基于轻资产背景下的商业地产发展

秦艺

【摘 要】 我国房地产行业经过三十余年的现代化发展，所取得的成就是非常辉煌的，尤其是商业地产开发至今为止依然保持着较快的发展势头。随着我国房地产相关调整政策的陆续出台、实施以及房地产行业深度改革的持续进行，我国的房地产开发开始进入了创新发展的重要阶段。轻资产成为目前商业地产领域发展重要趋势，本文主要就轻资产背景下的商业地产发展为课题进行探讨分析，并提出一些个人观点，以供参考。

【关键词】 商业地产 轻资产 发展

1 商业地产实行轻资产模式的必然性

房地产业从改革开放以来，已经发展了30多年，由于该产业率先从广州发展起来，所以一直沿用的是香港模式。香港模式的特点是重资产，先从银行贷款，然后购买土地，建造房屋，还没有完全建成楼房时就进行预售，从消费者那里再获得一部分资金，完成剩下的房屋建设，最终把楼房售尽，回笼资金，进行新一轮的房市开发，这就是香港模式的基本流程。这样的重资产模式在过去的开发中获得了巨大的成功，但是随着国家对房市的宏观调控，使得房市处于低迷时期，开发商的资金一度无法收回，资金链经受着巨大的考验，如果楼房无法及时售出，占有的资金就无法收回，就会存在资金链断裂的风险。而此时出现的轻资产主要是利用最少的资金去撬动最大的资源，赚取最多的利润。这个定义很直白，要想实现这个目的，就要去除像生产线这样占用大量资金的环节，更加重视企业的品牌、人力、经验、客户资源、价值观、治理制度、管理流程等，利用这些占用资金较少的资源去赚取最多的利润，有人认为这种模式是一种“暴利”，但是这只是不同形式资源的组合运用，在专业化分工更加细致的今天，轻资产模式的出现是一种必然。

2 轻资产背景下的商业地产发展

2.1实行良性战略融资。中国市场融资形式较为单一，开发商的融资渠道主要是银行贷款，但是在融资过程中寻找战略合作伙伴确是一种分担风险、减少资金支出的好方式，地产商不再将融资和建设都抓在手中，而是将融资分离出去。例如凯德地产公司其主要措施如下：

（1）在拿地前夕就引入战略合作伙伴，实現股权合作，共同开发，这样既可以降低自有资金的投入，同时还可以转让大部分股权，享受土地溢价。（2）在开发和建设阶段，引入了私募股权投资基金、银团贷款或信托资金，整合各项资源，收取开发管理费。（3）引入商用物业孵化资金，加强项目运营管理，以提高租金和出租率。

2.2 开展专业服务。专业化的服务亦可以投入较少的资金赚取较多的利润，房地产企业完全可以考虑将楼房的销售和物业等环节外包出去，这样不仅节约了销售费用，还可以加快楼房的售出速度，加速资金回笼。例如世联地产，其主要提供顾问策划、代理销售和经纪业务，为土地供应方提供政策建议、土地规划建议和土地出让策略等服务。

2.3 打造轻资产背景下的优质品牌。商业地产企业在实施轻资产模式后，将会把更多的精力放于品牌管理上在轻资产模式中，品牌的价值也变得愈加重要，打造品牌不仅可以运用大量的广告，还要注重在目标客户群众形成统一鲜明的形象，注重品牌的差异化、特色化。另外，要将企业的文化注入到品牌中去，企业的文化类似于化学反应中的催化剂，文化可以使品牌的内涵更加鲜活、形象。例如我们熟知的万达广场，其由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场自身品牌。这种投资项目资产全归投资方，其轻资产模式没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益。而轻资产模式为其带来的良性发展作用也比较多，主要如下：

（1）轻资产模式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产将轻重并举，保障长期稳定发展。

（2）轻资产模式企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全。

（3）实行轻资产模式，万达不需要进行投入，但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。

（4）轻资产模式市场需求旺盛，正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式，有利于企业迅速扩大规模，提高市场占有率。

2.4促进轻资产背景下的人力资本完善。

（1）轻资产模式之下人力资源是其发展重要的组成关键点，企业需要对内部各层级组织的权利和义务进一步规范化，并将各岗位具体的工作职责明晰化，为整体供应链的发展提供基础，实现整合社会资源的力度，促进企业价值的增加。

（2）企业应当对能力素质模型实施完善，并编制成手册以利于将来在全体员工内部的推广。

2.5 信息化辅助发展。随着信息化应用越来越广泛，无论是制造业还是地产业也都需要信息化的平台来支持。信息化可以帮助企业节约管理时间，提高管理效率，而且还能够时时关注各利益相关者的动态，做到熟知市场变动，以此更好的做出商业调整。相关人员应当利用科学的信息化平台，根据自身品牌推出相关的信息化发展措施，以此更好的迎合轻资产背景下的商业地产发展。

结束语：

综上所述，随着商业地产行业的发展，传统开发模式已无法满足企业的发展需要，需尽快寻找一种新的商业模式，既可以提升企业盈利能力，又能降低资本运作的成本。近些年流行的轻资产模式有着种种优势，相关人员在进行应用时，应当结合企业自身实际情况，进行科学的调整和运作，以此更好的推动我国商业地产的可持续性发展。

【参考文献】

[1] 蔡鸿岩.商业地产或是开发商转型机遇[J].城市开发，2010，（08）.

[2] 蔡宇翔.商业地产：房地产投资的“价值洼地”[J].城市住宅，2011，（05）.

[3] 康琪雪.我国商业地产运行模式及发展对策[J].价格理论与实践，2010，（03）.

[4] 杨庆茹.商业地产轻资产化转型财务战略探究——以万达轻资产化为例[J].行政事业资产与财务， 2017（9）：83-84.