目就要开始执行，这时企业的财务人员要依据以前制定的计划进行资金管理，同时还要对项目建设时的预算进行管理和监督。在对预算进行监督时，对于出现问题应该及时作出应急方案，解决的问题，从而保证项目的建设正常进行。

房地产企业的预算管理有预算方案的执行、调整以及之后的反馈几个方面。而预算计划不仅仅是要财务部门掌握，公司的其他部门也需要掌握，只有参与的每个部门都做好自己的预算管理，企业的预算管理工作才更好开展。预算管理工作包括三个方面：

1.项目的执行与控制。企业对项目建设中的经济活动进行管理就是项目预算计划执行的过程，它的执行应该和前期制定的预算方案保持一致。同时，对于它的执行情况要进行监督，在这个过程中发现问题并且进行调整。只有把项目的执行与控制结合在一起，才可以更加顺利的完成项目的预算管理。

2.项目的执行与目标。预算计划都是根据预算管理目标制定的，所以，预算计划在执行过程中的变化会对企业的经济效益产生重大影响。预算计划的执行不仅要效率高而且还要与企业的财务管理的目标相一致。同时，还要提高企业内部的工作人员的成本管理意识，为项目成本目标的实现而努力。

3.项目的执行与收支。项目预算管理的目的是对项目执行过程中资金收支情况进行管理和监督，因为资金对于房地产企业的发展十分的重要，项目建设时要大量的资金投入，并且要很长的时间才可以收回，所以确保资金的收支平衡是预算管理一个很重要的方面，所以项目预算的执行要与资金的实际情况相一致。

三、销售阶段的财务管理

房地产项目建设好了以后，重点就是房屋的销售。在这个过程中要有一个详细的销售计划来指导。好的销售计划可以使得房屋更快地被销售完，使得企业尽快的收回资金，减少销售的成本，获得最大的利润。在销售过程中要注意以下几个方面。

（一）运用销售折扣

要想销售效率提高，首先就应该吸引客户的注意力，然后才进行房产销售。房产打折、有买就有送这些活动都可以吸引顾客的注意力，等顾客想要购买时，房地产的销售额就会很快提升，从而可以尽可能快的收回资金，使企业获得更高的效益。对于采用何种折扣手段，可以根据折扣前后的利润、坏账损失、销售额等方面来计算税前的收益，如果收益大于零就意味着这种折扣手段具有可行性。

（二）信用期限的限定

信用期限是指卖方给予的付款期限，这个期限会对买方的企业贷款和卖方的销售额都有影响。如果付款的期限比较短，那么买方就会觉得促销做得不够大，那么就很容易去其他的地方进行交易，从而卖方的销售额就会受到影响，但是付款期限太长，卖方的资金就难以快速回收，维护的成本增加，使得企业的利润减少。所以，恰当的信用期限对于销售管理而言十分的重要。

（三）现金折扣

现金折扣是说在交易的过程中，如果客户能够用现金支付部分价款，那么他就可以获得相应的折扣，通过这这种方式来吸引客户付款，帮助企业减少销售成本。但是现金折扣必须要与信用期限联系在一起，如果期限内付款可以享受更大的折扣。

综上所述，在市场下行的情况下，房地产企業的发展面临着许多的问题，尤其是财务风险方面的问题。本文就房地产企业在市场下行的背景下的财务风险进行分析，对房地产项目建设和销售两个方面的财务管理进行分析，提出切实可行的措施，希望可以帮助企业度过眼前的困难，有更好的发展。

参考文献：

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[2]冯云莲.房地产企业财务风险管理预警以及防范[J].全国商情，2014.

[3]李高山.房地产企业财务风险管理存在的问题[J].环球市场信息导报，2015.