浅议“营改增”实施对房地产企业税负的影响

李劲松

【摘要】“营改增”自2016年开始实施以来对各行各业的税收管理造成了影响，企业应该对营改增的相关状况进行了解，在了解的基础上更好的完善税收管理体系，降低税收负担帮助企业获得更多的经济效益。本文将主要从“营改增”对房地产企业税负筹划的难点以及房地产企业应对“营改增”的策略这两个方面出发，对“营改增”对房地产税负的影响进行了浅析。

【关键词】营改增 房地产企业 税负 影响

房地产企业作为影响国民生计的一大行业，始终受到社会和国家的密切关注和高度重视，自房地产企业施行营业税改征增值税（以下简称“营改增”）后，其面临着诸多新的挑战和难题。我们需要对“营改增”的税收政策进行深入的了解，在了解的基础上分析“营改增”对房地产业税收负担的影响，并针对这些影响提出具体的改革建议，从而将房地产企业的那首筹划管理水平进行提高，利用相关的“营改增”政策来降低企业的税务负担。

一、“营改增”的相关状况

在《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中规定，现行的增值税中交通运输业、建筑业和房地产业等适用11%的稅率。营改增对于不同的企业所征收的税率不同，征税的方式也是存在差异的，还是以房地产业为例，房地产业和交通运输业在进行计税时主要采取增值税的一般计税方法，但是在金融保险业和生活性服务业却比较适合增值税的简易计税方法。所以说“增值税”对于不同企业的计税要求也就不同了，房地产企业就应该对房地产企业的税率、计税方式，税收政策的各个方面进行了解和学习，针对具体的税率和税收方式进行相应的改革。

二、“营改增”后房地产企业的税负筹划工作的几个难点

（一）发票开具问题

在“营改增”还没有实施之前，房地产企业经常会发生通过大量的虚开代开的建材供应发票来进行逃税漏税的行为，这种行为其实是不合法的。在“营改增”的政策推行以后，对这一行为进行了约束，它加大了非法购买、出售和伪造增值发票的惩罚力度，并且在法律上对其进行明确的规定。所以企业就很难通过代开虚开增值税的发票来减少税务负担了，“营改增”的税收政策对于依赖代开虚开发票的房地产企业带来了巨大的挑战，他们面临的法律隐患也变大了。

（二）抵扣进项不够问题

房地产项目从开始到结束所经历的时间非常的长，中间又会进行各种的项目投资，使得项目的成本投入更加的复杂，再加上房地产行业能够进行税项抵扣的项目非常的少，所以在“营改增”的税收政策下，房地产项目的税务负担不降反升，所要缴纳的金额在整体上增加了。举例来说：房地产企业的主要成本投入包括了土地成本、建材成本、材料运输成本、施工人员工资等四个部分，其中土地成本一般占据计税成本的40%以上，因此，“营改增”后土地成本能否抵扣、如何抵扣，就成为决定房企税负高低的关键所在，房地产企业土地成本将在账务处理、业务模式等面临诸多挑战。

（三）财务管理工作难度增加

房地产企业的财务管理工作，在“营改增”的税制改革后，带来了诸多新的内容和挑战。首先，在人力上，已经习惯了营业税税制的财务人员可能对新税制的相关处理流程和具体核算工作还存在诸多不熟悉、不明白的细节问题，需要一个适应和调整期。不仅财务人员，还有需要和财务人员进行关联、对接的其他工作人员，他们的不清楚，也会造成财务人员的工作量的增大。譬如报账问题；其次，在软件配置上，旧有的财务管理系统，必将不能适应“营改增”后的财务工作，这就要求房地产企业投人财力、物力，来及时创造和完善新的系统。当然，这不是一蹴而就的，也不是一帆风顺的，在同行业都在摸索的情况下，可借鉴经验未免太少，这就使得房地产企业“营改增”财务管理工作的效力、进度都面临着诸多阻碍。

三、房地产企业“营改增”后的税负应对策略

（一）选择合适的供应商

既然“营改增”后，房地产企业的税负情况依不同纳税人而定。 那么，在房地产企业物资采购中，就可以优先考虑合适的商品供应商，以帮助房地产企业减少成本和降低税负。例如，房地产企业在选择一般纳税人和小规模纳税人的供货商时，在商品质量和价格均差不多的情况下，应优先考虑一般纳税人企业作为供货商，且其要具备开税率较高的增值税专用发票的权利，这样，就可以最大程度上帮助房地产企业降低税负。当然，对于供货合适却不能开具进项抵扣发票的小规模纳税人，房地产企业可以在做好税负筹划下，选择那些能够开具3%税率的增值税发票的小规模纳税人供货商，以此来抵扣。

（二）加强增值税发票的管理和使用推广

房地产企业实施“营改增”后，其增值税专用发票得到大力普及和使用，因此，要预防出现增值税发票使用不科学、不合理的情况，那么，就要设置增值税专用发票的管理部门，不仅如此，还要对房地产企业的其它部门进行培训和指导，确保他们能够尽快接受增值税发票的推广并能够正确使用。总的说来，房地产企业要紧抓增值税专用发票的开具、保管及核对工作，只有做好增值税发票开具到报销的系列流程的把关工作，才能保障房地产企业的“营改增”步伐又好又快地向前迈进，房地产企业的税务筹划工作才能合法、顺畅。

（三）提升财务人员的税务处理能力

“营改增”后，财务人员必定要具备处理新事项的能力，所以，房地产企业要及时组织相关人员进行学习和培训，以确保他们适应新税制背景下的工作内容，因为财务人员是要求必要时，能够向前来办理相关业务人员提供专业帮助和解答的工作者，也是“营改增”后第一批强制接触到其相关改革内容的工作者。因而，房地产企业要想推动财务工作的顺利运转，首先要保证这些财务人员的胜任力和执行力，必要时可以力促与别的企业实现资源共享和互助学习。与此同时，为了方便财务人员新税制改革之路更为顺畅，房地产企业还可以加大对有关部门和直接财务对接人“营改增”后相关内容的学习和推广，例如发票的辨别、可报发票的开具和填写标准的培训等。

（四）完善增值税发票系统

旧的营业税发票系统，必然已不能适应增值税发票的管理。 所以，房地产企业要本着适配与跟进时代的原则，尽早完善增值税发票的适配系统，以确保增值税发票的流通和管理。新的增值税发票系统应该满足房地产企业的客户需求和员工需求，将二者结合起来，要做到及时、方便开具和核查，对于房地产企业开具的增值税专用发票，要做到真实、有效和及时；对于外来用于房地产企业报销的增值税专用发票，也要符合相应的报销规定和真实、有效的准则。除此之外，新的增值税专用发票管理系统，还要能够与房地产企业的其它财务系统完美地契合起来，以便各部门、各机构之间此项工作的高效、正确完成，从而促进房地产企业税负的大大降低。

参考文献

[1]毛明清.基于营改增后的房地产企业税收筹划探析[J].中国经贸导刊，2016（17）.

[2]李英.探究“营改增”对房地产行业的影响[J].财会学习，2016，（06）.