我国既有房屋信息化管理现状及对策研究

文｜上海市房地产科学研究院 陆珏

0 概述

改革开放四十年来，我国既有房屋愈加成为国民财富中的一个重要组成部分。这些房屋总量巨大，截至2016年，我国国有土地上既有房屋建筑面积总量已达560亿平米。房屋增速快、建造年代跨度大、结构类型多样、抗震等标准不一、相邻工程影响、不规范装修改造等造成的安全隐患不容忽视由此引发的房屋安全事故时有发生，如2014年4月浙江奉化的居民楼坍塌、2015年6月贵州遵义的楼房坍塌等均给人们的生活和生命财产造成了严重的影响。同时，随着城市更新的推进，有价值老建筑的保护保留问题也越来越得到重视。既有房屋的管理问题同普通百姓的基本生存联系密切，也牵连到各方的利害以及城市安全等重大问题，因此是城市管理的重中之重。

随着城市更新的推进，既有房屋的管理工作也面临着新的挑战。房屋信息具有数据量大、变化频繁、涉及管理部门较多等特点，为提高管理水平，信息化建设在全国各地得到大力推行，也取得了一定成效。然而从国家层面看，无统一的信息管理平台导致房屋相关数据较为分散，且存在缺失现象，基础数据是制定政策的基础，在既有房屋的日常维护管理或应急抢险、解危等活动中，房屋的基本资料如产权人、设计、施工图纸、后期装修改造、完损状况、检测报告、修缮图纸等历史资料缺失，不仅会降低管理效率，也成为了突发事件应急处理时的短板。

本文对我国既有房屋信息化建设的现状、问题进行了总结和分析，结合国内外房屋信息化管理中值得参考和借鉴的先进经验，提出政策建议。

1 我国既有房屋信息化管理现状分析

1.1 法律法规现状

既有房屋的信息化管理目前尚无国家层面的法律法规。国内部分城市的房屋使用安全管理法律法规已对信息化管理提出了要求，例如：北京规定建立房屋安全鉴定机构信用信息管理系统、房屋安全信息档案；广州、武汉、深圳明确要求建立全市的房屋安全管理信息系统。相应地，这些城市也开始积极筹建房屋健康档案数据库或是信息管理平台。部分城市相关条例对信息化建设的要求如表1所示。

表1 主要城市房屋使用安全管理地方立法对信息化建设的要求

1.2 信息化建设现状

房屋信息化管理的建设已受到重视，但尚处于建设探索阶段。根据实地调研，在房屋信息化管理方面，上海、武汉、杭州、沈阳等地的相关部门做了大量工作，也取得了一定的成效：

（1）目前上海市“房地产权籍管理信息系统”主要记录房屋土地的权属信息，“上海市公房集中式管理信息系统”主要对上海市的公房信息进行集中统筹管理，“上海市既有住宅安全性能监控数据库”主要对个别区既有住宅的结构安全性能进行了抽查和记录。此外，还有住房保障管理系统、商品住宅维修资金管理系统、962121热线系统、物业企业资质管理系统等。

（2）合肥市已建立房屋管理信息系统（共包含7个子系统），主要功能为收集、储存、整合全市城市房屋登记信息，截止2014年底，完成了全市1998年前建造的城市房屋已有档案的扫描补录工作。目前，该信息系统已基本覆盖全市城市房屋信息，并计划近两年构建云服务平台，推进房屋信息系统的开发与应用。

（3）沈阳市在物业管理方面开展了信息化建设。2010年沈阳建立了“物业企业信息管理平台”，除管理物业企业基本信息、信用信息外，还同时对物业服务企业进行监管，实行扣分制度，并制定相应处罚措施。物业综合管理平台还包含业主方APP，包含咨询、报修、投诉等功能，通过信息化平台，提高办事效率，将矛盾在初始阶段予以解除。

（4）2007年底，杭州市提出了“建立既有房屋安全健康档案”的管理设想，即通过GIS技术建立了一套可以不断补充完善的房屋综合信息数据库。在具体的信息化建设方面，杭州市2016年建立了“城镇既有住宅安全管理信息系统”，实行“一楼一房一预案”，对问题房屋的检测、鉴定进行动态化管理。在物业方面也建立了“物业企业诚信档案系统”，目前正在完善中，计划接入市政府的大数据局，在大平台上统一管理。

2 我国既有房屋信息化管理问题分析

2.1 信息化管理缺乏立法保障

虽然既有房屋的信息化建设在我国已日益受到重视，多地在相关法律法规中已明确建立房屋管理相关信息系统的要求。然而，我国既有房屋信息化管理仍然缺乏立法保障：目前仅有少数几个城市在房屋使用安全管理的法律法规中对信息化建设提出要求，且对系统的功能要求不明确或较为简单，只是作为存储房屋档案的数据库。

2.2 信息化建设有待推进

在房屋管理的每一个环节中，信息化的管理都能够提高工作效率，为房屋全生命周期管理提供基础资料。然而，目前信息化系统仅涉及房屋管理流程中的其中一个或几个环节，系统分散于各个管理部门，尚未形成统一的房屋综合管理信息系统，管理功能有限，不利于信息互通、动态监管，降低了管理效率。主要问题包括：

（1）数据分散，格式不统一，互联互通尚需加强房屋综合管理涉及到房屋多方面的数据信息，而目前相关数据较为分散，格式不统一，难以做到互联互通。此外，部分既有房屋的相关资料信息分散于各相关部门或单位。

（2）系统功能较为单一，尚未覆盖各项管理功能一个综合性的房屋管理信息系统要求功能全面、多样，才能够实现各项管理的全覆盖，提高房屋管理的效率。然而，现有系统功能较为单一，如基层房办机构和人员信息管理、物业企业资质动态管理、业主违法违规上报管理（如违章建筑、群租等）、物业费收缴监管、物业服务合同备案、业主自我管理、房屋安全检测、安全修缮等。尚未全面覆盖房屋全生命过程中的各项管理。此外，移动互联网、大数据等新技术还需要加快引进和使用。

（3）信息获取和处理渠道不够多元

从目前的房屋综合管理信息来看，有的信息渠道相对整合，有的却相对独立，形成信息孤岛，不同渠道的流程标准和规范也不甚相同，进一步加剧了数据存储分散和流程标准不统一的问题，数据共享整合机制难以建立，从而无法实现未来对房屋的大数据分析功能，对政府部门的辅助决策无法提供有力的数据支撑。

（4）跨管理部门的协作尚属空白

在房屋综合管理领域，还未形成跨部门协同办理的工作机制，相关协同应用尚属空白。一方面，各地区行政管理部门信息化应用水平参差不齐；现有系统提供的服务功能不足；对物业信息化推广还缺乏政策支持和考核机制。另一方面，现有房屋管理相关系统较为独立，房屋管理部门也缺乏有效地沟通和协调的机制，严重的制约了房屋管理相关问题的及时有效解决。

3 我国既有房屋信息化管理对策研究

为有效存储和管理房屋基础数据，提高房屋管理的智慧化、精细化水平，需建立全国联网的统一的房屋综合管理信息平台，覆盖全国房屋数据，有效更新和管理房屋数据。各地根据要求建立对应的房屋管理信息系统，涵盖房屋全生命周期管理数据。各地系统的关键信息关联至全国平台，从而实现信息互联互通，共享共用，使得房屋管理部门能够全面、及时地了解和掌控房屋数据，便于信息查询和统计。

通过制度保障数据的规范采集与更新。在各地建立多部门参与的组织协调管理工作机制和数据标准，明确各部门的职责分工，落实数据的采集更新长效机制。根据房屋管理的流程，通过信息化手段，实现各级相关政府管理部门和物业企业的信息共享和协同管理，通过数据采集、数据同步、数据关联等方式，整合形成完整的房屋基础数据库。进一步完善房屋管理的信息化功能，将与房屋管理相关的物业企业、业主，以及包括房管、工商、街道镇政府、公安、食药监、城管、环卫绿化、居村委、环保、质监、水务等在内的行政主管部门等管理主体在实施管理过程中形成的信息进行采集、整合和共享，为房屋综合管理提供保障。

同时设置智慧化管理功能。在全国房屋综合管理信息平台上，通过信息管理、空间展示、房屋使用安全综合评价、安全预警、辅助决策等智慧化功能的设置，实现对房屋实时监控、及时预警，对超设计使用年限、检测周期、修缮周期的房屋进行自动预警，管理和控制外界急剧或累积的变化，如相邻施工对房屋造成的影响。全面实现房屋全生命周期管理的目标，以降低房屋安全事故发生率，提高房屋管理效率。

4 结语

我国既有房屋量大面广、类型众多，且随着城市更新的推进，房屋数据将愈加复杂多样，管理工作挑战加大。然而，目前我国在既有房屋的管理上尚未构建一个统一的信息平台，这首先导致的即是既有房屋存在着家底不清的问题。面对总量巨大的既有房屋，我国目前尚无权威统计数据。其次，房屋信息变化频繁、涉及管理部门，统一平台的缺失会导致房屋相关数据较为分散，且存在缺失现象，这也降低了管理效率，成为了突发事件应急处理时的短板。

为有效管理和及时更新房屋基础数据，建议建立全国联网的统一的房屋综合管理信息平台，通过将各地房屋管理系统中的关键信息关联至全国平台，实现信息互联互通，共享共用。通过信息平台的建立不仅能为房屋基础数据的存储、更新、查询和统计提供可能和便利，同时通过系统安全评估、安全预警等智慧化功能的设置，更是能够对房屋开展安全评价、对存在安全隐患的房屋实时跟踪、及时预警，提高房屋管理的水平和效率。