楼市迷局

6月28日，住房城乡建设部等七部委通告称，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。这被认为是本轮房地产调控政策的升级和加强，也被认为是中国房地产终于到来的拐点。

2018年是中国房地产市场化改革的第二十年。这一年，房住不炒，言犹在耳；限购风暴，愈演愈烈；租购并举，模式出新。美好生活、住有所居的蓝图，更是为房地产市场发展的机制建设和整体调控政策定下了基调。

当市场化改革进入第三个十年，中国房地产何去何从？当原有边界不断被突破，它将以何种姿态走进新纪元？

财富魔方二十年

1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，沿袭近40年的福利分房制度被终止。此后，城镇住房制度改革快速推进，相应的银行信贷、土地管理等配套政策相继出台，鼓励住房消费的政策如房贷、税费改革、土地实行招拍挂等政策框架初步形成。中国房地产行业开始朝着货币化、市场化不可逆转地高歌猛进，中国最大的财富魔方就此开启。

二十年间，中国国民经济的持续快速发展，居民可支配收入和消费能力的提高以及不断加快的城市化进程，带动了城市中产阶级的膨胀，这为房地产市场提供了日益扩大、具实际支付能力的刚性需求。

房地产业迅猛发展成为支柱产业，对国民经济产生了巨大的带动作用。作为城市化的主要载体，其在起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于高速和成熟。

伴随国家对于住房制度的改革，许多企业和年轻人迎来了转折，有新的企业诞生，也有新的故事发生。比如万通六君子，以江湖方式进入，以商人方式退出。任志强带领下的华远集团最初以每年增幅30%的速度成长，二十年后他的自传《野心优雅》销量一般，一位粉丝非常感激，“听他的话买房才实现了阶层跃迁”。

粉丝并非戏言。二十年间，中国商品房价格翻了将近四倍，一线城市更是翻了六七倍。1998年全国商品房均价刚突破2000元，2017年均价为7900元，增幅高达2.95倍。

在这2.95倍涨幅中，中国房地产成为一张无所不在的网，中国人信仰家庭、信仰不动产，谁都没法从这张网里逃出。搞不清、看不懂、又逃不开，成为中国人焦虑的楼市日常：一方面是奋斗10年马上攒够首付却经历了房价隔夜暴涨的痛苦、被黑中介忽悠，保证金都要不回来的迷茫、一次次排队摇号无望几近崩溃的绝望、被丈母娘冷嘲热讽、疾言厉色的委屈；另一方面是，地产商人跃居富豪榜的欲拒还迎、被楼盘区分阶层的理所当然，以及放弃实业投资房地产的抉择果敢。

楼市故事中的真相和趋势，以及社会和人性，永远没有教科书。经济学理论在中国楼市面前失去作用，北京房价颠覆了所有经济学家的预测。

调控大国，拐点终至

过去二十年，楼市调控如影随形，先后动用货币、信贷、税费、土地等各种政策工具。调控在稳增长和控房价之间几经反复，房价转冷时，各种刺激政策层出不穷；而市场走热时，调控政策卷土重来。

2017年是中国楼市调控政策思路的大转折之年。这一年，政府提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一论断。在“房住不炒”的总基调下，房地产的社会属性和民生属性被重新考虑：限购风暴，愈演愈烈；租购并举，模式出新。

据中原地产研究中心统计数据，2018年1-6月，全国房地产调控政策发布次数多达192次，比2017年1-6月增加65%。其中，5月单月的调控次数更是刷新了历史纪录。

进入六月，政策频出。其力度之空前，有人形容前面几百条加起来都无法比肩。首先是宣布卡死棚改货币化；其次是七部委联合出动治理房地产乱象，其围堵领域分别是炒房团伙、黑中介、无良开发商、虚假房地产广告；最后是“新四限”的出台，“新四限”和传统四限“限购限贷限价限售”不同，是純为了弥补政策投机漏洞而出的。其中包括限制人才落户购房、限制企业购房、限制假离婚购房、限制未成年人购房，这四个限制几乎把炒房客目前想到的所有破限购的方法全部堵上了：至此，楼市调控进入“反炒房”新阶段。

下半场已见分晓，或许拐点真的到了。 （本专题8-25页）