房屋预售测算面积与产权登记测绘面积差异分析

朱定军

摘 要：随着房价的不断攀升，最近几年房地产行业的持续火爆，人们对房产的关注度越来越高，而房屋预售测算面积与产权登记测绘面积关乎人们的切身利益，稍有差错便会引发一系列合同纠纷乃至法律纠纷，造成巨大的经济损失。为了维护市场经济秩序，进一步规范商品房销售行为，提高商品房销售面积准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益。如何减少房产测绘中房屋预售测算与产权登记测绘面积之间的差异显得尤为重要。

关键词：预售测算；产权登记测绘；竣工测量；房产测绘；面积差异；措施

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2018.14.209

1 房产测绘概述

房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房屋测绘中的预售测算面积是指商品房在没有竣工及验收之前，房产测绘单位通过对经规划审批的建筑施工图纸及业主提供的电子设计图（CAD）等相关资料，依据房产测量规范的相关计算标准，对房屋面积进行预测计算。房屋的预售测算面积作为房地产开发商销售房产面积的依据，同时用于登记办理《房屋预售登记许可证》，取得此证后，开发商方可对其所建房屋进行销售。而房屋测绘中的产权登记面积指的是房屋竣工后，由工程规划相关主管部门进行审核合格后，经房地产开发商委托，测绘机构依据《房产测量规范》，参照经规划审批的建筑施工图纸和预测算数据对房屋进行实地测绘得到包括建筑物在内的地形要素情况和房屋的物理属性等信息并出具实测成果的过程。然后根据国有土地使用权证、建设工程规划许可证、设计变更通知单、备案证、竣工测量图等相关资料出具房屋产权登记测绘报告。实测数据是业主办理产权证，结算物业费等的最终依据。

2 房屋预售测算和产权登记测绘面积产生差异的原因

2.1 规划设计调整、图纸变更原因引起差异

房地产开发商在建筑施工过程中，由于技术或其他原因对房屋的局部尺寸形状或使用功能进行调整或更改，会对房屋的总建筑面积或个别分户单元的面积产生影响。单元建筑尺寸形状变更会直接影响房屋的套内建筑面积；房屋使用功能或公用部位以及服务范围对象的变更会影响房屋公用建筑面积变化，进而影响诸如店面、住宅、办公等分摊系数，造成各分户单元预售测算面积与产权登记测绘面积的变化。

2.2 测绘人员计算失误或对图纸判读错误引起差异

随着科学技术的飞速发展，设计理念的变化，设计方案出现新颖、复杂的趋势。比如综合体的出现、商住办公混合、多个塔楼通过裙楼连接，功能结构复杂化，这对房产测绘分摊计算提出更高的要求。一不小心就可能出现计算及分摊方法的错误。以下是笔者结合实际工作中碰到的比较容易搞错的例子：

（1）樓梯的分摊去向有误，经常会出现二层以上使用的楼梯分摊给一层，或是分摊给未使用的楼层。原则上是按“谁使用谁分摊”。

（2）复式住宅或顶层阳台漏画，有些图纸上标注的露台，但屋顶上却有楼板盖住，其实功能为阳台，容易漏看。又有一种情况是标准层都是阳台，但顶层阳台屋面未全部有盖，部分有盖，部分是露台，不注意导致全部按阳台来计算。

（3）斜屋面房屋，在预测算时候没有认真注意标高问题按全部大于2.20米来测算，在产权登记办证测绘时发现原来有些地方高度不足计算建筑面积的。斜屋面是按净高大于2.10米地方计算建筑面积的。

（4）图纸判读错误，如未落地凸窗测算按落地测算，竣工后现状测量时，才发现原来是未落地的。采光井、送风井、排风井等高度小于2.20米，测算时未注意其标高问题，粗心大意按大于2.20米计算，引起了预售测算和产权登记测绘面积的出入。

2.3 技术性原因

客观上原因如：测绘单位技术水平、管理水平、仪器设备陈旧落后等方面。主观上原因如：技术人员素质参差不齐，工作中由于质量意识淡薄，工作程序不完善，计算过程、互检过程、审核过程不仔细，造成失误。作业人员对设计原因、用途、建筑识图知识应有一定的基础，对各功能区的使用服务对象要清楚，才能合理地分摊公共面积。非常重要的一点是作业人员一定要认真仔细地核对一下规划审批图纸和开发商提供的电子设计图。看是否一致？有的电子设计图纸前后修改很多次，存在很多版本的图纸，拷贝的时候，开发商弄混了，拷了旧版，和规划审批图纸不一致。倘若粗心按照此份CAD图纸测算，后果可想而知。

2.4 施工原因

如墙面平整度、垂直度、轴线定位偏差，施工工艺技术水平影响测量精度。同样两套户型一样，实测尺寸有所偏差。施工错误或施工放样误差过大使竣工后房屋尺寸不等于设计图上的尺寸，同样也会影响两者之间的差异。在日常测绘过程中，会遇到实测阳台的尺寸偏小，使得该户套内面积变小。

3 房屋测绘中存在的面积误差问题和解决的措施

（1）由于各种各样的原因，在房屋测绘中预售测算和产权登记测绘面积之间、测量值与真实值之间总是存在着差异。这种差异来源于测量仪器的影响、人为因素、外界环境的影响。这种差异也就是所谓误差。我国现行的《房产测量规范》明确规定了房屋面积测量允许误差的登记，结合我市具体情况，我们遵循的是二级精度，中误差的计算公式为0.02S+0.001S，其中S为房屋面积，单位为平方米。譬如：房产面积为100平方米时，允许中误差为0.3。这才是我市严格意义上的房屋面积允许误差。

（2）在房屋设计图纸出现变更、施工过程中公用面积功能的改变以及服务对象范围的变更，这些都会引起测绘中的面积误差。尤其是拆迁安置房经常碰到此类情况。安置房很多是政府代建的，图纸很多是施工图，未经过规划审批，施工时候遇到各种问题不得不修改图纸。比如：配电房等公共设施不够用，需要更改功能用途，把一层店面部分改为配电房来满足配电房面积指标的要求。同样遇到一个案例：华城小区一个安置房项目，当时拆迁的时候是拆了很多单位房：有邮政、农行、供销社、社区居委会等，设计图纸是把每一间办公室的归属都写上去，到测算后发现有的单位房办公室安置面积不够，看能不能把其他剩余单位办公室拿来安置不够的，显然是不可以的。如果有这种情况的，当时在设计方案时就要注意统一写办公室，不具体到邮政办公室之类，就不会出现这样的问题了。也有开发商根据自己的需求变更，以满足自己的经济利益。比如：消防通道现状改为商业店铺，原架空层开放空间现状封闭为住宅单元等情况。在安置房选房测算中地下室车位问题也是经常碰到位置、方向、尺寸、个数，现状与施工图纸不一致。这种变化就需要在产权登记报告书中的特殊说明中备注具体变化的地方，说明本测绘按照现状进行测算。这种情况要引起相关部门的重视。加强对类似拆迁安置房的审批管理，确实需要设计变更时，应及时重新办理规划审批图纸审批手续。否则到了办理产权时，规划部门会要求补办规划变更手续才允许办理总产权登记。在对房屋进行产权登记测绘时，需要做好记录工作，通过现状实测数据与预测资料的比对，明确存在差异的地方，对改进测量工作有着积极的促进作用。

（3）针对技术性的原因，需要通过提高测量人员的业务水平，增强测绘人员的责任感以及改进测量方法，加強对测绘的管理以及加强测绘单位工作的检查等方面着手，在全面自查、互检基础上，由公司测绘作业组兼职或专职检查人员进行产品的过程检查，最后由单位总工做审定工作。各个环节环环相扣。典型的案例，定期进行分析、讨论、总结。不定期由技术部门组织对测绘产品进行野外抽查，并做好记录。作业人员还应当对整套图纸包括平、立、剖、楼梯详图、飘窗及阳台大样图等尽可能详细解读。此外，单位内部要经常开展技术交流，碰到一些特殊情况，或者新规则要多交流沟通探讨，共同学习进步。同一幢房屋预测算与产权登记测绘不同人作业，也有可能成果不同。所以说标准要统一，每个人对细则的理解要到位。内部审核要加强质量的监督管理，有机会也可到其他省市开展交流学习。严格执行国家《房产测量规范》统一房产测量技术标准，制定相应的地方操作细则使测算工作更科学、规范。进而提高测量的精度，减少产权登记面积与预测算面积之间的差异。

（4）针对施工原因引起的，可以通过提升施工单位的施工效率和质量，同时也希望我们施工单位能够严格按照图纸施工，提高自身技术水平，保证工程质量。政府部门也应加大监督力度，通过巡视、问询、抽查、严把竣工验收质量关。工程监理部门同样应认真履行自己的职责，加强对各个施工阶段的监督，不按图施工，违法施工，坚决给予制止。多方共同努力来确保工程建设的质量。

4 结语

综上所述，在房屋建设和开发过程中，会由于多种原因造成房屋预售面积和竣工后产权登记测绘面积存在差异。在这种情况下，需要开发商、测绘单位、施工单位、设计单位和房产管理部门等单位共同努力来减少两者的误差。降低他们之间的误差具有现实意义，能够良好保证买房者的合法权益，并且能够为房地产企业建立良好的形象。所以有关部门需强化对房产测绘工作的认识，开发商重视合同的签订，测绘单位具备专业能力，提高自己的服务标准，施工单位严格按图施工，设计单位减少设计变更，政府加强监督管理工作，就可以有效减少房产预售测算和产权登记测绘面积的差异，为房地产行业更好更快的发展发挥积极性作用。

参考文献：

[1]GB/T 17986.1-2000[S].房产测量规范第一单元：房产测量规定.

[2]周军.浅谈房产测绘在房产管理领域中的应用[S].房地产权产籍，2013（06）.

[3]邹晓燕.关于房屋面积测量实际操作中问题探讨[S].房地产权产籍，2014（05）.