浅谈物业管理早期介入

胡秀恒

摘要：物业早期介入是非常重要和必要的，但在实际中存在不少困难，只有积极采取应对之策，才能使早期介入有效落实，推进物业管理市场健康发展。在物业的开发初期，物业管理企业就介入其中，站在物业管理和业主使用人角度，结合长期物业管理经验的积累，总结出的一些在物业使用中经常出现的各种问题，从各个方面提出专业性、建设性的意见、咨询报告，或者直接参与相关讨论、评审和施工的现场监理。鉴于此，本文主要分析物业管理早期介入。

关键词：物业管理；早期；介入

中图分类号：F293 文献标识码：A

1、介入管理的概述

从物业管理的研究视角出发，物业管理最早是从有效提升建筑对于人类居住和生活的功能性作用的角度出发，对建筑功能的实现进行的专业管理。随着国内外学者对于物业管理的研究不断深入，物业管理的概念已经被差异化、专业化和职业化了。从专业化的视角来看，介入管理是为了更好地实现胸物业服务为主要经营产品的物业管理公司的服务效能而创新的一种全新的管理理念和管理模式。

物業管理领域的“早期介入”被定义为“新建物业竣工前，建设单位根据项目开发建设的需要而引进的物业管理的咨询活动。”从物业管理领域的“介入管理”基本概念来看，在应用这一研究理论时，学者们是将“人体健康”理解为“物业管理工作的顺畅运行”，将“反映人体健康的各项身体指标”理解为“物业管理工作的各项基础环节”。由此出发，物业管理领域的“介入管理”才被理解为可以在物业项目管理的各个领域加以应用的一种极具可操作性的管理理论。

2、物业早期介入问题分析

2.1、理论体系研究不深入、法律法规滞后

物业管理引入到国内还不到30年，在我国仍是个新型行业，我国对物业的相关立法确较为落后，这种立法方面的缺失很容易造成责任划分不明确，不利于社区的和谐稳定。在地产开发商向物业管理公司移交已经建设完成的物业过程中，业主、施工单位、地产开发商、物业管理公司四方在物业的使用、质量、维修及保养方面应担负什么样的职责在法律上尚未有明确规定，仅仅依靠合约关系束缚物业管理公司和业主明显是满足不了要求的，因此，需要更具有约束效力的法律法规来明确四方单位的权、责、利。

2.2、物业管理收费难

由于物业管理自身的属性，物业管理公司的利益往往跟物业业主及物业使用者的利益相冲突，且由于不少的物业业主经常性的外出或者购买物业仅仅为了增值而长期闲置，这就造成了物业收费较为困难；其次，也存在一些物业业主及使用者由于其他原因，故意不交或者长时间拖欠物业管理费。

2.3、部分业主及物业管理管理公司关系紧张

相关调查资料表明，部分业主对物业公司带有抵触情绪，认为物业费收那么高，但是该做的工作远远没做到位；物业公司对业主也是大倒苦水，认为在收费业主或者使用者根本不配合物业的工作，更有甚者部分拒绝交纳水、电、采暖费和物业管理费，以此来向物业管理公司施加压力。

2.4、物业管理人才匮乏

目前物业管理从业人员的知识水平及管理业务水准较发达国家仍有较大差距，也未能满足业主及使用者的心理期望。物业管理相关人才对物业管理行业来说至关重要，物业管理人员匮乏以及知识结构层次的不高，不仅仅会表现出服务质量欠缺严重的还会影响到的声誉，不利于企业以后的发展。

3、完善住宅小区物业管理早期介入的对策

3.1、房地产企业应协助物业公司完成早期介入的相关工作

在房地产开发初期，房地产开发企业除了在各个阶段做好重要角色外，还积极配合物业管理公司的早期介入，为物业公司提供最佳的便利和与 物资管理人员能够和睦相处，从而提高公司的早期干预能力。

3.2、物业服务企业应不断加强自身建设

当物业服务企业参与项目建设的各个阶段并采取措施时，不能忽视项目在开发建设过程中的隐患，因为它们与房地产开发商有特殊关系（如亲子关系），或作为他们的父母。

3.3、扩大物业服务企业的经营范围和职能

在现行制度下，物业服务企业通过扩大业务范围和功能，更容易解决早期干预问题，如物业服务企业可以获得国家监督资质证书，从而开展监管和财产管理等业务，这种物业服务企业一方面在监督过程中履行了物业早期管理的职能，另一方面，项目完成了房地产管理后的销售，从而缓解了开发商需要承担的责任大部分的早期干预成本压力大，而且也不会因为监督的增加而出现。

3.4、推进物业管理智能化平台的建设

在物业管理中加强物业智能化能够将其管理效率提升，强化物业管理的服务品质，并且还能够在一定意义上将管理成本降低。业主大会在这当中可以采用表决以及选举的方式进行对电子招投标系统的应用，同时能够对相关部门工作的有效支持和规范，以此加强和谐社区的建立。物业主要管理部门可以对于物业公司的相关服务品质以及业主的满意度有效了解，从而将企业的监督管理水平不断提升。需要在对小区智能管理信息平台的建立当中，做好示范点的建立，不断有效的推进和政府的电子政务平台想联系，从而有效的实现公共社会服务能够起到相应的作用。并且在这当中，加强对于智能平台的应用，能够使得其相关的参与方之间所产生的矛盾以及利益降低，从而将物业管理的矛盾降低。

3.5、丰富房地产项目的产品层次性

在促使房地产项目产品层次的丰富度提升过程中，可以将物业公司的督促作用有效发挥。在物业公司的合理监督下，促使开发商可以积极进行产品设计质量提升，由此获得较好的发展竞争力。在这一过程中，将物业公司在前期介入的费用问题予以解决，保证物业公司良好发展的同时也将其义务有效发挥。物业公司应该积极转变业主的思想观念，使业主了解到物业公司前期介入项目，对于项目工程质量的保证做好监督的同时也可以促使房地产项目不断进行项目的开发，将产品的层次性增加，为业主带来更多的便利性。并且业主也迎还明确物业管理介入的收费不是乱收费，而是为了更好的保证管理监督质量，对业主自身的利益具有重要关联。一些业主对于物业不够了解，只是将物业作为摆设，在因自身原因造成物业管理矛盾的时候，就会将责任归咎于物业，从而使得物业管理收费上较为困难，对物业的前期项目介入也产生一定的影响。所以物业需要加强与业主的沟通，使其明确物业与业主也属于客户合作关系，对业主的权益具有维护意识，从而能够顺利的收取相关前期介入项目费用，保证接入工作的顺利开展，由此将监督工作做好，为业主提供满意的项目成品。同时也应该积极提升物业管理的水平，将物业管理部门的服务意识提升，使得物业管理人员能够认识到自己的受到业主的费用同时，自身对业主也负有一定的责任义务，需要将前期介入管理工作做好，促使项目产品层次可以不断开发，由此增强其丰富度及多样性，更好的满足业主需求。

总之，随着住房制度改革和城市建设热潮的推动，我国物业管理行业迅猛发展。物业管理对改善居民生活环境，促进不动产保值增值，构建和谐社区起着重要的作用。但从目前我国物业管理行业的发展情况来看，物业管理仅仅作为房地产行业的服务终端，在房屋建成或投入使用后才交付物业企业。物业管理的首要环节——物业早期介入未被引起足够的重视。

参考文献：

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