限购令下，长租公寓能否助推零售市场发展？

作者 郭彦兵

按照每5年进行一次装修的假设估算，长租公寓每年的装修市场至少在千亿元以上，而千亿级市场规模也将为家装零售行业的发展提供新的突破口。

近期，长租公寓房租上涨引发社会关注，一线城市及二线部分城市房租上涨超20%。

获取存量房源，按一定标准统一装修改造，打造特色公共空间和增值服务，是目前长租公寓市场的主流模式。装修硬件打造带来居住品质的提升，在房价越过云端的一二线城市，长租公寓成为受年轻群体欢迎的主要原因。

据中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示，在其监测的35个城市中，有10个城市7月租赁价格指数环比上涨，北上广深4个一线城市全部在内。

众所周知，房地产行业的兴衰直接影响着中央空调行业的发展。回顾上半年的楼市情况，全国主要城市的调控次数达到了260次。据《机电信息·中央空调市场》监测的数据显示，在高频的房地产调控手段下，2018年上半年零售市场同比下滑1.27%，家装零售市场发展受阻。

随着租赁政策的不断完善，租赁市场迎来了发展契机。不少地产巨头纷纷布局长租公寓市场，龙湖、万科、金地等房企机构纷纷进驻该领域。面对庞大的市场空间，长租公寓装修公司也闻风而动。按照每5年进行一次装修的假设估算，长租公寓每年的装修市场至少在千亿元以上，而千亿级市场规模也将为家装零售行业的发展提供新的突破口。

精装房政策的实施，已然对行业经销商形成了一定的冲击。但对于长租公寓来说，其经营模式有集中和分散两种。如果说集中式的出租不考虑装修的档次，仍旧可以和中央空调厂家达成某种长期合作，省去经销商环节。但分散式的出租却不同，一方面，房地产企业在装修时要考虑房屋所处的地段差异以及装修的档次高低；另一方面，分散的物流运输和管理费用也会让房地产企业望而却步，转而向周边的中央空调零售商寻求帮助。而不同地段的房租价格和装修档次的高低，将会直接影响房地产企业对中央空调品牌的选择，分散式的长租公寓难以统一装修，配套的中央空调设施也会因成本的差异而难以实现统一规划。

在上海市中心前的“法租界”，就有一部分专门给外国友人改造房屋的专业装修公司。他们租下中国人破旧的老宅子，把它由内到外，从中央空调到全屋净水，从厨房到智能家居，匹配的都是按照外国租户要求的风格。这种专业水平的改造，不管是从设计、工期、成本、用料和审美风格上，都需要得到租户的认同。由此，这一部分的配套设施就需要得到零售集成商的支持。

而据《2018—2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》指出，截至2017年末，在国内长租公寓市场中，分散式公寓占比75%、集中式占比17%、服务式占比8%。集中式的房源成本更高，前期投入更大，面临不确定性的风险更多。因此，分散式的长租公寓仍是租赁市场的主流，这将为中央空调零售市场的发展带来一定的利好。

如今，在政府大力推进“租售并举”的政策下，长租公寓的客户考虑租不租的时候是把位置、价格和装修综合在一起判断考虑的。所以，长租公寓如果能够实现制度健全，不再出现竞价涨租，其市场化程度未来将远远高于精装修的市场化程度。在“精装房”时代来临前，长租公寓一定程度上将会缓解中央空调零售业发展的疲乏。