肃清乱象利剑出鞘威力几何

本刊记者 孙思

一直以来，落实房住不炒、抑制地产泡沫是我国宏观政策的重要出发点，亦是推进我国供给侧结构性改革及创新驱动发展战略的重要抓手。

回顾近年来我国的历次楼市异动，各类投机炒房势力伙同房产黑中介、房产开发企业相互勾连、沆瀣一气，真实资讯渠道堵、虚假信息满天飞，又或专业人士亲自站台现身说法，鼓吹房产投资价值，营造市场紧张情绪，加剧投机炒作氛围……各类市场乱象层出不穷。

事实上，房地产市场存在着显著的反馈环机制，加之购房群体的从众心理及跟风效应，最初的价格上涨极易导致更高水平价格的出现，初始诱发房价上涨的因素亦被无限放大。

针对部分城市楼市异常升温及炒房积弊，住建部会同中宣部、公安部、银保监会等七部委定于2018年7月初至年底，先行试水北京、上海、深圳等30个城市，展开治理房地产市场乱象专项行动。随着此项政策的持续推进，当前楼市的不合理预期必将得到及时矫正，房产市场稳健运行亦将计日奏功。

然则，知易行难，确保房地产有序发展可谓世界性难题，笔者欲借海内外相关政策之除弊兴利，见微知类、鉴往资今。

北京

重拳打击投机炒房，严控举措持续升级。

早在2016年9月底，北京市就在全国率先推出房地产调控新政，内容囊括切实增加商品住房有效供应，完善商品住房销售和差别化信贷政策以及多措并举确保新建商品住房成交均价环比不增长三大方面。该市坚决贯彻 “房子是用来住的，不是用来炒的”定位落实，及时采取果断措施，有效抑制投机需求。

2017年3月17日，北京市再次强化楼市调控措施，实施“认房又认贷”方针，二套房首付比例提高至60%。同时加大商品住房土地供应，确保新建商品住房成交均价环比不增长。配合此次新政的实施，北京市住建委亦会同房地产市场监管工作联席会各成员单位，加大联合执法查处力度，重拳打击捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、造势炒地以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，并公开曝光，对违规主体，实施联合惩戒，确保调控政策措施落到实处。

2018年上半年，该市加快推进已供土地共有产权住房建设，成效不菲，截至6月已有125万平方米办理完毕施工登记（许可）手续并实现开工。该市亦坚持职住平衡的分配原则，力促房源优先配售给项目所在区户籍，项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

此外，北京市住建委亦及时跟踪监测北京市房地产市场运行情况，每月上报直管部门，研究出台政策措施，坚决落实“房住不炒”：5月25日，相关文件《关于加强限房价项目销售管理的通知》出台，意图通过加强对本市“限房价、控地价”项目住房销售的有效管理，建立“双防双保”、“梯级过滤匹配”等机制，实现差异化管理，抑制投资投机需求。

5月28日，亦联合规划国土部门发布《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》，文件在住宅测绘成果审核、转让、登记三个方面提出了五条要求，其中包括严禁住宅随意拆分，遏制投资投机性炒房行为等内容。与此同时，敦促市场主体落实调控政策，加大监管执法力度，联合工商部门开展为期半年的房地产经纪机构专项整治工作。加强舆情监测分析及市场形势解读，及时组织新闻媒体、行业专家正面发声，回应社会关切，合理引导市场预期。

广州

对炒房客巧设“房卡”，重点抑制公积金炒房。

回首过往的2017年，广州市为打击楼市过热，可谓殚精毕力，组合拳频出。先是推出“认房又认贷”的317新政，其后祭出330新政作为有力补充，成为一线城市中首个对住宅出售时间作出限制的城市，严格管理赠与行为，并对假离婚、利用家人名额购房等政策漏洞再行填补，“封堵”投机行为。亦首次对商服类项目实施限制。随后的331公积金新政又转向户籍区分：本市户籍须足额连缴1年及以上，外地户籍连缴2年以上，方可申请公积金贷款。多弹齐发火力堪猛，让楼市投机无处遁形。

2018年2月6日，广州市发布《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，内容指涉房企不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。

2018年2月13日，广州市再次下发《关于职工补交限价商品住宅土地收益价款可提取住房公积金的通知》，提及住房公积金缴存人在补交限价商品住宅土地收益价款后，凡变更权利属性或房屋性质为商品住房的，缴存人及其配偶在付款后两年内或还款期内可以申请提取个人账户内的住房公积金，以后每半年可提取一次，提取额达到实际支付的土地收益价款金额。

自去年5月接入全国住房公积金异地转移接续平台以来，广州市销户套取公积金现象激增，为此2018年3月该市颁布了新的跟踪核查公积金政策，内容规定：从异地转移公积金至广州，须由职工本人到广州住房公积金中心办理，帐户转入后未在广州工作并缴存满3个月的，只能申请将账户转至新工作所在地的公积金中心，不得办理离职销户提取。广州此举，亦是对今年5月以来，住建部等四部委关于开展治理违规提取住房公积金工作的进一步落实。

2018年7月，广州住房公积金管理中心再次发布《广东省住建厅、广东省财政厅、广东省公安厅、中国人民银行广州分行转发住建部等四部门关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》。文件重申“房住不炒”定位，并明确提出不允许提取住房公积金用于炒房投机。其中，一人多次离婚或是多人买卖同一套房，都不得提取公积金；对于异地购房提取公积金的，或停止实施，或严审资格。与此同时，公积金异地转移接续政策也将愈加严格，离职提取将不再允许。

同期，广州市相关部门联合行动，对该市部分房地产项目及中介机构进行现场检查。凡有发现开发企业限制公积金使用、销售现场公示信息不齐全，中介门店房源信息不齐全、收费未明码标价等违规行为的，执法人员现场下发《整改通知书》，责令限期整改。截至2018年7月中旬，全市已多次开展市场秩序整饬行动，检查商品房预售项目473个，下发整改通知书89份；检查中介服务机构600多家，下发整改通知书155份，住建部门开展行政处罚30宗。

武汉

雷霆手段整治乱象，夯实监管“全覆盖零容忍”。

2016年9月伊始，武汉市业已展开了全市房地产市场的专项整治工作，旨在举全市房管系统之力，铁腕治理房地产市场违法违规行为。2017年以降，该市严格遵循全国住房城乡建设工作会议要求，进一步加强对商品房销售事前、事中、事后的全过程监管，始终保持高压态势，全面出击，不留死角。武汉采取分片包干方式，到楼盘、到项目、到门店，对全市所有在建在售商品房项目和房地产经纪机构门店进行“全覆盖”、“拉网式”排查，对各类违法违规行为“下猛药”、“零容忍”查处曝光，对相关违法违规行为起到了强有力的震慑作用，截至2018年一季度末，相关投诉同比下降了18%。通过“查处一批、曝光一批、震慑一批”差异化管理，该市有效地维护了房地产市场的井然秩序。

2017年12月，武汉市再次部署开展房地产市场专项整治，严厉打击15种违法违规行为，重点查处开发企业变相捂盘、变相搭售、预留房源、炒卖房号等“隐藏式、变异式”违法违规行为，同时对消费者反映突出的“公积金贷款受阻”，通过“软装包”、“电器包”等捆绑销售行为和违规交付等进行及时查处，进一步整顿规范市场秩序。其间，注重多部门协同发力，该市房管局与公安、税务、工商等七部门联合制发了《关于进一步加强我市房地产经纪市场管理促进行业健康发展的通知》，全面开展房屋租赁经纪机构违法违规行为专项整治，其成效赢得了社会各界的普遍赞誉。

随着房地产行业的快速发展，武汉市政府深刻认识到，传统的管理模式及方法已无法适应市场逐年增大的体量。运用互联网及大数据技术，依托政务服务网上平台，施行制度+技术有效监管，实现综合运用行政权力及公开透明的现代化网络管理方式势在必行。

截至2018年6月，武汉市持续完善房地产经纪服务平台建设，业已实现对房地产经纪机构备案、存量房交易网签、经纪机构信用信息、经纪机构等级及经纪人星级评定的信息化及规范化管理，2018年下半年，该市亦将在网签基础上，进一步推动存量房房源挂牌工作（截至7月22日，武汉市存量房交易房源信息挂牌工作已正式启动。今后，每套上市交易的二手房都将拥有惟一的“身份证”，确保房源信息真实透明，有利打击虚假房源、中介“吃差价”等现象）；启动建设房地产开发项目手册管理平台；打造房地产市场执法监督平台；建立全市统一的房地产投诉处理及执法平台，整合多方相关数据，建立违规违法模型，做到执法前有预案、执法中留痕迹、执法后全面评价，使市场执法标准化、规范化、智能化，推动市场执法效率和质量地提高。

温哥华

“排外税”来势凶猛，严打海外投机炒房。

长期以来，温哥华都是全球房地产泡沫重灾区，当地楼市持续火爆，调控之声日益高涨。

加拿大BC省政府认为，一些来自海外的富裕投资者进入了温哥华房地产市场，并推高了本地房屋价格。要想保证本地居民负担得起房价，就要让海外投资者购买房屋比当地人更为困难。

为此，2016年7月底，加拿大BC省正式宣布，自8月2日起向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税，以遏制房价飞涨。据此，外国企业或个人，只要购买温哥华的住宅都须缴纳该项税款。该省政府亦特别强调，此项过户税金须在本省普通过户税之外单独征收。税金之重，令人咂舌。此后的8月份，温哥华房价10天之内直线下跌24.5%，一时震惊四野。

随后的2016年9月15日，温哥华市政府再放调控大招，主要针对海外投资本市房产者及次要的投资型房产，计划于2017年1月起，实施对空置房屋征收税金，税率最高可达房屋评估值的2%，希望借此推动大约1万套空置房屋进入租赁市场。此项楼市“排外税”推出后，次月官方数据显示，炙手可热的温哥华楼市霎时火冰两重，量价齐跌。

2017年7月1日温哥华房屋空置税正式开征，以定向打击海外投机炒房。遵照规定，购买物业后不自住，又不将空置住宅单位出租的业主，将按照物业估值支付1%的税款，从2018年起开始支付，到2018年2月2日为止，是业主自行申报2017年物业是否空置的时间。

2018年2月，BC省政策加码，将针对外国买家的购房税由15%提高至20%，其适用范围亦从温哥华市扩大至加国其他人口密集地区，以防止投机客转战附近市场。

此外，该省还针对不缴纳所得税的业主征收新的投机税，并提高价值在300万加币以上房屋的房产税税额。

德国

多税并举齐发力，力促德国房价维稳。

德国并没有真正意义上的房产税，但同类税收繁多且复杂，主要涵盖土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等税种。

具体说来，各州的土地购置税标准从3.5%到6.5%不等。购房后每人每年还需缴纳土地税。该税作为地方税种，与个人收入不挂钩，而是经由各地政府制定并支配。税率与房屋大小、价值以及土地价值正相关，缴纳标准主要依据税务局公布的土地价值。

对于“二套房”，如海边的度假房、旅居房等，不论其用途为自住或租住，德国居民登记使用的第二套及第二套以上住房都需交税。以柏林为例，二套房税的征收标准为该套住房出租价格的5%。在柏林正式登记使用第二套住房1年以上的人亦需缴税。夫妻由于就业原因使用的二套房或二套房用于满足护理要求等情况特殊的，免征此税。

租房方面，如果将购置的房产用于出租，房租收益就要记入个人的年收入，依据联邦个人所得税标准纳税，缴纳比例也与个人其他收入相关。个人收入越高，比例随之越高。反之，如果没有其他收入，房屋出租收入亦达不到纳税标准，则可免除这部分税。

在德国，有房产就需缴纳房产税，除非房产是文物且维护费用超过房产收益，则可提出免税申请。政府征收的房产税也是民众享受公共服务的基础之一，德国政府在房产税的分配和使用上会有明确公示。

德国得力的房产税制对于抑制炒房功效卓著。在该国购置一栋房屋，首先需交纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖需另交3.5%的交易税，买卖盈利须缴15%的差价盈利税。此外，购置10年以内的房屋如果出售获利，利润也将被纳入个人收入，需缴资本利得税。购置超过10年的房屋出售不需交此税，亦或房屋一直用于自住或自住时间超过2年，10年内出售也勿须交此税。如果购置的房产7年内转让，综合税率更高达50%； 5年内卖出3套及以上住房还要加征盈利额25%的资本利得税。在德国迟交房产税无论是有意，或是处于争议期，都须交纳罚金。

德国以其严厉的税收政策抑制房地产投机，对土地与房地产实行浮动税率，使得该国房价得以长期保持稳定。