多项目开发模式下房地产资金管理模式研究

向湘宏

【摘 要】 现阶段，我国大部分房地产企业都出现了多项目开发的现象。基于这种背景下，很多企业都面临着因开发资金投入力度大而 陷入了资金管理难的沼泽之中，直接或者间接的对房地产业的发展带来了一定的阻碍。鉴于此，本文首先阐述了多项目开发模式下房地产资金管理存在的主要问题，笔者结合自身经验提出相应的解决对策，供相关人士参考与借鉴。

【关键词】 房地产 多项目开发模式 资金管理 对策

引 言

我们都知道，房地产行业存在准金融行业的特征。现阶段，我国诸多房地产企业都在很大 程度上面临着多项目开发形式下，单个项目开发资金投入较大，企业不能承担的尴尬局面，这样就不得不使资金管理工作面临着更加严峻的挑战。

1 多项目开发模式下资金管理存在的问题

1.1项目运作资金分散存放。结合我国相关要求可以看到，无论对于哪个房产项目来说都有与之相对应的银行账户，同时房地产企业还可以结合业务的实际要求多开设几个专用账户。就房地产企业而言，为了可以妥善协调各个方面的管理，还会建立多个账户用于其他方面，显然这样做就会使资金处于比较分散的状态。即便企业拥有足够的资金，然而当资金被分成若干个部分时，也很容易导致每个账户都没有较多的资金，这对企业的资金运转会带来较大的影响，进而发生一些账户资金空缺、一些账户资金闲置的现象。

1.2资金运作能力有待提高。很多企业都是运用自我为中心的经营理念，显然这样对于资源管理来说缺少了一定的思维能力，也不存在整体运作能力，长此以往下去就会因为某个项目运行不畅的原因而对其他项目的运行情况带来不利影响，甚至还会影响到整个企业的经济效益。假如企业在销售项目的过程中发生了疲软的情况，那么很容易导致资金不能按时回笼，这样不但会对其他项目的运行带来严重的影响，而且还会使企业陷入到资金回笼难的窘境中。

1.3没有完善的资金管理机制，监管力量差。从当前的发展趋势来看，我国房地产企业通常将目光放在了业务拓展的上面，而没有对细节管理 予以高度重视，更没有制定切实可行的管理机制，尤其是内部资金管理依然处于比较落后的状态。不仅如此，大部分企业还是采取传统的管理机制来开展资金管理工作的，这些久而久之就会致使企业自身发展与管理机制处于不匹配的状态，同时也致使所建立的资金管理制度无法对资金管理行为发挥出自身的价值。

2 加強多项目开发模式下房地产资金管理的有效对策

2.1对融资方式加以创新。首先，针对已经超出预期投入资金的项目来说，亦或是当企业在某一时间同时开发诸多项目时，可以借助于项目融资的形式，促使企业有限的资金可以发挥出最大的价值，进而起到规避风险的作用。其次，因为项目融资作为一种表外融资模式，尽管能够为企业进行相关融资带来益处，然而该融资项目会花费较多的资金、消耗时间较长，当项目结束以后可以得到的利润并不能达到预期的目的，同时也对企业资金的稳定流动带来不利影响。由此可见，房地产企业采取有效的手段对其融资方式加以创新是当前发展的必然趋势。

2.2从全局发展的角度制定资金平衡对策。对于企业的资金运作情况来讲，应当结合企业自身发展的立场来衡量，并将其当作参考依据制定出切实可行的平衡对策。科学合理的资金管理对策在保障资金可以得到充分利用的基础上，还能为企业带来可观的经济效益。第一，如果想要促使资金达到流动的目的，那么就要对 批次管理加以明确，通过各类项目的开发结合批次慢慢开发的模式，能够促使相关资金得以收回，这时借助于多项目开发存在的优越性，促使率先盈利的部分为后期项目开发提供相应的服务，这种做法不但可以使资金达到流动的效果，而且也提升了资金的利用率。不仅如此，在对项目进行开发时，企业还要将目光放在项目资金的上面，并结合资金 的流动状况做好相应的分配工作。

2.3结合项目可行性做好资金管理工作。基于多项目开发模式的背景下，在开展资金管理时尽可能结合项目开发的可行性进行科学管理。针对投资项目来说，房地产企业应当在此方面投入足够的人力资源以及物力资源，并构建相关机构做好调查工作，这样才能够以最快的速度抓住土地价格以及楼市的实时动态。对房地产企业非常重视的投资特点一定要进行深度剖析，为企业投资的精准性提供应有的保障。不仅如此，房地产企业还应当结合项目的具体状况对资金进行合理的分配，比如未来的发展空间、设备设施等，在撰写可行性报告的时候这些都属于非常重要的信息，在开展资金管理工作时也能够将其当作参考依据。

2.4对融资决策程序加以完善。纵观房产企业的发展历程来讲，其融资程序可以分为以下几个阶段：第一是融资决策阶段；第二是投资决策阶段；第三是分析融资结构阶段；第四是融资谈判阶段；第五是融资结构执行阶段。由此可见，在所有融资程序当中，融资决策在其中扮演着不可或缺的角色，同时也是企业对相关项目是否具有可靠性进行研究时最为主要的组成部分，和投资分析之间呈现出相互影响的关系，对项目投资是否具有可行性起到了决策的作用。从上面的论述中我们不难看到，对房产融资进行深层次的研究能够和项目投资分析呈现出双向互动的状态，因此企业应当在做完全面分析以后，将其得到的结果作为 参考依据，对融资决策程序加以优化，为确立的融资方案以及结构可以达到最佳的状态而提供应有的保障。

结 语

总而言之，当房地产企业在面对房产行业发展的新形势时，应当对资金管理方面存在的不足之处进行深度剖析，并和新的发展趋势结合起来，制定出切实可行的方案，为其血液可以正常流通提供应有的保障，同时也对加强市场经济资金的可靠性有着积极的意义。

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