深圳“房改”探路

王红茹

最近，深圳成为全国二次“房改”的探路先锋。

8月初，深圳《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（下称“《意见》”）正式发布。自1998年“房改”以来时隔20年，深圳正式启动了新一轮“房改”。（编者注：1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。）

《意见》显示，未来深圳的保障性住房占60%，商品住房比例将仅占40%。这意味着，保障性住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保。那么如此一来，房地产市场是否又回到了福利分房的时代？深圳房改模式能在全国复制吗？

政策性住房占60%，将回到福利分房时代？

《意见》的主要关注点在于针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，将住房实物供应分为四大类：一是市场商品住房，占住房供应的40%左右；二是人才住房，占住房供应总量的 20%左右；三是安居型商品房，占住房供应总量的 20%左右；四是公共租赁住房，占住房供应总量的 20%左右。

根据方案，在未来新增住房中，商品住房比例将仅占40%，而保障性住房将占60%。此次房改布局倾向性显而易见。央视新闻也评论称，《意见》最大的亮点就是提高保障房在房产供给中的比例。

不仅如此，《意见》在“多主体供给”部分还提到，“支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房”。

广东君言律师事务所合伙人律师叶智锷告诉《中国经济周刊》记者，“支持企业利用自有用地或自有用房，通过改造或者建设成为政策型住房，与1998年房改前企业给职工的单位自建房比较相似。”

民建中央经济委员会副主任马光远认为，未来房地产市场将以政府主导为主，这听起来像是回到了福利分房的时代，但是和房地产市场化的方向背道而驰。

不过，全国房地产商会联盟主席顾云昌有不同看法，他告诉《中国经济周刊》记者，保障的程度、保障的比例多大不是衡量计划经济和市场经济的区别。所谓市场化有三个概念，一是自由的交易，二是专业的分工，三是充分的竞争。如果我们提供的住房能够符合这三个方面，就不能说是计划经济。

“纵观世界各国，保障房或者说有政府补贴的房子，始终存在于市场经济当中，中国也不例外。在社会主义市场经济条件下，住房既具有商品属性，又具有保障的功能。只是有的国家保障的比重多一点，比如新加坡；有的国家保障的比重少一点，比如美国。因此，不能用保障的占比多少，来判断是计划经济还是市场經济。”顾云昌说。

人才房或成影响楼市格局的重要因素

在深圳未来新增住房中，人才住房的供应比例为20%左右。

在叶智锷看来，设立人才房也是基于深圳自身的情况决定的，“深圳要继续保持国际竞争力，人是不可或缺的重要一环，不能因高房价而使人才对深圳望而却步，对于创新型城市而言房价不能带来竞争力，政府需要给来深人才提供基础保障才能源源不断地吸引人才。”

据悉，鉴于目前深圳正大力发展租赁市场，不少符合条件的90后购房刚需们正在排队租人才房，买房的事在他们看来也不像之前那么着急了。

清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明接受《中国经济周刊》记者采访时表示，90后购房刚需的想法，是目前住房租赁市场上发生的最大变化，也预示着中国的住房供应结构正悄然发生变化，越来越切合中央提出的租售并举的房地产长效机制。

房改会让深圳房价下降吗？

深圳是历次中国房改的先行者。1998年，在亚洲金融危机大背景下，深圳启动了第一次房改——住房商品化改革，确立住房就是资产，开启土地财政时代。此后，中国房地产行业快速发展，但各种问题也随之而来。

高房价首当其冲。就拿位于深圳宝安区的桃源居来说，其在1997年报纸上登出的售房广告显示，该楼盘11号楼A栋小面积住房，不论面积还是朝向，一室一厅价格12.5万元一套随便选，两室两厅15万元一套随便选。而现在，桃源居一室一厅总价250万元+，两室两厅总价350万元+。算下来，一室一厅的房价至少涨了20倍，两室两厅的房价至少涨了23倍。

叶智锷介绍，在深圳市区，一平方米的房价平均5万多元，而少数楼盘甚至超过每平方米10万元。

顾云昌对《中国经济周刊》记者表示，由于供应严重不足，近年来深圳房价涨得过快，而深圳之前的租赁市场发展又严重滞后。“在总量上供不应求，结构上也不合理。此次出台《意见》，就是为了改变深圳目前房屋供求结构不合理、供应总量不足的问题。”

《意见》提出，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

根据人才住房租售价格为市价60%左右、安居型商品房租售价格为市价50%左右的规定，如果一套80平方米的商品房售价400万元，购买人才住房只需要240万元，购买安居型商品房只需要200万元。这样计算下来，引发外界认为此次房改会拉低深圳房价的观点。

“这个不一定。”在叶智锷看来，此次房改对深圳的房价影响不大。他告诉《中国经济周刊》记者，政府出台政策的目的不是要打压房价，是想让每一个阶层的人都能够各取所需，都有房住。“对于符合购买保障房条件的，就去申请政府的安居型住房或者租赁住房；目前深圳的商品房市场，依然有很多人因自住或者投资去购买，这部分有经济能力的人在支撑着深圳的房价。”

深圳房改模式能否复制？

深圳房改启动之际，公众的期待之一在于，希望深圳拿出的房改方案，对全国具有一定的示范作用。

“示范作用是有的，但比较有限。”顾云昌说，深圳对全国有一定的典范作用，但是由于各个城市跟深圳情况不同，不能照抄照搬深圳的做法。“不能要求西部的三四线城市，或者县级市，制定像深圳这样的规划，因为这些地方没有大量的人去租房，用不着大力发展租赁市场。”

还有业内分析认为，深圳房改示范性有限的另一个原因是“土地财政”。

目前，我国有关房地产的财政税收是以土地出让和房产交易两个环节为主，尤其是土地出让金占据了地方财政收入的很大比例，产生了所谓的“土地财政”。

据中国指数研究院数据，2017年共有北京、杭州、南京、武汉、上海、重庆、天津、成都、广州9城土地出让金超千亿元，其中北京和杭州土地出让金超2000亿元。

从财政依赖度看，2017年北京财政收入5432亿元，北京的土地财政依赖度达51%；佛山的土地财政依赖度最高，达到141%；杭州的土地财政依赖度也高达140%，还有南京136%，广州80%等。相比之下，深圳和长沙的土地财政依赖度全国最低，为24%。

土地财政依赖度低，让深圳开展房改有了底气。

“深圳不再靠卖地也能赚钱。”叶智锷告诉《中国经济周刊》记者，目前，深圳通过土地所获取的财政收入占比较低，深圳政府对土地的依赖程度弱，所以深圳才能够非常大胆地去改革。

但像深圳这样不靠卖地也能赚钱的城市不是很多。据中国指数研究院2017年对全国35个大中城市统计显示，仅12个城市的土地财政依赖度低于50%。

“虽然地方政府正在积极转型寻找新的支柱产业，但新产业发展不可能一蹴而就，卖地成为政府财政收入的重要支撑，短期内地方财政对土地出让收入的倚重仍将继续。某种程度上，房改的大面积推进仍面临一定的阻力。”袁钢明说。

编辑：牛绮思