“营改增”对房地产业影响的调查与思考

赵伟璇 周亚楠

【摘要】随着经济快速发展，中国国内房价持续走高，住房难已经成为一个日趋严重的问题。本文通过对“营改增”后江苏省房地产业的房价、赋税计算以及对当地居民的调查访谈，了解“营改增”对房地产业所带来的影响，分析其问题和原因，从房地产商财务改革、政府对策、居民意识等方面提出建议。

【关键词】营改增 房地产税收 房价

一、引言

营业税和增值税是我国两种主要的流转税，自从我国实施税制改革以来，这两种税制在征税对象上互不干扰，凡征收营业税的对象不再征收增值税，凡征收增值税的对象不再征收营业税。“营业税”虽然计算简单，征管方便，但存在着重复征税的弊病，不利于促进社会分工的发展。“增值税”虽然计算较为复杂，但不存在着重复征税的问题，征管严格，有利于促进社会分工的发展和税负公平。为了深化财税体制改革和配合供给侧改革，从2016年5月1日起，我国将2012年开始试点的营业税改征增值税改革即所谓的“营改增”全面扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，过去征收营业税的房地产行业也开始征收增值税。作为目前我国支柱产业的房地产行业，一方面对促进我国经济的发展起到了极大的推动作用，但另一方面，多年来居高不下的房价也被许多老百姓所诟病。营改增后，房地产行业从原来5%的营业税税率提高到11%的增值税税率，虽然增值税实行抵扣政策，但房地产行业的税负到底有没有实现“只减不增”的营改增目的，营改增有没有对房价的上涨起“推波助澜”作用，需要我们深入研究后才能得出正确的结论。

因此，研究“营改增”对房地产业的影响，能够使我们更为直观的看到“营改增”是否真正降低了房地产业的赋税，是否真的降低了房价，是否真正的惠及于民，进而可以为政府进一步完善营改增政策和房地产业政策提供建议。

二、房地产业的基本情况

（一）数据来源和样本描述

课题组选取江苏省的连云港，南通，南京三座城市的部分房地产企业作为调查样本，并收集其在“营改增”前后的赋税及房价数据，数据情况如下：

1.三市房价基本情况（如表1）。连云港市地区房价持续增长，自14年至17年每年的增长幅度分别为7%，9%及10.7%。而南京作为江苏省会房价增速更为惊人，2015年的增幅高达30%。与此同时南通的房价变化情况则有所不同，在前三年房价有所下降的情况下，2017年房价增幅达到了30%。从这四组数据中，我们可以看出整个江苏地区的房价虽然有所波动但整体呈现高速上升的趋势，2016年的“营改增”并未对房价产生明显的影响。

2.房地产税收数据（如表2）。在房地产税收方面，课题组选取了连云港市某一房地产公司作为样本，将“营改增”前后房地产商的年报数据进行了对比，“营改增”下的利润变动情况如表2所示，从税负情况来看，未实行“营改增”下的房产商税负为原有年报中的营业税金及附加加原有年报中的所得税费用为8303327，但在实施“营改增”后该房产商的税收为本文计算的营业税金及附加加上本文计算的所得税费用加上增值税额总和为12503308，从这里可看出这家房地产商税负有一个明显的增加，增幅为50.6%。虽然与此同时该房地产公司的净利润也有着大幅度的增加，增幅为47.0%，但利润增幅小于税收增幅，这也可以看出在利润正常增长下，“营改增”反而使税收有所增加。

本表由团队计算得出。

3.居民意愿问卷调查基本数据。调研组在江苏三个城市中随机选取了共100人就省内房价问题进行了问卷调查，调查显示有55%的人不了解“营改增”并认为现阶段房价仍在高速上涨，15%的人认为房价增速在“营改增”后有所放缓，30%的人认为房价并无变化，这说明大部分居民并不是很满意目前的房价，并对未来房价持悲观态度。在调查问卷的意见一栏中，不论是在“营改增”的政策下还是在其他的房地产政策下居民更多的表达了希望能够降低房价的这种期待。

（二）房地产现状及问题分析

因此由我们的调查和计算可知，在实施“营改增”这一年来，江苏地区的房价并未因此政策受到影响而有所降低，呈现正常的高速增长趋势。房地产企业的税收增速也是高于净利润增速，税收压力不但没减轻还有所增加。对于这样的结果，课题小组经过分析得出以下原因：

1.“营改增”在房地产业的试点上并没有明确指明各个抵扣项目，而一栋房子的建成往往经历的过程繁杂。例如，土地成本能否进行抵扣，这对房地产企业的项目支出有着较大的影响，不同的城市或地区土地价格不同，土地来源渠道不同，这让开发商很难取得相关税务发票并进行进项抵扣，如果这样房地产商的赋税明显会有所增加。

2.增值税要求所有的支出项目必须要有增值税专用发票才能进行抵免，但增值税专用发票的开出需要税务机关进行审核。这明显与之前的仅针对开发商销售额征收固定比例的税收模式有所不同，因此由于房地产服务业的特性，房地产商的财务部门难以在短时间内适应新的税收方式，纳税程序也较为陌生所以在“营改增”初期税收增加实属正常。但在后期房地产企业通过对财务会计的改革以及对财会人员的技能培养，在熟悉“营改增”的纳税程序和抵扣项目后，企业的税收负担会有所减轻，真正带来减稅的目的。

3.但在房价方面课题小组认为减税对楼盘销售和价格的影响并不会太大。因为价格根据供求关系围绕价值上下波动，在房地产业其他项目成本不变的情况下，虽然“营改增”可以使赋税减少并带来总成本的降低，但这种程度的降低不至于对房价产生影响，因为中国房价明显受市场供求影响较深，开放二孩政策以来，国内人口数量不断上升，对房地产的需求也在逐步增加，楼盘市场的火热导致房价并不会轻易下降。

（三）结论和政策意见

1.结果总结。现阶段“营改增”并未使房地产企业减少赋税，不过考虑其在房地产业实施时间尚短，企业尚未解决公司内部财会问题，政策自身也尚未完善，所以预估在未来几年才会使房产税收有所降低，长期实行应有利于房地产业健康发展。但同时“营改增”很难对房价产生较大影响，难以满足人们降低房价的需求。

2.政策意见。一是房地产企业。房地产企业需要对自己的财会人员进行专业技能上的培训以适应国家税务政策上的改动并能够完成“营改增”背景下的税务筹划，税额抵扣和税收缴纳等一系列工作。在财务制度上公司应该对财务程序进行更新，重视增值税专用发票的填写和领取，保证长周期下进项税额的抵免。这样才能够使公司真正适应国家政策的发展，并达到减税的目的。二是政府政策。相关的税务部门应在实践中查漏补缺，听取房地产业在“营改增”制度下的意见反馈，不断完善制度以适应经济的发展和行业形势。明确增值税下的抵扣项目，谨慎的开出增值税专用发票，既要能够真正减轻房地产企业的税收负担又要防止部分企业利用新制度的漏洞偷税漏税。而对于房价方面，我国的市场机制并不完善，这导致房地产市场存在着市场垄断，信息不对称等问题，这要求政府部门加强对房地产的监管，把控制房价作为加强宏观调控的一个重要任务。

基金项目：x20170990。

作者简介：赵伟璇（1997-），女，汉族，江苏连云港人，就读于扬州大学，研究方向：金融学；周亚楠（1997-），女，汉族，江苏宿迁人，就读于扬州大学，研究方向：金融学。