专访我爱我家原副总裁胡景晖：北京租售比很不合理

胡巍

因为“炮轰”自如、蛋壳等房租公寓推高北京房租，8月中旬，我爱我家原副总裁胡景晖被推向风口浪尖。

8月22日，胡景晖接受《中国经济周刊》记者专访，他呼吁“国家队”尽快进入住房租赁市场。

解决房屋租赁市场问题的唯一办法是让“国家队”入场

《中国经济周刊》：这一轮房租上涨与资本的关系有多大？

胡景晖：资本起到了推波助澜的作用。导致房租上涨的因素有很多，主要包括供应不足、CPI上涨、租房旺季，以及“腾笼换鸟”导致人口结构发生变化后对租赁品质的要求提升。抛开这些因素，资本涌入导致长租公寓以超出市场价的水平收房，对于推动房租上涨的诸多因素而言，资本因素所占权重应该是三分之一。

《中国经济周刊》：为何资本进入住房租赁市场会导致房租上涨？

胡景晖：行业内有句话叫“得房源者得天下”。今年各大公寓运营商KPI的核心指标就是扩大规模，不惜一切代价地扩大规模。在租赁房源有限的情况下，运营商哄抢稀缺资源，就会导致房租上涨。如果资本都到北京的轨道交通沿线开发长租公寓房源，那结果就会大大不同，房源可能瞬间就会多出100万套。

一方面资本具有逐利性，另一方面资本的进入又没有增加供给，两相结合必然导致租金上涨。事实也的确如此，资金被用来装修房子，而不是用于提高房屋的供给数量。

《中国经济周刊》：在被约谈后，10家中介称将提供12万套房源且不涨价，这12万套房源从何而来？

胡景晖：我认为约谈，或者提供12万套不涨价的房源，在短期内作为应急手段是有效的。但是从长期看，解决不了任何问题，如果靠约谈就能改变市场，那经常约谈就好了。而且这12万套房源，本来就应该被投入市场，只不过投放时间提早了一点，也把价格降低了一些。对于租房市场，从立法、监管机制到实际操作层面都需要进行深入、有效、持久的改革。

房屋租赁是关乎民生的行业，经营者必须真正承担起社会责任，而不是单纯向资本靠拢。我认为唯一的解决办法是让“国家队”入场，让国资控股中介是最根本的解决方法和唯一手段。董事长由“国家队”出，再加上党委书记，总裁可以是专业人士，一切问题迎刃而解。

《中国经济周刊》：您怎么看长租公寓提升了租客居住质量的观点？

胡景晖：租客本来可以接受很多房子的状况，但租赁机构非要重新装修；租客不介意六七成新的家具家电，租赁机构非要换成崭新的、高端的。相比居住质量，应该优先考虑租客的承租能力。长租公寓进行的标准化改造，我认为80%是没必要的，实际增加的成本导致租客无法承担。租赁机构的这些行为，不是to C（顾客），而是to VC（风险投资），说白了是做给投资机构看的，以便“蒙”来下一个投資者，而不是设身处地地为租客考虑，为了让这个行业走得更长远。

《中国经济周刊》：从现在房租占实际收入的比重来看，您觉得租客的负担大吗？

胡景晖：很大，很多人的房租支出占收入比重已经达到40%～50%，而发达国家是三分之一左右。

《中国经济周刊》：您认为北京目前的租售比合理吗？

胡景晖：从国际惯例上看很不合理，年化投资回报率大概为1.5%，国际上的水平应该是6%。如果向国际惯例靠拢，应该是房租涨一倍，房价跌一半。但这都不可能发生，如果房价翻一番，租房者就疯了；房价跌一半，银行就疯了。要看经济发展水平提高和收入增加后是否能够完成破局。业主或者投资机构都会觉得房租太低，但从承租人的角度看，房租已经占收入比重50%，感觉无法承受，其核心问题在于地价高、房价高。

《中国经济周刊》：房租过快上涨会给经济带来哪些影响？

胡景晖：首先，房租的快速上涨会导致用人成本增加，直接转化为企业成本，导致众多产品加价。其次，一旦房租上涨，CPI也就会上涨，从而诱发通货膨胀。第三，房租快速上涨，如果出现“爆仓”，会造成社会的不安定。租赁住房是一个“退无可退”的领域，如果鲍鱼和鱼翅涨价了可能没关系，但是如果大米和面粉的价格都快速上涨，那就会导致可怕的结果。

国内中介服务难以让人满意是交易模式的问题

《中国经济周刊》：近年来，房地产中介行业出现了像链家这样的“霸主”，这个行业是如何发展起来的？

胡景晖：早期的中介群体在北京房地产市场几乎可以忽略不计，2001年全年二手房交易量也不超过1000套，跟现在一个月成交1万多套没法比。中介公司的兴起，主要是由于市场的牵引，伴随着二手房交易量的逐步增长发展起来的。2009年，北上广的二手房交易量第一次超过新房，如今北京一年的二手房交易量在20万套左右，新房是7万套左右，这个差距还会越来越大，房屋租赁就更不用说了。此外，中介企业大规模吸引人才，以及技术水平的不断升级，比如网站、移动营销等各种工具的应用，都使中介在房地产市场越来越有话语权。

《中国经济周刊》：在互联网时代，房地产市场是否有可能“去中介化”？

胡景晖：全世界的中介无非是两种盈利模式，吃差价和抽成。我爱我家在很多年前就决定不吃差价，只抽成，也就是收取2%到3%的服务费。如今，即便互联网很发达，但房屋租赁或买卖过程中，还有很多事情需要打理，房地产交易是一种低频、非标、大额的交易。没有中间人介入，有些事情打理起来很麻烦，比如房东把房子挂到网上，一天可能要接一两百个电话，还难以辨别客户的真假，可能要请一周的假来处理。另外，合同如果有问题也可能识别不了，售后服务的问题也可能解决不了。所以最后大家还是选择了中介，尽管目前中介的服务还是如此不让人满意。

《中国经济周刊》：您认为国内中介服务难以让人满意的原因是什么？

胡景晖：这实际上是交易模式的问题，我们称国内的中介为居间交易，也就是一手托两家，既代表买方又代表卖方，这样的话他实际上只代表自己的利益。而在一些国家，买方、卖方都有自己各自的代理人，双方进行谈判、博弈，最终达成双方都满意的结果。目前国内的居间交易模式，就好比打官司时原告和被告请了同一位律师。所以最遗憾的就是，我们在全世界最先进的互联网应用上，嫁接了一个古代的交易模式。这种情况的出现可以说是政府、行业协会、经纪公司都甘于现状的结果。