新常态下长沙市住宅房地产去库存策略研究

陈茜

摘要： 本文基于新常态下房地产市场的发展特征，分析了长沙住宅房地产市场的库存现状，从住宅市场供给结构矛盾突出、住宅产业化程度不足、政策性住房金融发展滞后等方面对长沙房地产市场面临的调整进行了分析，提出了新常态下长沙住宅房地产去库存策略。研究认为，应对住宅房地产供应结构调整优化、推进住宅产业化、创新住房信贷产品、通过政策组合构建房地产健康发展的长效机制。

Abstract： Based on the developing characteristics of the residential real estate market， the inventory condition in Changsha is analyzed in the paper； the adjustment faced of the real estate market in Changsha which is analyzed from the contradiction of structural in the residential market， short of the housing industrialization level， the lagging policy housing finance. The de-inventory strategy of residential real estate in Changsha under the new normal situation is provided， it is that optimized the supplying structure， promoted the housing industrialization level， innovated the housing credit products， and established the healthy lasting effect mechanism of the real estate with the combination of policies.

关键词： 新常态；长沙；住宅房地产；去库存

Key words： new normal；changsha；residential real estate；de-inventory

中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）21-0029-03

0 引言

2014年以来，全社会由过去的高速增长开始转向中高速放缓的新常态阶段，房地产投资和销售以及房价的增长速度均明显放缓，有些城市的供应出现过剩现象。在新常态下，长沙市总体经济运行平稳，产业结构进一步优化，房地产对于经济的拉动贡献仍然突出，但贡献率已然放缓，住宅市场开始出现供大于求，库存问题开始凸显，房地产保持高增长的时代已经结束，进入调整和优化阶段。面对新常态下房地产市场显现的新问题，长沙市地方政府应因地制宜地寻找去库存策略，主动适应经济发展新常态。

1 长沙住宅房地产市场的库存现状

2015年长沙住宅市场供求关系实现反转，由供不应求转向供过于求，成交均价有所下降。從库存来看，截止2016年12月30日，长沙市库存总量面积为1452.18万平方米，存量套数为12.86万套，2014年以来，长沙住宅市场存量面积和存量套数变化如图1 所示，按照全市平均销售速度预计，如图2所示，长沙住宅市场库存的去化时间为4.84个月，从2016年以来，住宅市场的整体去化效果较明显。

从长沙商品房库存去化情况来看，住宅库存量绝对值持续减少，去化效果显著。但按面积段来看，去化效果明显的集中在90-120平米和120-144平米两个面积段，去化时间较长的主要集中在60平米以下和144平米以上的两个面积段，近两年来一直保持在12-16个月，这表明刚需已呈现下降趋势，而改善型需求持续上升。

历经十余年的发展，长沙住宅房地产市场的短缺时代已经结束，供过于求成为房地产市场常态，房价普增普涨阶段已成过去，且房地产市场的供应、销售、库存区域差异明显。从市民购房选择来分析，长沙市居民的住房消费选择趋于理性，改善型需求比例增大，为响应中央政策，长沙市政府从2014年开始全面放开限购、放宽公积金政策、发布“湘五条”、建设湖南不动产统一登记基础数据、取消农业与非农户口区别、出台《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》等等，这一系列举措表明市场手段开始取代行政手段，在调控中发挥主要作用。

2 长沙住宅房地产市场面临的挑战

从长沙住宅房地产市场去库存的实践来看，经济新常态下，房地产政策应有利于市场稳定，引导理性消费，充分发挥市场的调节作用，同时，房地产业的发展也要主动适应经济新常态。目前，长沙住宅房地产市场仍然面临一系列的挑战，并引发了新矛盾，这些挑战和矛盾主要表现如下：

2.1 住宅市场供给结构矛盾突出

从长沙住宅房地产市场去化情况看来，至2016年上半年，整体去化效果明显，但深入分析各个面积段库存，则不同面积段商品房明显不同的去化效果，刚需市场明显供过于求，而改善型市场供给明显不足，这表明住宅房地产市场供给结构存在不合理，房地产开发仍然存在盲目性，开发与需求错位，这种供需不平衡同时造成了空置率高涨，衍生了一系列的社会问题。

长沙住宅房地产市场的供需不平衡还表现在土地供应规划不科学，缺乏竞争活力，土地供应大起大落的现象依然存在，地价高楼市看好时增加供应，地价低楼市看跌时减少供应，这使得房地产的供求进一步失衡。

就房地产供给情况来看，长沙部分区域的楼盘供应品质不高，公共设施和配套设施滞后，跟不上居民需求，造成目前长沙房地产市场中心地带和边缘地区冷热不均的现象。

2.2 住宅产业化程度不足

目前，虽有越来越多的房地产企业采用整体浴室、整体厨房等系列化产品，但总体来说长沙房地产市场的住宅产业化程度普遍不高，住宅产业链上的企业产业集中度低下。各级主管部门对住宅产业化给予了重点关注，但对于具体实施则缺乏指导性建议，且由于缺乏顶层设计，房地产开发商实施住宅产业化遇到了成本高涨、验收困难等各种各样的现实问题，造成开发商产业化意愿不强。

2.3 政策性住房金融发展滞后

按我国现有的住房金融供给模式来看，主要依靠公积金贷款政策和商业贷款模式两种，而政策性住房金融就只有公积金模式，随着经济的发展，这种单一的住房金融模式对新形势下的住房保障需求满足越来越难以支撑。就目前情况来看，农民工群体和包括下岗职工、民企私企雇员在内的中低收入群体对政策性金融需求最迫切，而这些群体往往很难享受到公积金政策。长沙目前公积金政策部分放开，并已经实施与贵州等五地联网使用，但异地存缴与使用细则要求严格，真正受惠群体有限。而商业贷款模式的政策倾斜相对公积金政策少，农民工群体和中低收入群体的可承受度较差。

除公积金政策以外，我国尚未有其他面向中低收入群体的直接政策性住房贷款模式，对于中低收入群体的住房金融政策支持存在明显不足，住房金融体系发展的滞后严重制约了我国中低收入群体的住房消费能力。

3 新常态下长沙住宅房地产去库存策略

从长沙目前实际库存状况分析，对于刚需市场的供给过剩和改善市场的供给不足，表明供给结构矛盾依然存在，长沙住宅房地产要推行去库存政策的供给侧改革，应把握好以下几个要点：

3.1 对住宅房地产供应结构调整优化

首先，建立住房市场供应产品的均衡发展机制。一方面，要充分合理的利用土地资源，住宅房地产开发过程中要注意居民住宅与商业配套、教育资源等设施相协调，使土地资源的配置效益实现最优化；另一方面，着力提升住宅房地产的吸引程度，激活消费者的改善性需求，鼓励并扶持房地产开发企业根据长沙市城市自然文化特点，追加投资对滞销住宅和存量房进行整改优化，将房产经营发展的重点由产品转向客户，打造人文宜居的住房产品，并根据各区域居民的实际收入水平和住房需求，设计好住房产品中不同档次产品的比例关系。

其次，要积极推进房地产租赁市场的发展。长期以来，受 “有房才有家”的传统影响，各地民众特别是二三四线城市居民对房产买卖的热情远比房产租赁高，究其本质原因是在于买卖市场的收益高于租赁市场，且房地产租赁市场的完善程度远远低于买卖市场。因此，现阶段推行去库存，要通过税收等政策支持，实现房地产买卖市场和租赁市场均衡发展，提高租赁市场的居民接受度和活跃度，逐步建立起符合家庭周期消费特点的“规范化租房——刚需小面积住房——改善型大面积——养老小面积”的住房消费模式。发展多媒体房地产，围绕买方需求进行多渠道整合，促进房屋租赁。

3.2 推进住宅产业化

实施并推进住宅产业化，规范住宅产业化的发展，有效的经济政策支持是保障，要通过政策手段对住宅产业化的推进进行有效的引导和支持。住宅产业化的推进在现阶段可能会导致成本上升，要解决这一房地产开发商的主要顾虑，政府对住宅产业化的支持首先必须从税收这一具体问题先入手，对其予以政策倾斜。

其次，推行住宅产业化，要完善并建立全市范围内实施的住宅标准化体系，实现住宅相关产业的标准化。

第三，建立一套完整的住宅家装产业体系，我国规定2016年10月1日开始，商品房必须实施全装修，这离住宅产业化有了长足的进步，为确保住宅开发品质，从设计阶段到交付阶段的每个过程，开发商均需委托具备相应资质条件的单位来实施设计、施工、监理，这一方面有利于产业调整，一方面对政府监管创造了有利条件。但要完全实现住宅产业化，仍需从根本上提高住宅品质，仍然需要大力推广新材料和新设备的使用，积极开发新工艺和新技术，并以技术创新为主，通过住宅产业的整体推进来带动相关产业的发展。

3.3 创新住房信贷产品

针对目前我国单一的住房金融模式难以满足市场需求，创新住房信贷产品，可加强与民营资本的合作，以满足房地产开发商和个人的需求。房地产开发商可与金融服务提供商进行合作，针对不同需求开发各类房产融资服务产品，如支持农村转移人口购房需求的“农民安家贷”、针对二手交易的“赎契贷”、针对购房后的装修和家电购买等合理消费的“安居消贷易”、针对中低收入群体房屋租赁贷款产品等住房信贷产品；此外，还可借势互联网金融开发新兴理财产品，一方面基于互联网金融对电商营销渠道进行拓展，另一方面，促进传统金融服务提供商互联网化，将房地产业与金融大数据结合起来，为房地产业提供更为便利的金融渠道。

3.4 通过政策组合构建房地产健康发展的长效机制

回顾2014年以来房地产政策可知，房地产政策的制定是一项户籍、土地、不动产登记、信贷、房地产税收、住房保障等多项政策相互配合的系统工程。例如，顺利完成不动产登记工作后，才能对农村集体经营性建设用地及承包地经营权进行明晰的权利界定，才能明确并从法律上保障农村集体土地流转时的收益分配，才能降低农民财产积累的交易费用；户籍制度的改革取消了农业与非農户口区别，有了积累的农民进城后教育、医疗、住房等公共服务生活成本降低了，其城镇购房或住房保障需求才能有所提升，差异化信贷政策才有服务对象。这一系列的政策显然比直接的行政干预引导更符合市场经济规律。

在去库存成为房地产市场的主旋律背景下，限购或限贷、契税减免、放松公积金等政策对房地产需求的影响是短期而且缺乏持续性的影响，因此，目前最为有效的去库存手段应是以市场手段为主，打好政策组合拳，合力于户籍、财税、土地等综合配套改革，方可构建我国房地产健康发展的长效机制。

应继续推动农村土地改革，把农民手中的僵化资产盘活，促进土地要素在农村和城市间的自由流动，提高农民财产性收入；加快深化户籍制度改革，进一步落实居住证制度，并让非户籍人群特别是农村转移人口能真正享受到城镇公共服务，通过建立起农民市民化和中央与地方政府间的财政转移支付挂钩的机制，保障和激励地方政府为进城农民提供教育、医疗、住房保障等公共服务，激发并扩大农民工的有效住房需求，消化存量住房。

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