租售并举开启租房新时代

李明敬

在中國，近二十多年来，丈母娘要求女婿必须有房子才能结婚似乎成为一种“风尚”，甚至有的“苦命鸳鸯”为此展开近十年的“爱情长跑”。房子真的是很重要，但是在新时代，房地产市场正发生着翻天覆地的变化，“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产市场租房时代已经到来。从“租售同权”到租购并举，实现住有所居，这背后的逻辑是什么？意义何在？又会带来哪些商机呢？

楼市由买房向租售并举过渡

租售同权这个新概念是由住建部提出的。意思是通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面（主要是子女就学方面）与买方居民享有同等待遇。

中国住房租赁市场进入了新时代，其标志性事件是广州市政府于2017年7月17日率先推出了“租购同权”。2017年7月18日，住建部等9部委为此政策背书，表明将“通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”。

广州推出“租售同权”政策，租房者与购房者享受同等权利，包括就业、经商和就近入学等。广州此举旨在吸引人才和改善营商环境，也有利于改善居住状况和推进户籍改革。就改善居住状况而言，在广州发布上述政策之前，上海、深圳、北京等一线城市已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策，上海就有两块地只租不售，且政策的强度、执行的力度均超越以往，由此可看出中国房地产市场正在悄然转变：租房时代将走上前台，楼市由买房向租售并举过渡。

租售并举的意义

“租售同权”必须解决资源稀缺的约束下如何公平分配的问题，同时还要兼顾原来高价学区房的购买者的权益。这方面尤其需要一个相对公平的执行细则来明确各方权益。这是个棘手但必须周全处理的问题。如今广州的“租购同权”新政从理论上讲，会让更多的低阶层的孩子享受相对公平的教育资源，让“寒门贵子”不再那么难。但必须看到，教育资源集中带动周边房价高企这个困境并未根本改善，与户籍制挂钩的城市居民刚性福利并未根本改善，人们无论在求职、教育、医疗以及企业发展等方面，仍逃不脱挤向少数几个大城市的命运。户籍捆绑刚性福利这一既得利益困境不改善，区域均衡发展、居民自由迁徙、社会公平公正、激活全员生产力都将难以有效推进，并势必成为下一步改革攻坚的“拦路虎”。

但是随着新政策的落地，房地产市场将发生革命性变化。首先会逐渐改变中国人根深蒂固的买房观念，另外，那些非商品住宅、非商品写字楼、老厂房、农民房、不适应城市发展的房子的价值有可能得到挖掘了。也就是说，这再次激活了一个巨量的市场，所谓的丈母娘理论也将逐渐消失。女婿们可以去买阿里巴巴的股票了，人家有这么好的回报，为什么要买房？

商机到底在哪里？

1、“租”的权利金融化

租售同权、租售并举的概念一旦产生，租的权利金融化就是一个很大的商机。比如说ABS、REITs、租赁公司的上市等，但是权利得不到保证，怎么金融化？什么叫金融化？金融化是债务的买卖。这个债不清晰，那是因为债依附的基础资产不被保护。

因为租房的变革，金融化在几个方面就会开始突破，分析商机在哪里，就看租赁市场。中国租赁市场全部碎片化、台底化、租金不透明……全都不清晰，因为说起来更麻烦：地段不同、装修不同……除了以上所说的，还有供应集中租赁的住宅非常少，这就导致集中式公寓少，行业发展不起来，因为没有金融化，资金回不来，权利不保障，规模性的企业就产生不了。

2、多层次的租赁供应生成

美国的租赁市场很丰富，有学生公寓、蓝领公寓、白领公寓、高级公寓等各种层次的，因此租赁企业逐渐成为美国房地产市场中最重要的参与者。租赁成为衡量物业价值的主要标杆，租金多少，分析租金就知道有没有泡沫，我国房地产市场连泡不泡沫都不清楚。

如果没有租售同权，不可能诞生那么丰富的供应，这叫供给侧改革。供给侧改革喊口号没用，必须规定权利、建立制度。制度建好了，要做高端就做高端，定位中端就做中端，细分市场由此开始。这件事的意义是使得中国各个层次的租赁人口都会有尊严。

3、各类REITs的诞生

未来30年我们可以预见的是各种REITs的诞生，REITs最主要的是租金，以租金为主的信托，租金必须要透明、可管控，运营公司会诞生，中国房地产由此走向国际化。这并不是物业税的问题，而是租售同权的问题。

房价那么高，到底合不合理？我们不知道，但是因为各种类型的租金透明了，这就是巨大的商机，这就是租售同权的意义。过去说大城市房价高，要解决年轻人的居住问题，一讲就是政府安居房、政府租赁，那都是表态，其实这件事是制度问题、是结构问题、是生活方式，是未来房地产最主要的指标，不是简单的一个部门怎么干，那就没有意义了。

因为租售同权、租售并举的推出和落实，使得中国人在居住方面跟国际完全接轨，这相当于第二次房地产改革。